En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
 
 

Priserne på ejerlejligheder er stukket af  
– hvorfor og hvad nu?


Af Hans Peter Christensen, juli 2017 (også bragt i Nordjyske Stiftstidende)

De senere år har der vist sig en klar tendens på boligmarkedet herhjemme, hvor prisstigningerne på ejerlejligheder i landets større byer har været markant.

Stigningen har været stejl og sammenligner man med udviklingskurven for prisudviklingen på markedet for parcel- og rækkehuse, er det påfaldende, hvordan de to kurver har fjernet sig mere og mere fra hinanden de sidste fem år. 

Ser vi på udviklingen for hele landet for de seneste 20 år, kan vi se, hvordan de to markeder fulgte hinanden op til årene før finanskrisen. Fra starten af 0’erne og frem 2006/2007 steg boligpriserne, og her tog priserne på ejerlejligheder, der i perioden steg med mere end 100 %, et betydeligt hop op. Der blev skabt en boligprisboble, der som bekendt braste, hvorefter markederne i finanskrisens indledning måtte en tur ned igen – det gjaldt både ejerlejligheder og parcel- og rækkehuse. 

Fra 2009 og frem til 2012 var udviklingen på de to markeder stagnerende, inden de begge er steget på ny de seneste fem år – dog som sagt ikke i samme tempo. Priserne på ejerlejligheder er nu over niveau i forhold til perioden omkring finanskrisen, og det giver anledning til at stoppe op og tænke en ekstra gang over, hvad det egentlig er, der sker.
 


Geografisk betydning

Hvorledes du oplever disse prisudsving, afhænger af hvor i landet du bor. Geografi har således betydning, men tendenserne er dog i store træk de samme. Udsvingene er blot mere afdæmpede i visse områder. 

Tager vi Nordjylland ud som eksempel, kan vi se, at tendenserne her er de samme. Her er det i den nordjyske hovedby Aalborg, hvor udviklingen er tydeligst. Sammenligner vi på landsplan, er udsvingene dog knap så markante som i Aarhus og ikke mindst København, mens Odense og området omkring minder mere om Nordjylland og Aalborg. Men tydeligt er det, at det særligt er de større byer, som er følsomme overfor disse udsving – både når det går op og når det går ned. Men hvorfor er det sådan og hvad ligger der til grund for denne udvikling? Det kigger vi nærmere på her. 
 


Hvad ligger til grund for denne udvikling?

Udbud og efterspørgsel spiller naturligvis sin vanlige rolle på fastsættelse af priserne. En overvejende trend i samfundet har været, og er stadig, at det er populært at bosætte sig i byområder. Denne efterspørgsel bidrager naturligvis til at presse priserne op, ligesom det spiller ind, at ejerlejligheder kun udgør en lille del af det samlede danske boligmarked. Lige nu er forholdet at kun ca. en ud af ti ejerboliger er lejligheder. Denne uligevægt er derfor også ensbetydende med, at denne iøjnefaldende udvikling i især prisen på ejerlejligheder ikke betyder, at det er gældende for boligmarkedet i sin helhed. 

Forholdet mellem udbud og efterspørgsel er ikke hele grundlaget for den aktuelle udvikling. En del af svaret skal ligeledes findes i den spekulation, der kan relateres til markedet for ejerlejligheder. Ofte anses køb af en ejerlejlighed som en investering, eksempelvis i form af et forældrekøb, men også til decideret udlejningsformål. Her handles og spekuleres altså med et fremtidigt afkast for øje, mens parcel- og rækkehuse i overvejende grad handles med bosættelse som motivation.

Denne formålsforskel skaber større handelsaktivitet på markedet for ejerlejligheder og bidrager dermed til at presse priserne op, mens markedet for parcel- og rækkehuse har sine helt naturlige begrænsninger og dermed lever en mere afdæmpet tilværelse. 

Endelig er det nødvendigt at inddrage rentens betydning for at forstå den aktuelle prisudvikling. De meget lave renter har de senere år bevirket, at priserne på ejerlejligheder er blevet presset op. Som det fremgår af udviklingen, ses det tydeligt, hvordan den faldende rente, siden finanskrisens start, har gjort sit til at skabe denne priskløft.

Graferne viser tydeligt sammenhængen. Når renten falder, så stiger boligpriserne. Det gælder på samme vis i den omvendte situation, at hvis renten stiger, så falder boligpriserne. Det hænger sammen med, at det som boligkøber eller boligspekulant som udgangspunkt er en ulempe, at det bliver mere omkostningsfuldt at finansiere boligkøbet. Kommer rentestigningerne i takt med en stigende inflation, kan det imidlertid også få en positiv effekt på boligpriserne, da stigende lønninger giver økonomisk råderum til en dyrere bolig.

Summen af de nævnte påvirkninger i markedet har altså gjort, at vi har oplevet disse mærkbart mere voksende prisstigninger på ejerlejligheder i forhold til parcel- og rækkehuse. Men hvad betyder det så og kan vi selv gøre noget?


Hvad kan der forventes fremadrettet?

Det er heller ikke i denne sammenhæng muligt at forudsige fremtiden, men nogle scenarier virker dog mere sandsynlige end andre – set ud fra den virkelighed, vi kender i dag, vel at mærke.

Der er som sådan ikke grund til at tænde de røde advarselslamper, men det aktuelle billede af boligmarkedet giver grund til at lytte en ekstra gang til den sunde fornuft. Vi har i disse år glæde af en historisk lav rente, men der er nu over flere omgange varslet om rentestigninger. Sker det, er det som nævnt forventeligt, at vi vil se priserne på boligmarkedet blive presset nedad generelt og for ejerlejligheder i særdeleshed, grundet det spekulative element. Med rentestigninger bliver ejendom som en investering mindre attraktivt, hvilket automatisk vil sætte sit aftryk på efterspørgslen af ejerlejligheder.

Dertil kan nævnes en række øvrige parametre, som kan spille en rolle. Det har vi set gennem årene med fødslen af afdragsfrie lån i 2003 og boligskattestoppet i 2001. Senest er der den nye boligskattereform, som også kan påvirke priserne på ejerlejligheder, men nok i en nedadgående retning, især i hovedstadsområdet. Denne reform skal dog landes politisk og træder først i kraft i 2021. Derfor kan det lige nu være svært at sige helt nøjagtig, hvilken priseffekt, hvis nogen, der bliver tale om. Men alene usikkerheden omkring dette, kan for en kortere periode også have en afdæmpende effekt på prisniveauet.


Hvordan forholder du dig hertil?

Hvis du går med tanker om at købe en ejerlejlighed, bør du bekymre dig om fremtidige rentestigninger. Du bør derfor overveje om ikke det fastforrentede lån er den løsning, du skal gå efter. Det fastforrentede lån udstyrer dig med en sikkerhed overfor renteudsving og vil kunne afbøde noget af faldet ved et evt. prisfald i fremtiden, så længe det sker som resultat af en rentestigning. I et sådan tilfælde vil der nemlig være mulighed for at reducere restgælden ved hjælp af en kursgevinst ved lånomlægning. 

Overvejer du et forældrekøb, skal du gøre op med sig selv, hvorfor du ønsker, at gøre det. Er det af investeringsmæssige årsager eller er det i højere grad for at hjælpe et barn eller barnebarn med bolig. Er det førstnævnte, bør du overveje mulighederne for anden form for investering, og er det sidstnævnte, er det vigtigt at sikre dig, at din økonomi nu og i fremtiden er stærk nok til at tilbyde denne hjælp.

Der er ikke noget, der er sikkert i denne verden, og det gælder i høj grad også på de finansielle markeder. Men vi kan konstatere, at der er opstået en bemærkelsesværdig kløft mellem prisniveauerne på ejerlejligheder og parcel- og rækkehuse de senere år. Det giver grund til at være ekstra opmærksom på udviklingen i den kommende tid.

Det nuværende billede antyder en uligevægt og det må være forventeligt, at de to prisudviklingskurver nærmer sig hinanden. Om det er ejerlejlighederne, der skal ned, eller parcel- og rækkehuse, der skal op, afhænger af forskellige faktorer, men ikke mindst renteudviklingen får en central rolle at spille – især hvis de varslede rentestigninger bliver en realitet i nær fremtid.


Ultimate Web