En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Betal mindre i rente på dine lån!

Skrevet af Hans Peter Christensen, august 2012

De sidste 4 år er det generelle renteniveau faldet betydeligt, hvilket betyder, at realkreditlån er billigere end nogensinde før, og alligevel har de fleste danske bankkunder oplevet, at deres rente på banklån er steget støt. Forskellen i mellem rente på realkreditlånet og det efterfølgende boliglån i banken er gået fra at være 2-3 pct. til at være 6-9 pct., hvilket er en markant forskel. Jeg vil med denne artikel forsøge at forklare baggrunden herfor, hvad det betyder for dig og ikke mindst, hvad du kan gøre ved det!

Hvorfor er renten så meget højere?

Renten på et realkreditlån er ikke bestemt af realkreditselskabet, men af markedet / investorerne. Det eneste realkreditselskabet selv bestemmer over, er bidragssatsen som er deres indtjening på lånet. Denne er i øvrigt også steget væsentligt de seneste år. Danske realkreditobligationer bliver betragtet som en relativ sikker investering, og derfor er renten derpå lav. Ved banklån er det derimod banken, der helt og holdent bestemmer, hvad renten skal være. På langt størstedelen af alle banklån til private, er der ingen begrænsning på, hvad renten kan hæves til og heller ingen krav om, at der skal være en særlig grund til renteforhøjelser. Som låntager i banken er du altså i deres vold for så vidt angår renten / prisen for at låne.

Bankerne har de seneste år oplevet store tab på deres eksisterende udlån og har samtidig mærket en faldende aktivitet i deres øvrige forretninger. Det har betydet øgede omkostninger til at dække tabene og faldende indtægter på grund af manglende gebyrer, kurtage og provisionsindtægter.  Det er også blevet sværere for bankerne at hente kapital og likviditet, på grund af manglende tillid til sektoren. Med andre ord, er det blevet dyre at drive bank primært på grund af store tab, og deres indtjening har været faldende. Løsningen på dette er at hæve priserne på deres eksisterende forretninger, altså på deres lån til både private og virksomheder. Om det er retfærdigt eller ej, at de almindelige kunder, skal dække tabene på store ejendomsprojekter, fejlindkøb af konkurrenter osv. skal jeg ikke gøre mig til dommer over. Jeg er dog enig med bankerne i, at det langt hen ad vejen har været nødvendigt at hæve renterne. I visse situationer er det dog kammet over, og sektoren har prøvet at snakke udenom, hvorfor man har været tvunget til at hæve prisen – men det er jo heller ikke sjovt, at skulle forklare sine kunder, at de skal betale noget mere, fordi man som bank har taget for mange chancer og har været blind for, at der igen kunne komme lavkonjunkturer med tilhørende tab.

Hvad betyder det for dig

Hvor meget det betyder i kroner og ører, afhænger naturligvis af, hvor meget der skyldes i banken. Har du eks. et boliglån på kr. 300.000,-, der tidligere havde en rente på 6,5 pct. og nu koster 9,5 pct., og som tilbagebetales over 20 år, stiger din månedlige ydelse med ca. kr. 550,- og når lånet er tilbagebetalt, har du betalt kr. 132.300 mere i rente over de 20 år! Du får ca. kr. 43.700 tilbage i skat pga. rentefradraget, men det er stadig kr. 88.600, du kunne have brugt på mange andre ting. Vi har også set tilfælde, hvor ydelsen ikke er sat op, og ydelsen på lånet dermed ikke kan dække de nu højere renter, lånet vil derfor ”løbe baglæns” altså gælden vil blot vokse og vokse. Hvis det ikke opdages, kan det blive en grim overraskelse på et senere tidspunkt.

Hvad kan du gøre ved det

Der er flere muligheder til at opnå en mindre rentebetaling i den tid du har lånet, og de kan fint kombineres.

  1. Forhandl renten ned
    Den eneste fordel ved, at renten på banklån er steget, så meget som de er, er at der nu er mere at handle om. Bankerne har simpelthen en større marginal at reducere. Dine chancer for at få forhandlet renten ned, er større jo bedre din økonomi er. Har du en god økonomi, ved banken godt, at de risikerer, at du finder en billigere bank, hvis de ikke selv sætter renten ned, hvorimod du er stavnsbåndet til banken, hvis økonomien er så presset, at ingen andre banker vil have dig som kunde. Så start med at finde ud af, hvor god din økonomi egentligt er – prøv evt. vores gratis økonomitest på Uvildige.dk. Har du noget med til forhandlingsbordet, har du også bedre muligheder. Det du kan tilbyde er eks. større afdrag på lånet, en ekstraordinær indbetaling eller øgede sikkerheder for lånet – alt sammen noget, der reducerer bankens risiko. Jo lavere deres risiko er, jo lavere rente kan de tilbyde dig.

  2. Betal mere på lånet.
    Et ganske almindeligt banklån er det, der kaldes et annuitetslån. Det betyder, at du betaler det samme hver måned i hele lånets løbetid (hvis renten forbliver den samme). Et annuitetslån har også den egenskab, at rentebetalingerne er størst i starten, og i takt med, at der tilbagebetales stiger afdragsdelen tilsvarende. Det betyder igen, at der ofte kan spares mange penge, ved at indbetale lidt ekstra på lånet løbende. Derved tilbagebetales lånet væsentligt hurtigere, og den samlede rente falder drastisk.

    I eksemplet fra før hvor et lån på kr. 300.000,- med en rente på 9,5 pct. tilbagebetales over 20 år, var den månedlige betaling kr. 2.780,-. I alt vil der over de 20 år blive betalt renter for kr. 367.650,-. Hvis låntageren i stedet valgte at indbetale bare kr. 320 mere om måneden, ville lånet blive tilbagebetalt over 15 år, og der ville så kun være blevet betalt kr. 264.865 i renter – altså en besparelse på kr. 102.785. Det kræver naturligvis noget luft i økonomien, men de fleste husstande vil kunne finde beløb i den størrelsesorden, især hvis man ved, hvor store besparelser, det kan give på den lange bane!
     
  3. Lån pengene et andet sted
    Har du ikke udnyttet dine lånemuligheder i realkreditselskabet, vil det være oplagt at hjemtage fuld belåning her, for at indfri dyrere bankgæld. Dog skal der tages højde for de ofte høje omkostninger ved at hjemtage realkreditlån. Er lånet stort nok, eller er du alligevel ved at konvertere realkreditlånet, er det oftest en god ide. Har du forældre, der har kontantindestående eller meget friværdi i deres ejendom, vil der være penge at hente både for dem og dig, ved at lave et familielån. Lad os sige, at du betaler 9 pct. i rente på et lån og dine forældre får 1 pct. i rente på en indlånskonto, så kan I med fordel lave et familielån og dele gevinsten, ved at du låner pengene af dem til eks. 5 pct. i rente. Det kræver naturligvis, at dine forældre ikke står og skal bruge pengene selv, i den nærmeste fremtid. Og hvis de skal belåne deres friværdi, kan I aftale, at du løbende betaler mere tilbage til dem, end de betaler på deres lån, så de ikke kommer til at mangle likviditet på grund af dig. Det behøves ikke at være hele beløbet der lånes, som nævnt kan et engangsindskud være med til at reducere renten på den tilbageværende gæld. Altså skylder du kr. 300.000 til 9,5 pct., men aftaler med banken, at fordi du kommer med kr. 150.000 ekstraordinært (eks. familielån), så mindsker det bankens risiko og renten på de sidste kr. 150.000 i banken, kan du nu få til en rente på eks. 7,5 pct. så er der dobbelt fortjeneste.

    Og kan du kombinere de tre ovenstående råd, er der rigtig gode muligheder for at spare mange tusinder kroner i rente på dine lån! Skulle der nu være en forælder til børn med dyre banklån, der læser dette, er det bestemt tilladt at forslå modellen selv. Det er en sjælden mulighed for at hjælpe dine børn økonomisk, uden det koster dig noget – tværtimod.  

 

Ultimate Web