En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Boliglån lige nu

Skrevet af Hans Peter Christensen, januar 2014

Der sker meget på markedet for boliglån, F1 lånet som vi kender det, er delvist under udfasning og bankerne forsøger at tage en bid af kagen. Samtidig er der boligejere med fastforrentede lån, der snyder sig selv, og har en god mulighed for at lave om på det, hvis de reagerer inden udgangen af januar måned. Alt i alt er der hermed en orientering om, hvad der sker på markedet for boliglån, og hvad du bør gøre.

Overvej at forlænge flex perioden

For boligejerne der i dag har et lån, hvor renten kan variere, er det værd at bemærke, at der er kommet flere nye konkurrenter til de populære F1 lån, og at ændringer i prisstrukturen har gjort det mere attraktivt at vælge lån, hvor renten fastsættes hvert tredje (F3) eller hvert femte år (F5).  Men hvad er der konkret sket? Realkreditinstitutterne har hævet administrationsbidraget på især de helt korte flexlån som eks. F1, de har øget kursskæringen, så kursen bliver dårligere hver gang, der skal refinansieres. Det gør igen F1 lånene relativt dyrere sammenlignet med eks. F3 lånene. Og så er der ny lovgivning på vej, hvor der sættes et loft på, hvor meget flekslån kan stige fra år til år, det spås også, at betyde en lidt højere rente på disse typer lån. Alt i alt er det traditionelle F1 lån steget i en sådan grad, at den samlede effektive rente på lånet inkl. administrationsbidrag nærmer sig 1,5 pct, heraf er selve renten på lånet kun 0,4 pct - altså er omkostningerne dobbelt så høje som selve renten!  Og vil man i stedet have et F3 lån, er den effektive rente kun ca. 1,8 pct og F5 lånet på omkring 2 pct. Det er altså meget begrænset, hvad man betaler for at låse sin rente fast i tre eller fem år, på et meget lavt niveau. Målt i kroner er et F3 lån kun 160 kr dyrere om måneden pr. lånt million!

Eller overvej et alternativ til flexlånet

Alternativt kan man prøve en af realkreditinstitutternes egne afløsere til F1 lånet, nemlig Flexkort (Realkredit Danmark) eller Kort Rente (Nordea Kredit). De har en variabel rente, der fastsættes hvert halve år. De bagvedliggende obligationer løber i tre år, og derfor er de ikke lige så omkostningstunge som F1 lånene. At renten fastsættes hvert halve år, i stedet for hvert år, giver også en lidt lavere rente, da renten som udgangspunkt, altid er højere jo længere tid den er fast. Det er et udmærket alternativ til F1 lånet og er 0,2-0,3 pct billigere end F1 lånet. Man kan også se mod bankerne, som kan have nogle alternativer. Lige nu er det primært Jyske bank, der har meldt sig i kampen, men tidligere har Danske bank, BRF bank og til dels Nordea haft nogle prioritetskreditter, der i nogle situationer har været gode alternativer – og det skulle undre mig, hvis ikke der er andre, der følger trop med Jyske Bank. Der er ikke bare kommet et produkt fra Jyske bank, der er kommet en helt række. På dem med variabel rente, er der overordnet tre muligheder. En F1 pendant; ”Jyske F1”, hvor renten er fast et år ad gangen, så er der ”Jyske Q4”, hvor renten fastsættes kvartalsvist og følger Cibor renten (interbankmarked beregnet på bud), og til sidst ”Jyske Q4, Cita”, hvor renten også fastsættes kvartårligt, men følger Cita renten (interbankrente baseret på faktiske placeringer). Den tre måneders Citarente ligger pt. ca. 0,2 pct over Cibor renten, men det kan variere. Hvis vi sammenligner det billigste fra Jyske bank paletten med det billigste fra realkreditten, er Jyske banks pt. ca. 0,15 pct. billigere. Man skal dog være opmærksom på, at det ikke er helt samme vilkår der gælder, eks. kan Jyske bank hæve deres pris baseret på den enkelte kundes økonomi og om hvorvidt de er helkunde i banken. Forestil dig, at du optager lånet i Jyske bank, og så et par år efter vælger at flytte bank. Så kan banken hæve prisen på dit lån, hvorimod du ikke vil opleve at bidragssatsen på et realkreditlån ændrer sig, fordi du efterfølgende vælger at skifte bank.

De fastforrentede lån

I markedet for fastforrentede lån er der stadig en del boligejere, der snyder sig selv. Tager du et fastforrentet 30-årig realkreditlån i dag, vil den effektive rente, uden bidragssatsen, være omkring 3,6 pct. Alligevel ser vi kunder med 5 pct lån. Den 20-årige rente er meget tæt på 3 pct. alligevel ser vi boligejere med 20-22 år tilbage, der betaler 4 pct. I begge tilfælde kan renten altså reduceres med en pct eller mere, uden at ændre ret meget på løbetiden. Risikoen på lånet er ikke større, den eneste ulempe er omkostningerne ved omlægningen. Disse omkostninger kan godt løbe op i mange tusinde kroner, men gøres det rigtigt, kan de begrænses til omkring 8-10.000 kroner. Og så skal det holdes op i mod rentebesparelsen. Selv på et beskedent lån på eks. 750.000 kroner vil en besparelse på en pct betyde en besparelse på 5.000 kr efter skat, bare det første år, og så er omlægningen tjent ind ila. 2 år. Er lånet større vil det tjene sig ind hurtigere. En positiv sidegevinst er, at hvis renten stiger, vil det nye lån falde væsentligt mere i restgæld end det gamle lån. Så hvis man vil konvertere igen, eller vil sælge boligen er der en gevinst at hente. Har du 5 pct lån vil det med meget stor sandsynlighed være relevant at lægge om, har du et 4 pct. lån er det afhængigt af, hvor stort lånet er og hvor mange år der er tilbage.  Jeg er for ganske nyligt stødt på et 3 pct lån, hvor der kun var fem år tilbage, det vil også være meget oplagt at konvertere til et andet lån. Husk at der er opsigelsesfrist hver tredje måned og næste gang er ved udgangen af januar, så vent ikke for længe, hvis du har et fastforrentet lån, du bør konvertere.

3 pct eller 3,5 pct?

Uanset om du lægger om til et fastforrentet lån, eller om det er et nyt lån, så er der både mulighed for at vælge et 3,5 pct og et 3 pct lån. Hvilket lån er så det bedste af de to? De er i princippet meget ens, da begge har fast rente, kan fås med og uden afdragsfrihed og så koster de faktisk stort set det samme i ydelse, forskellen er højst et par kroner om måneden efter skat. Forskellen består i, at 3,5 pct lånet optages til en kurs meget tæt på 100 (pt. kurs 99), hvilket betyder at kurstabet bliver meget lille. 3 pct lånet optages til en dårligere kurs (pt .kurs 95,25), så faktisk skylder man mere på 3 pct lånet. Det man skylder mere, skal betales tilbage over lånets løbetid, men opvejes løbende af den lavere rente. Så den eneste betydningsfulde forskel er, hvis lånet indfries før udløb. Hvis renten er uændret, har det ikke haft nogen nævneværdig betydning, om man havde valgt det ene eller det andet, men hvis renten er faldet vil 3 pct. lånet være dyrere at komme ud af, da kurstabet fra de 95,25 op til kurs 100 som lånet kan indfries til (pga. rentefaldet), nu pludselig vil blive en omkostning. Så for hver lånte million, har man tabt ca. 47.500 kroner på 3 pct lånet, men kun 10.000 kroner på 3,5 pct lånet, altså 375.000 kroner mere. Omvendt hvis renten stiger, så vil restgælden på begge lån falde, men lånet med 3 pct i rente vil falde lidt mere end det hvor renten er 3,5 pct og gevinsten vil derfor være større. Hvor stor forskellen er, afhænger af, hvor meget renten stiger, og vælger man afdragsfrihed vil gevinsten ved rentestigninger være endnu større. Så vælger du fast rente ud fra et sikkerhedssynspunkt skal du vælge 3,5 pct lånet. Vælger du fast rente ud fra et spekulativt formål om senere at tjene på rentestigninger, skal du vælge 3 pct med afdragsfrihed. Som fodnote skal det siges at førnævnte Jyske bank, også er kommet med en pendant til fastrentelånene, men de er ikke billigere end realkreditlånene, så der vil jeg personligt nok vælge det traditionelle realkreditlån, da der som nævnt også er ulemper ved ”bankmodellen”.

Boligmarkedet er ikke blevet mere overskueligt efter adskillige prisreguleringer fra realkreditinstitutterne, lovindgreb, og ikke mindst bankernes kamp om at få del af boliglånene. Men det har ikke gjort det mindre vigtigt at vælge rigtigt, der kan være rigtig mange penge at spare – så prioriter noget tid og resurser på at træffe det rigtige valg, det kan komme mange gange tilbage.

Ultimate Web