En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Boligpriserne nu og i fremtiden - og om hvordan renten påvirker dem

Af Hans Peter Christensen, august 2016 (også bragt i Nordjyske Stiftstidende)

Her er tre spørgsmål, som en del boligejere gerne vil kende svarene på, og især kommende boligejere spekulerer sikkert meget på det i forhold til timingen af et boligkøb.

 

3 centrale spørgsmål og det korte svar:

• Er boligpriserne høje? Nej, det er de ikke! 

• Bliver de endnu højere? Ja, på et tidspunkt! 

• Kan de risikere at falde? Ja, det kan de sagtens
  – især når renten stiger.

Svarene vil jeg gerne underbygge. Lad os starte med niveauet for priserne. Jeg tager udgangspunkt i et gennemsnitligt parcelhus med et gennemsnitligt prisniveau. I dagens Danmark giver man i gennemsnit kr. 12.000,- pr. kvm. for parcel- og rækkehuse. Så et hus på 165 kvm. vil i gennemsnit koste omkring kr. 2 mio. Til sammenligning kostede et lignende hus for knap 15 år siden, altså i 2002 ca. kr. 8.000,- pr. kvm. og dermed en pris på ca. 1,3 mio. Går vi ca. 25 år tilbage, altså i 1992, var prisen kr. 4.000,- pr. kvm. og dermed knap 0,7 mio.

Eller med andre ord er et hus i dag tre gange så dyrt som for 25 år siden og halvanden gange så dyrt som for 15 år siden. Alligevel vil jeg påstå, at priserne ikke er høje sammenlignet med de historiske priser. Grunden er, at prisdannelsen primært sker på baggrund af, hvad køberne skal betale i faste udgifter for at bo i huset, sammenlignet med hvad de tjener. 


Vi tjener mere

Ifølge Danmarks Statistik har danskerne en disponibel indkomst (udbetalt dvs. efter skat, men før faste udgifter), der i dag er ca. 125 pct højere end i 1992 og ca. 75 pct. højere end i 2002. Alt andet lige, er der altså en væsentlig sammenhæng i mellem vores indkomst og boligpriserne – jo flere penge vi har til rådighed, jo mere kan vi købe bolig for. Det vil øge efterspørgslen og dermed presse priserne. Det må derfor forventes at påvirkningen af boligpriser fra den disponibel indkomst er meget tæt.

 

 

Tager vi udgangspunkt i tallene fra før, så vil boligkøbere i dag isoleret set kunne købe bolig for 125 pct. mere end de kunne i 1992, og prisen vil altså være de 0,7 mio. gange indkomststigningen, hvilket vil svare til en pris i dag på ca. 1,5 mio. Sammenlignes der med 2002, så vil indkomststigningen gange den daværende pris blive ca. til 2,3 mio. Så afhængigt af hvilket tidspunkt der bruges som start, vil en sammenligning af prisudviklingen med indkomstudviklingen indikere en pris, der i dag er mellem 25 pct. højere og 15 pct. lavere end den historiske gange indkomstudviklingen.


Vi låner billigere

En væsentlig udgiftspost hos de fleste, og især nye, boligejere er terminsbetalingen. Som førstegangskøber er det ikke unormalt at låne 95 pct. af boligens værdi som realkredit- og banklån. Derfor har renten også en meget stor betydning for, hvor meget man har råd til at købe bolig for.

Forestil dig, at du får lavet en beregning på, hvor meget du har råd til at købe bolig for. Et halvt år senere er renten faldet med en pct., mens resten af din økonomi er fuldstændig uændret. Så vil du naturligvis kunne købe en lidt dyrere bolig, af den simple grund, at du kan låne et højere beløb for den samme månedlige betaling på lånet. Det betyder, ligesom ved indkomststigningen, at det øger muligheden for at betale mere for boligerne. Dermed øges efterspørgslen og det er med til at løfte priserne. Det modsatte vil gøre sig gældende når renten stiger.


Regneeksempel på boligpriser og rentudvikling

Jeg har regnet på hvor meget mere eller mindre man har råd til at låne, hvis resten af parametrene ved boligkøbet er uændret, herunder udbetalingens størrelse. Jeg har taget udgangspunkt i et fastforrentet lån med afdrag og et boliglån i banken, hvor renten er 3 pct. højere end renten på realkreditlånet. Der lånes 80 pct. i realkredit og der er en udbetaling på kr. 100.000,- svarende til 5 pct., hvis huset koster 2 mio. 

For den samme månedlige nettoydelse vil man kunne låne ca. 7 pct mere, hvis renten falder 1 pct. og omvendt 7 pct. mindre ved en rentestigning på 1 pct. Det vil sige, at hvis du i dag har råd til at købe et hus til kr. 2 mio., og renten stiger en pct, vil du derefter kun have råd til at købe et til kr. 1,86 mio. En rentestigning vil altså alt andet lige give et generelt prisfald. Dette kan vi også kan se, når vi efterprøver den historiske sammenhæng mellem boligpriser og renteudvikling – vel vidende, at der er andre faktorer, der spiller ind herpå.

Hvis vi så sammenligner med de konkrete eksemplar fra hhv. 1992 og 2002 og udregner prisen for at låne med de daværende renteniveauer, så kan vi se, hvor meget den nu meget lavere rente har af betydning for den højere pris. I 1992 betalte man ca. 8 pct. i rente på et realkreditlån, og hvis jeg omregner, hvad man dengang kunne have lånt med de nuværende renteniveauer og for samme månedlige betaling, så ville man, med en rente som i dag, i stedet have kunne købt en bolig til ca. 1,05 mio., altså 50 pct. dyrere.

I 2002 betalte man omkring 6 pct for et realkreditlån. Laver jeg samme regnestykke som ovenfor, så ville man i 2002 have kunne købe bolig, der var ca. 35 pct. dyrere, hvis renten havde været på samme niveau som for nuværende. 

Kombinerer vi effekten af, at vi i dag har en væsentlig højere indkomst og væsentlig lavere rente end vi havde for hhv. 25 og 15 år siden, så viser der sig et klart billede.

Parcelhus i 1992 til kr. 700.000,- x indkomststigning x effekt af lavere rente = pris i dag kr. 2,4 mio.

Parcelhus i 2002 til kr. 1,3 mio. x indkomststigning x effekt af lavere rente = pris i dag kr. 3,1 mio.

Den teoretiske prisudvikling fra disse to faktorer viser altså, at et parcelhus, der i dag koster kr. 2 mio., ”burde” koste imellem 2,4 og 3,1 mio. Hvis der sammenlignes med to udvalgte historiske priser og der reguleres for indkomststigning og rentefald.


Billedet skal nuanceres

Der er andre faktorer, der spiller ind, og som ikke er medregnet i ovenstående. Der er andre omkostninger ved huset udover finansieringsomkostningen. Nogle af dem vil i nogen grad afhænge af prisen på boligen, andre vil være konstante. Demografi herunder urbanisering kan gøre at billedet vil være væsentligt anderledes i nogle områder.

Prisudviklingen på ejerlejligheder og fritidshuse følger ikke helt parcelhuse, så der vil regnestykket også være anderledes. Indførsel af andre lånetyper herunder udbredelsen af afdragsfrihed spiller også ind, ligesom omkostninger udover renten, eks. bidragssatsen, også har ændret sig i perioden. Bankernes kreditpolitik har også varieret i perioden. Forventningen til den fremtidige prisudvikling er også en væsentlig faktor, der dog som udgangspunkt kun forstærker effekterne.

 

"boligpriserne i dag er ikke høje målt i forhold til for 15 og 25 år siden..."

 

Så udover at der er en forholdsvis stor forskel på om der tages udgangspunkt i 1992 eller 2002, er der også en del andre parametre, der spiller ind. Jeg mener dog ikke, at det ændrer det samlede billede, at priserne i dag ikke er høje målt i forhold til for 15 og 25 år siden.

Derudover skulle det også gerne være klart, at priserne vil blive positivt påvirket af fremtidige indkomststigninger på den lange bane, men til gengæld kan opleve et pres på priserne i perioder, hvor renten stiger. Så jeg vurderer, at det bestemt ikke er et dårligt tidspunkt at købe bolig i, men at der er endnu mere grund til at fastlåse renten på sin finansiering, så man ikke bliver ramt dobbelt når engang renten skal opad igen.

Ultimate Web