En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Afdragsfriheden udløber – hvad så nu?

Skrevet af Hans Peter Christensen, maj 2014

Det er nu mere end 10 år siden, at det blev muligt at lave afdragsfrie realkreditlån, og det betyder også, at en del boligejere står overfor, at deres afdragsfrihed udløber. Men hvad gør man i den situation? Og er afdragsfrihed en god eller dårlig ide? Hvis din afdragsfrihed udløber vil dit lån fortsætte, men med en højere ydelse, da du går fra kun at betale rente til at skulle betale rente og afdrag. Og da der allerede er gået 10 år af lånet, vil der kun være 20 år til at tilbagebetale det i. Et lån på kr. 1 mio. vil stige ca. kr. 4.000 i ydelse om måneden, hvis de skal tilbagebetales på de 20 år. Har du råd til at betale den højere ydelse og også ønsker at tilbagebetale på dit realkreditlån nu, kan det være en udmærket løsning, bare at lade lånet fortsætte. Vær dog opmærksom på om lånet generelt passer til din økonomi, udløb af afdragsfrihed eller ej. Der er stadig mange, der sidder med et realkreditlån, der ikke svarer til deres behov eller er unødvendigt dyrt.

Hvis afdragsfriheden ønskes forlænget

Der er dog mange tilfælde, hvor det enten ikke er muligt eller ikke er ønskværdigt, at begynde at afdrage på sit realkreditlån. Det kan være at økonomien er for stram til at betale den højere ydelse, der kan være fordi det giver mere mening af afvikle på et boliglån i banken med en højere rente eller det kan være fordi, at man har nået pensionsalderen og skal i gang med en nedsparing. Uanset så gælder det, at det ofte vil være muligt at opnå en ny periode med afdragsfrihed eller et lån et lavere afdrag, så længe gælden til realkreditinstituttet ikke overstiger 80 pct. af boligens værdi (60 pct. for fritidshuse). Hvis lånet holder sig inden for grænsen, kan realkreditinstituttet lave et nyt lån med afdragsfrihed på hele gælden eller en del af det. Det kræver en almindelig kreditvurdering, altså vil realkreditselskabet eller banken der distribuerer lånet, lave en beregning på om økonomien er tilstrækkeligt god til at de kan bevilge et nyt lån og at lånet kan være med afdragsfrihed. Generelt gælder det, at jo lavere belåningsgrad man har i boligen, jo mere kan lade sig gøre. Altså kan en boligejer der kun har gæld svarende til 40 pct. af boligens værdi meget nemt få et nyt lån med afdragsfrihed, hvorimod en boligejer med gæld svarende til netop 80 pct. af boligens gæld, og måske også anden gæld ved siden af, have svært ved at få bevilget et nyt afdragsfrit lån, især hvis den øvrige økonomi ikke er for god. Er der realkreditlån på mere end 80 pct. af boligens værdi er det kun i meget særlige tilfælde, at afdragsfriheden kan forlænges. Som udgangspunkt er det kun i de situationer hvor alternativet er en tvangsauktion, og realkreditselskabet vil i de tilfælde skulle betragte en del af gælden som tabt.

Der er altså en del kunder, der vil kunne få forlænget deres afdragsfrihed uden problemer, og dem der ikke kan vil kunne få et nyt 30-årigt lån med afdrag. Så vil ydelsen kun stige med ca. kr. 2.500 om måneden pr- lånte million. Det er også værd at bemærke, at med den lave rente vi har nu, så vil mange lån med afdrag, kun være lidt dyrere end hvad lånene kostede som afdragsfrie lån for 10 år siden, hvor renten var et par procentpoint højere end den er i dag. Derudover er lønniveauet og satserne for dagpenge, folkepension mv. også steget gennem årene pga. almindelig prisindeksreguleringer, hvilket gør forskellen endnu mindre. Pointen er, at dem der havde råd til et afdragsfrit lån for 10 år siden, burde også have råd til et 30-årigt lån med afdrag i dag, medmindre der er sket andre ting i deres økonomi eks. arbejdsløshed eller skilsmisse, og så er det altså ikke den ophørende afdragsfrihed, der ”bærer skylden alene”.

Er afdragsfrihed en god eller dårlig ting

Afdragsfrihed er en ganske glimrende opfindelse, og jeg håber ikke at politikkerne blander sig (mere) i det. Ligesom så meget andet her i livet kan det bruges forkert, og det kan have negative konsekvenser både for den enkelte husstand men også samfundsøkonomien. Bruges det rigtigt er det en fin måde at optimere sin økonomi på. Især boligejere, der både har realkreditlån og boliglån eller anden gæld i banken, vil have glæde af at undlade at afvikle på deres realkreditlån, og bruge besparelsen herfra til at afvikle mere på deres banklån, som vil have en højere rente, og hvor det typisk ikke er muligt at fastlåse renten. Også pensionister kan have meget gavn af afdragsfrie lån, da det reducerer deres omkostninger og de ikke har noget formål i at opspare en masse friværdi. Desværre ser vi ofte, at det netop er disse kundegrupper, der ikke benytter sig af muligheden, da de – ofte i en god mening – bliver rådet til eller selv vælger at afdrage på realkreditlånet. De unge har hørt det er vigtigt at afdrage og er oven på krisen blevet tudet ørene fulde af hvor farlige afdragsfrie lån er. De ældre er af den ”gamle skole” hvor man afvikler på den gæld man har, uanset hvor stor friværdien er i forvejen og at der er masser af fornuft i at supplere pensionerne med noget nedsparing i friværdien.

Vær opmærksom på bidragssatserne på afdragsfrie lån

Realkreditselskaberne blev under krisen noget nervøse for den store andel af afdragsfrie lån samtidig med at boligpriserne faldt. For at påvirke boligejerne til at vælge lån med afdrag, og selvfølgelig også fordi det er godt for indtjeningen, satte de bidragssatserne forholdsvist mere i vejret på afdragsfrie lån. Hos Totalkredit (ejet af Nykredit) gik man anderledes til værks og forbød afdragsfrihed på den del af lånet der udgjorde mere end 60 pct. af boligens værdi, det skete i form af tolagsbelåning. Bidragssatserne er stadig højere for lån uden afdrag men Totalkredit er så småt ved at gå væk fra tolagsbelåning igen. I første omgang dog kun på lån med afdrag, men de afdragsfrie lån er efter sigende også på vej. Realkredit Danmark er det realkreditselskab, der straffer afdragsfriheden hårdest, hvis belåningen er over 60 pct. der er faktisk sådan, at hvis du har et afdragsfrit lån og belåningen er over de 60 pct. vil din bidragssats være 0,3252 pct. højere på hele lånet. Bidragssatsen beregnes og betales sammen med renten. Det vil altså koste kr. kr. 3.252 om året pr. lånte million at have afdragsfriheden. Det kan dog trækkes fra i skat og så er vi nede på ca. kr. 2.200 p.a. eller kr. 190 pr. md. Og så kan der altså være situationer hvor en evt. bankgæld er så lille og/eller har så lav en rente, at det ikke kan betale sig at have afdragsfrihed, selvom man har gæld ved siden af. Men til gengæld er der også stor sandsynlighed for, at et af de konkurrerende realkreditselskaber kan gøre det billigere – især hvis det er flexlån hvor Realkredit Danmark også er helt i top med den højeste kursskæring på deres refinansieringer, altså en større omkostning til dig som kunde.

Udfordringerne er det samme i andelsboligforeningerne

Der er flere og flere andelsboligforeninger, der kontakter os for at se deres lån igennem. Og det er forståeligt, udover at de kan have de samme udfordringer med afdragsfrihed der udløber og bidragssatser der stiger, så er der også et øget fokus på det ansvar, der er ved at sidde i bestyrelsen og træffe beslutninger om noget forholdsvis komplekst som realkreditlån jo er blevet. Andelsboligforeningerne har typisk også meget større lån end en privat husstand. Derfor bliver de også tilbudt endnu mere komplekse produkter som SWAP-forretninger og renteloft som tilvalg til deres realkreditlån. Jeg forstår ikke, hvorfor bankerne og realkreditselskaberne på stribe tilbyder disse produkter til helt almindelige beboere i helt almindelige andelsboligforeninger. I bund og grund er en andelsboligforening nogle mennesker, der har købt en klynge af boliger sammen og har optaget lån sammen. Det betyder ikke at de samlet set er mere egnet til at finansiere sig via komplekse finansielle instrumenter end den enkelte boligejer vil være, hvis de selv lånte pengene – alligevel behandles de meget anderledes. Det har muligvis noget at gøre med at en SWAP forretning er en rigtig god forretning - for banken, der sælger den.

 

Ultimate Web