En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Endnu flere muligheder for boligejerne

Skrevet af Hans Peter Christensen, august 2014

Det går stærkt på markedet for realkreditlån. Flere af realkreditselskaberne er kommet med en 2,5 pct. fast rente i 30 år og Nykredit er kommet med deres erstatning til F1 lånet. Så endnu en gang skal man som boligejer tage stilling til, om det giver anledning til at ændre noget på sin nuværende finansiering.

2,5 pct - værd at gå efter?

Lad mig først understrege, at blot fordi den pålydende rente er gået fra 3 pct til 2,5 pct, så er den effektive rente – altså rente inkl. kurstab – kun ændret marginalt. Faktisk er forskellen på ydelsen så lille som under 10 kr om måneden, og målt på lånets 30-årige løbetid, er der en besparelse på ca. 10.000 kr ved at vælge et 2,5 pct lån, med de nuværende kurser. Så hvis du er ved at købe en bolig eller overvejer om du skal omlægge til en fast rente og derfor skal vælge i mellem 3 pct eller 2,5 pct er det altså næppe prisen, der er den primære parameter.

Selvom der ikke er den store forskel på prisen, så er der forskel på de to lån. En vigtigt forskel er, hvor meget volumen der er i de obligationer, der lægger bag lånene. Det har betydning i det øjeblik, at du vil indfri lånet igen. Er du sikker på, at det er et lån du vil beholde i 30 år, kan du lige så godt vælge 2,5 pct., da det som nævnt er marginalt billigere. Men er du ikke sikker på det – og det er vel de færreste af os, der kan se så langt ud i fremtiden, skal du altså tage hensyn til, hvordan lånet vil være at indfri igen.

Indlåsningseffekten

Som jeg tidligere har skrevet, er det vigtigt at huske, at realkreditlån faktisk er obligationer, man har lånt og så sælger for at få penge udbetalt. Og dermed er det også obligationer man igen skal indfri med, medmindre obligationerne bag er konverterbare og over kurs 100. Kursen på et 2,5 pct lån er i skrivende stund omkring kurs 96. Hvis renten falder yderligere vil kursen gå mod 100 og måske endda overstige 100, men hvis renten stiger vil kursen falde. Så hvis man om nogle år vil indfri sit lån igen, enten fordi man vil omlægge lånet eller fordi man flytter, vil man med stor sandsynlighed have behov for at købe sine obligationer tilbage, for at indfri lånet. Og så er det vigtigt at det er nogle obligationer, der er til at købe, og at prisen herpå er rimelig. Prisen bliver bestemt af ”markedet” det vil sige købere og sælgere imellem. Normalt er obligationskurserne meget gennemskuelige og retvisende, da det er forholdsvist nemt at regne ud om obligation A giver mere i effektiv rente i forhold til obligation B. Men det afhænger af, at dem der sidder med obligationerne, er villige til at sælge til den teoretisk rigtige pris. Og jo mindre volumen, der er på de bagvedliggende obligationer, jo større er risikoen for at obligationerne er fordelt på få investorer, og at de investorer presser prisen op. For dig som låntager, betyder det, at du risikerer at skulle give en højere pris for at indfri din gæld end markedsprisen. Det kalder man ”indlåsningseffekten”, fordi obligationerne kan blive låst på få hænder.

Nykredit/Totalkredit var først med 2,5 pct lånet og er klart det største realkreditselskab, så de har haft bedst mulighed for at få noget volumen på. Alligevel er der pt. kun en cirkulerende mængde på hhv. 40 mio for lån med afdrag og 12 mio for lån uden afdrag. Da der netop er kommet nye serier er de tilsvarende cirkulerende mængde for 3 pct obligationer kun på hhv. 117 mio. og 106 mio., det er stadigvæk en lav volumen. Men hvis renten stiger en smule, bliver 2,5 pct lånet uinteressant, hvorimod der stadig vil blive udstedt nye 3 pct lån, så serierne bag disse vil blive ved med at vokse, medmindre renten falder yderligere. 2,5 pct lånet har dog den fordel, at obligationerne bag er en smule mere rentefølesomme end 3 pct obligationerne. Så når engang renten stiger, vil man kunne få en større restgældsreduktion / gevinst på 2,5 pct. obligationerne, hvis de ikke rammes af indlåsningseffekten.

Min vurderingen er, at det med de nuværende forhold ikke er risikoen værd at tage 2,5 pct lånet. For at det skal blive attraktivt, skal renten falde en smule, så 3 pct. lånet helt lukker, og der dermed kommer en tvungen volumen på 2,5 pct.

F1 lånet er så godt som dødt

Der er pres på det traditionelle F1 lån fra flere sider. Det handler primært om, at de store ratingbureauer fokuserer meget på risikoen for, at obligationerne ikke kan sælges på de årlige auktioner. Dette kan løses ved at flere flekslånene får en længere refinansieringsperiode. Hvis alle F1 lånere stille og roligt hopper over i eks. F5 lån, vil antallet af auktioner og obligationer, der skal refinansieres blive reduceret til en femtedel, og dermed reducere risikoen kraftigt. For at få kunderne væk fra F1 lånene, har man gjort to ting – den ene er at hæve priserne for de lån, der skal refinansieres hyppigst. Det har man gjort ved at øge kursskæringen, som er et slags gebyr realkreditselskabet opkræver ved hver refinansieringen. Som låntager opleves det som om at renten bliver højere, da omkostningen regnes med i renten. Det er derfor at vi ser den forholdsvis lille forskel på F1 og F3 lån. F1 låneren skal betale kursskæringen tre gange på tre år, men F3 låneren kun skal betale det en gang på tre år.

Det andet tiltag er at tilbyde et billigere produkt, det har Realkredit Danmark og Nordea kredit gjort i et stykke tid, og nu er Nykredit hoppet med på vognen.  Det nye lån får ny rente hvert halve år, men obligationerne bag, skal kun refinansieres hvert tredje år. Så man kan sige, at det er en blanding af et F1 lån og et F3 lån. Lånet er et udmærket alternativ til et F1 lån.

Der kom også ny lovgivning på området tidligere i år, hvor man nu har lovgivet om, hvad der sker i tilfælde af, at det ikke lykkedes at refinansiere flekslånene på auktionerne. Der vil komme en automatisk forlængelse af obligationerne i et år mere, og med en effektiv rente, der er højst er fem procentpoint højere end markedsrenten året før. Dette kan give lidt usikkerhed hos investorerne, da de nu ikke er helt sikre på, hvornår deres obligationer udløber, og det menes at have hævet priserne på F1 lån med ca. 0,1 pct. Samtidig er bankerne med Jyske bank i spidsen, begyndt at konkurrere med F1 lånene via boliglån og kreditter, hvor de kan hente pengene enten som en kombination af indlån og obligationsfunding.

Der er stadigvæk en stor del af danskerne, der har et F1 lån, men det bliver færre og færre, og hvis alting går som det plejer, bliver det endnu færre når engang renten begynder at stige. Jeg tror personligt, at de tiltag som allerede er lavet, er rigeligt til at få andelen af de helt korte flekslån ned, og at der faktisk har været lidt af en overreaktion på problemet. Som nuværende F1 låner vil jeg ikke være nervøs for at blive tvunget over i noget andet, men jeg ville være opmærksom på at der med stor sandsynlighed findes et bedre alternativ. Som ny låntager vil jeg end ikke overveje et F1 lån, men i stedet vælge en af afløserne, et F3/F5 lån eller gå helt over i en 30-årig fast rente.

 

Ultimate Web