En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Andelsboligen er kompleks og ofte risikofyldt

Uvildige.dk, juli 2018

Risikoen er til tider for stor, lyder det fra Finanstilsynet, mens Forbrugerrådet opfordrer til altid at købe rådgivning, inden du tager beslutninger om køb og salg af andelsbolig.

Konkurrencen på bankmarkedet er generelt stigende, og med den økonomiske højkonjunktur, vi lige nu oplever, følger en stigende risikovillighed fra bankerne, når de bevilliger lån i forbindelse med bl.a. andelsboliger – ikke mindst i landets største byer. Det er denne adfærd Finanstilsynet for nylig har været ude at adressere i en ny rapport.

Rapporten, som er tilgængelig på Finanstilsynets hjemmeside, giver en god anledning til at genopfriske, hvordan disse andelsboligforeninger egentlig fungerer, og ikke mindst hvad det er, du skal være opmærksom på.


Værdiansættelse - den gamle (og glemte) andelstanke

Priserne på ejerboliger har været stigende over en periode og som følge heraf har mange andelsboligforeninger ændret sin metode for værdiansættelse, som er en central del af den måde foreningerne fungerer på.

Kort fortalt er der tre mulige metoder for værdiansættelse, der tager sit udgangspunkt i henholdsvis anskaffelsesprisen, den offentlige vurdering og en valuarvurdering. Førstnævnte er i tråd med den oprindelige andelstankegang, der i grove træk bygger på, at det skal være billigt at bo, og at man går med det, man kommer med. 
 


Mange foreninger har imidlertid ændret tilgang og værdiansætter nu ud fra de to øvrige metoder. De er blevet populære, da de muliggør, at andelsboligernes værdi i højere grad har kunne følge det øvrige boligmarked opad. Det har givet gode økonomiske gevinster for andelshavere i opsvingstiderne, men tilsvarende risiko for betydelige tab i nedgangstider. 

Derfor er det vigtigt, ikke at lade sig rive med, selvom tendensen er, at det er blevet nemmere for dig at gå i banken og få finansieret købet af en andelsbolig. Inden krisen i 2008 oplevede vi et lignende scenarie på markedet for andelsboliger, men da krisen satte ind, blev det nærmest umuligt, at låne til en andelsbolig. Nu er vi tilbage, hvor det går godt på boligmarkedet, men det er altså altafgørende, at du bliver sat ind i de bagvedlæggende finansielle forhold, så du kan beslutte dig på et så oplyst grundlag som muligt og dermed undgå en beslutning, der i sidste ende kan blive dyr for dig.


De særlige forhold, du ikke må overse

Men hvad er det, der gør andelsboligerne særligt komplekse og i mange tilfælde risikofyldte? Der er især tre parametre, der bidrager hertil.

  1. Andelsboliger er underlagt særlige lovbestemte regler om værdiansættelse og handelspris på andelsbeviset. Derudover har andelsboligforeningen ofte vedtægter, der begrænser muligheden for udlejning, forældrekøb mv.
     
  2. Prisfastsættelsen ved køb og salg er en kombination af ejendommens reelle værdi, andelsbevisets maksimale pris, andelsboligforeningens økonomi og lånesammensætning samt antallet af tomme boliger i foreningen mv.
     
  3. Manglende indflydelse på væsentlige beslutninger. En andelsboligforening, der ser ud til at køre fornuftigt nu, kan året efter på generalforsamlingen lave væsentlige ændringer i eks. lånesammensætningen, og det kan den enkelte andelshaver ikke forhindre, hvis flertallet er enige.

Når der er så mange faktorer, der spiller ind, bliver det hurtigt en kompleks affære, at gennemskue det hele, og derfor også svært at træffe den rette beslutning.


Foreningernes forskellighed

Vi rådgiver ofte i forbindelse med køb og salg af andelsboliger, men også foreningernes bestyrelser i forhold til finansielle optimeringsmuligheder, og her oplever vi ofte den forskellighed, der er fra den ene forening til den anden.

Nogle foreninger skylder stort set alt det, de kan, mens andre kun skylder 10-20 pct. af den samlede værdi, og begge scenarier kan faktisk være problematiske. 

Har du en andelsboligforening, som er belånt meget op, er den billig at komme ind i, fordi du ikke skal dele meget friværdi med de andre. Til gengæld har du en høj månedlig ydelse, fordi du skal være med til at betale af på det store lån, der er der i foreningen. Tager du en andelsbolig med en lav belåning, er det lige modsat. Det er dyrt at komme ind, men din månedlige betaling er lav. 

50-70 pct. belåning er i min optik den rigtige måde at belåne en andelsboligforening på, fordi så minder det om det, det er. En andelsboligforening. Har du for høj belåning, kan du lige så godt bo til leje (medmindre du vil spekulere i prisstigninger) og er den for lav, får den karakteristika af en ejerbolig.


Lad os tage et eksempel

Tager vi en andelsboligforening, som er 20 mio. kr. værd, men har gæld for 12 mio., så er friværdien på 8 mio. kr. Hvis der er 10 andele, som skal dele denne friværdi, giver det 0,8 mio. Køber du dig ind, koster det dig således 800.000 kr., som i det nuværende marked kan lånes i banken til en rente på ca. 4 pct.

Vurderingen på andelsboligforeningen kan gå op og ned, og stiger renten, så vil det presse priserne på udlejningsejendomme nedad – og andelsboligforeninger værdiansættes som en udlejningsejendom. Et fald på 10 pct. er ikke utænkeligt, og så er ejendommen pludselig ikke længere 20, men 18 mio. kr. værd. Det betyder, at den enkelte lejlighed så er 1,8 mio. værd. Gælden er forsat 12 mio. kr., men hvert andelsbevis er nu kun 0,6 mio. værd.
 


Lånet i banken er fortsat på 800.000 kr., men andelsværdien er faldet til 600.000 kr. Altså er der forsvundet værdi for 200.000 kr., men gælden er den samme og sandsynligvis til en højere rente. I dette tænkte eksempel faldt boligmarkedet med 10 pct., men værdien af andelen med 25 pct. Havde scenariet været, at boligmarkedet faldt med 20 pct., så havde andelsværdien været halveret. Det virker måske ikke så sandsynligt nu og her, men det er altså ikke utænkeligt og vil blot kræve rentestigninger på 2-4 pct.


Sørg for at være grundig i din research

Så overvej din beslutning en ekstra gang, inden du går i banken og låner et større beløb til køb af en andelsbolig. Du er nødt til at sætte dig ind i det bagvedliggende regnskab, så du sikrer dig, at du ikke ender med at købe katten i sækken.

Det kan være, du gør et godt køb, men det kan altså også være, du gør det modsatte, og det skal du gerne vide, inden du handler. Du bør derfor ikke overlade noget til tilfældighederne. Der er ingen garantier for, at du kan hente pengene hjem igen efter nogle år.
 

 

 

 

Ultimate Web