En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider

Andelsboliger – en kompleks affære!

Skrevet af Hans Peter Christensen, september 2011

I investeringsverdenen er der kommet et risikomærkningssystem, hvor produkter med størst kompleksitet og/eller risiko skal markeres med rød, så investorerne kan se, at de skal være særlige opmærksomme. Hvis et sådant system blev indført for bolighandler, vil andelsboliger efter min mening skulle markeres med rødt!
Hvad er det, der gør andelsboligerne komplekse og risikofyldte?
1)      De er underlagt særlige lovbestemte regler om værdiansættelse og handelspris på andelsbeviset og derudover har andelsboligforeningen ofte vedtægter, der begrænser muligheden for udlejning, forældrekøb mv.
2)      Prisfastsættelsen ved køb/salg er en kombination af ejendommens reelle værdi, andelsbevisets maksimale pris, andelsboligforeningens økonomi og lånesammensætning, antallet af tomme boliger i foreningen mv.
3)      Manglende indflydelse på væsentlige beslutninger. En andelsboligforening, der ser ud til at køre fornuftigt nu, kan året efter på generalforsamlingen lave væsentlige ændringer i eks. lånesammensætningen, og det kan den enkelte andelshaver ikke forhindre, hvis flertallet er enige.
Når der er så mange faktorer, der spiller ind bliver det hurtigt en kompleks affære at gennemskue det hele.
Andelsboliger kort fortalt
Hvis vi skal gøre det mere forståeligt, kræver det en grundlæggende forklaring på, hvordan andelsboligerne fungerer. Det er andelsboligforeningen, der ejer den eller de bygninger foreningen vedrører. Som andelshaver har du brugsret til din bolig og du har en andel i andelsboligforeningens formue. Det er andelsboligforeningen, der optager lån og står for administrationen i det daglige. Der vælges en bestyrelse, der har visse beføjelser, resten vedtages på generalforsamlingen.
Andelsboligforenings formue opgøres ved at opgøre alle værdierne, primært selve ejendommen(e), men også evt. indestående i banken, tilgodehavender mv., og fratrække gælden, primært realkreditlån, men også evt. banklån og anden gæld. Meget groft kan man sige, at prisen på andelsbeviset svarer til andelshaverens del af foreningen friværdi/egenkapital. Andelsboligforeningens formue fordeles på de enkelte andelshavere ud fra hvor stort deres indskud har været, der igen typisk er baseret på antal kvm.
Til at dække foreningens omkostninger til lån, forsikringer, vedligeholdelse mv. betaler de enkelte andelshavere en boligafgift populært kaldet husleje. I en andelsbolig med et relativt højt indskud, vil boligafgiften typisk være lavere, da foreningen har mindre gæld. Men det kommer meget an på gældssammensætningen mv., og en lav boligafgift er i sig selv ikke en fordel, det kan jo betyde, at der ikke indbetales nok til vedligeholdelse, eller at foreningen har udelukkende afdragsfrie flexlån, og boligafgiften derfor kan stige drastisk i fremtiden.
Når boligen/andelsbeviset sælges videre, er det størrelsen af andelsboligforeningens formue og den enkelte andelshavers del heraf, der er bestemmende for den maksimale pris andelsbeviset må handles til (tillagt evt. forbedringer i boligen, som tidligere blev brugt meget kreativt). Som sælger er du interesseret i at få så høj en maksimalpris som muligt. Om det er realistisk at opnå denne pris kommer an på værdiansættelsesmetoden på ejendommen(e), boligafgiften, generel efterspørgsel på boligtypen mv.
Værdiansættelsen af ejendommen
Da ejendommen klart udgør den største del af formue, er det ikke helt uvæsentligt, hvordan disse vurderes. Her har andelsboligforeningen tre muligheder.
1)      Anskaffelsesprisen
2)      Den offentlige vurdering
3)      En valuarvurdering, der repræsenterer værdien i fri handel som udlejningsejendom
Andelsboligforeningen bestemmer selv, hvilken metode de bruger. Da boligpriserne tog sin himmelflugt i starten af dette årtusinde, ændrede mange ”gamle” foreninger værdiansættelsesmetode fra anskaffelsesprisen til den offentlige eller valuarvurdering. Det betød, at de daværende andelshavere tjente store summer herved. Enkelte foreninger holder fast i anskaffelsesprisen, selvom den reelle værdi er væsentligt højere, sådanne foreninger er svære at komme ind i, og andelsbeviset ”går ofte i arv”.
I dag er situationen anderledes. Nyetablerede foreninger og ældre foreninger, der har benyttet valuarvurderinger eller har fulgt med den offentlige vurdering opad, oplever nu konsekvenserne af de faldende boligpriser. Udover at ejendommen falder i pris, har flere andelsboligforeninger gjort sig i afdragsfrie lån med variabel rente og måske endda gjort sig i SWAP-forretninger, hvor de har spekuleret i udviklingen af renten og/eller en valuta som eks. Schweizerfranc. Det har for nogle betydet at foreningens gæld, faktisk er vokset samtidig med, at ejendommens værdi er faldet. De er dermed ramt på to fronter.
Det har betydet, at foreningens og dermed den enkelte andelshavers formue er faldet og i nogle tilfælde er blevet negativ. Det er derfor vi hører historier om andelsboliger der foræres væk, de er simpelthen blevet værdiløse – med andre ord, friværdien er væk. Og hvis en husejer har et hus, der er overbelånt, vil denne sikkert også forære det væk til nogle, der vil overtage al gælden deri.
Hæftelse i andelsboligforeningen
Som udgangspunkt hæfter andelshaverne kun med sit indskud, men det kan også være problematisk nok. I det tilfælde, hvor andre andelshavere ikke betaler deres boligafgift eller nogle af foreningens boliger står tomme, er det resten af foreningen, der må betale, via deres boligafgift. Betaler andelshaverne ikke sin boligafgift kan andelen tvangssælges og foreningen kan modregne sit tilgodehavende i pengene fra salget. Det kommer de tilbageværende andelshavere til gode. Men i de tilfælde, hvor ejendommene er faldet så meget, at der ikke bliver noget provenu at modregne i, hænger foreningen, og dermed de andre andelshavere på den. Og har du, som andelshaver lånt til dit indskud, hænger du stadig på den del i forhold til banken, der har lånt dig pengene. Det er derfor vigtigt at lægge mærke til, om der er meget tomgang i foreningen, så du ikke køber dig ind i en underskudsforretning.
Det er ikke skidt det hele
Formålet med denne artikel er at sætte fokus på faldgruberne, og den kan derfor komme til at virke meget afskrækkende. Det skal dog understreges, at der også findes gode sunde andelsboligforeninger derude, nogle endda meget billige at erhverve og bo i. I foreningerne kan der også være et godt sammenhold, og arbejdsbyrden med vedligeholdelse mv. deles og bliver derved mere overkommeligt.
Andelsboligforeningerne har i øjeblikket et dårligt ry pga. mange af de ovennævnte problemer, og det har betydet et yderligere pres på prisen, så selv de sunde foreninger har mærket effekten heraf.
Der er blevet længere mellem snapsene og det kræver, at du som boligkøber ser dig godt for. Når du skal vurdere om en andelsboligen er attraktiv, skal du udover at studere foreningens regnskaber, vedtægter og referater af generalforsamlinger også undersøge lånesammensætningen, værdiansættelsesmetoden og ikke mindst sammenligne, hvad du ville kunne købe en lignende ejerbolig for, med den samme belastning af din økonomi. Allierer dig med en god rådgiver, der har erfaring med andelsboliger og økonomien heri, det kan blive en meget dyr beslutning at spare den rådgivning væk.
 
 

 

Ultimate Web