En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Er det dyrt at indfri et flexlån?

Skrevet af Hans Peter Christensen, maj 2014

I forrige artikel skrev jeg om serieskifte og opsigelsesfrist på fastforrentede lån. Det gav anledning til en del spørgsmål, men primært fra boligejere, der i dag har et flexlån, som de overvejer at skifte ud med fast rente og/eller lave ekstraordinært afdrag på. Denne artikel er altså både ment som et svar på de henvendelser der er kommet, men også en mere generel orientering om hvordan flexlån fungerer og hvilken betydning det har for dig, der overvejer at konvertere eller indfri dit flexlån.

Modtagne spørgsmål (opsummeret)

  1. Kan det betale sig af afdrage ekstra kr. 60.000 på et flexlån
  2. Kan det betale sig at ændre nuværende F5 lån til et fastforrentet lån eks. over 20 år.
  3. Er det muligt at opsige et F5 lån?
  4. Er den en fordel at indfri mit F10 lån med en nuværende kurs på 115,86, rente 3,894 %, næste tilpasning 1.1.2021?
  5. Kan det betale sig af lave ekstraordinært afdrag med henblik på at få nedsat bidrag

Spørgsmålene besvares ikke direkte, men svarene skulle være at finde undervejs i artiklen.

Flexlån er faktisk altid fast rente og uden afdrag

For at forstå hvordan Flexlån kan indfries og vurdere fordelagtigheden der i, er det vigtigt at forstå hvordan det opbygges. Det korrekte ord for låntypen er faktisk et ”rentetilpasningslån” (RTL), da renten tilpasses flere gange i løbets lånetid. Som låntager oplever du det som et lån, der løber i eks. 30 år, men i virkeligheden er det flere kortere lån, der er sat sammen. Er det et F1 lån, bliver lånet i praksis ”udskiftet” (refinansieret) hvert år, er det et F5 lån, sker det hvert femte år osv. Og nu kommer så detaljerne, der gør disse lån til en lidt svær størrelse at forstå. Obligationerne bag ved disse lån er fastforrentede og uden afdrag – og det uanset om låntager afdrager derpå eller ej. Så når man har et lån der set fra låntagers side har en variabel rente og måske er med afdrag, men er bygget op af fastforrentede obligationer uden afdrag, så skal skråen altså lige vendes et par gange, for at få det til at passe sammen. For at gøre forvirringen total, så bliver flexlån pga. skattereglerne, lavet som kontantlån. Det giver en skattemæssig fordel, men det giver også endnu mere forvirring, fordi der nu optræder en skatteteknisk rentesats, kontantlånsrenten, som er end anden end den rente, der står på obligationen (pålydende/nominel rente), og der er derfor også to måder at opgøre restgælden på, nemlig kontantlånsrestgælden og obligationsrestgælden. Dette er meget vigtige sondringer, når man som låntager skal se på, hvad det koster at indfri sit lån!

De to rentesatser

Når du ser på din terminsopkrævning fra realkreditselskabet vil det typisk kun være kontantlånsrenten, der står der. Og når der på realkreditselskabernes hjemmeside og i pressen bliver oplyst rentesatser på flexlån, så er det også kontantlånsrenten. Det er helt ok, da det er også den rente, som du oplever, at du betaler. Men den investor som har købt obligationen, modtager altså den pålydende rente. Eks. er det en 2 pct. obligation der ligger bag både F1, F3 og F5 lånene i øjeblikket. Så hvordan kan det gå til, at du betaler ca. 0,5 pct. i rente på et F1 lån, men investoren bag skal have 2 pct i rente? Det er her kursen kommer ind i billedet. Kursen på en 2 pct obligation, der udløber om et år, er på ca. 101,50, og når den udløber er det til kurs 100. Så investor køber en obligation nu for 101,50 kr. og om et år får han 100 kr. + renten på 2 kr. i alt kr. 102 tilbage. Har han altså tjent 0,50 kr. pr. kr. 101,50 han startede med, svarende til en effektiv rente på ca. 0,5 pct. Omvendt så får låntagerene udbetalt lidt mere end der skyldes på papiret, og så ”spiser de af det”, så de kun effektivt skal betale 0,5 pct. i stedet for de 2 pct. som obligationen egentligt lyder på. Der vil altid være balance imellem hvad låntagere reelt betaler i effektiv rente og hvad investoren reelt modtager i effektiv rente, ellers ville pengene forsvinde i den blå luft, da realkreditselskabet ikke kan gøre krav på dem.

De to restgælde

Som nævnt er flexlån kontantlån, og det beløb du får udbetalt (før omkostninger), når du optager lånet svarer til din kontantlånsrestgæld. Den kan blive kaldt noget forskelligt fra realkreditselskab til realkreditselskab, men det er den restgæld på din terminskvittering, der ikke er obligationsrestgælden. Din kontantlånsrente og bidragssats beregnes af denne restgæld, ligesom evt. fradrag på lånet også fratrækkes på kontantlånsrestgælden. Men i virkeligheden er det blot en skattemæssig ”skyggekonto”, og ændrer ikke på mekanismerne bag ved lånet. Så i eksemplet fra før, hvor et F1 lån er baseret på en 2 pct. obligation, og kontantlånsrenten er 0,5 pct. vil et lån, hvor der udbetales kr. 1 mio. have en kontantlånsrestgæld på kr. 1.000.000, men en obligationsrestgæld på 985.222. Men til refinansieringen skal realkreditselskabet bruge de oprindelige kr. 1.000.000 ud over de kr. 5.000 låntager har betalt i rente (investor skal jo tilbagebetales de 985.222 kr. + de 2 pct i rente i alt ca. kr. 1.005.000, svarende til kontantlånsrestgælden og låntagers rentebetaling ila. året.

Eller sagt på en anden måde, så skal låntager også låne de ca. 15.000 kr. der var i kursgevinst, men som skal tilbagebetales. I praksis sker det ved, at obligationsrestgælden stiger ila. året, sådan at kontantrestgælden og obligationsrestgælden er den samme på det tidspunkt, hvor lånet skal refinansieres. Og derfor er det også muligt at komme ud af sit flexlån til kurs 100, hvis man opsiger det op til refinansieringstidspunktet. Så betaler man netop det tilbage man har lånt (fratrukket evt. afdrag) og derfor er der ingen kurs, der spiller ind. Og investoren får sin obligation udtrukket til kurs 100 samt sin rentebetaling svarene til den pålydende rente. Obligationerne kan også været solgt til en kurs under 100 på optagelsestidspunktet, og så vil det være omvendt. Altså en kontantlånsrente højere end den pålydende rente og en obligationsrestgæld der er højere end kontantlånsrestgælden, og derfor falder i perioden. Så hvis du skal ud af dit lån og er i året op til refinansieringstidspunkt, så kan du benytte opsigelsesmetoden, og du indfrier med et beløb der svarer til kontantrestgælden (minus evt. afdrag indtil).

Indfrielse eller ekstra afdrag uden for refinansiering

Kan du ikke indfri via opsigelse, så er der kun en anden mulighed for at indfri, obligationsindfrielse. Her skal du købe obligationerne tilbage fra investoren, og aflevere dem til realkreditselskabet, der derefter annullerer dit lån. Det er altså obligationsrestgælden gange kursen, det koster at indfri. Er det så dyrt, når nu kursen er steget? Den korte version er, at som tidligere nævnt, så er der fuldstændig sammenhæng imellem hvad investor modtager og hvad du betaler, når der både tages højde for både rente og kurs. Hvis vi tager eksemplet fra spgm. 4, hvor spørger har et F10 til kurs 115,86 med refinansiering ultimo 2020. Så er der ca 6,5 år tilbage af det lån. Lånet er baseret på en 4 pct. obligation, og må være optaget til omkring kurs 101. Det interessante her er, at se på hvad den effektive rente er, ud fra det nuværende kursniveau – og den er på lige omkring 1,55 pct. (findes via opslag på OMX eller grov udregning: tjener 16 kurspoint på 6,5 år, fratrukket den pålydende rente på 4 pct). Så lånet er nu at betragte som et lån med en fast rente på 1,55 pct. i de næste 6,5 år. Det betyder også at hvis man vil lave lånet om til eks. et 20-årigt lån med en effektiv rente på ca. 2,6 pct. så skal det være ud fra den betragtning, at man gerne vil give 1 pct. mere i rente for at låse den fast i 13,5 år mere og have en mulighed for en konverteringsgevinst når renten stiger. Og man skal altså ikke stirre sig alt for blind på, om der er et kurstab eller ej på det nuværende. Den øget hovedstol man vil få på et nyt lån, vil tjene sig ind, via en lavere pålydende rente. Dog vil bidragssatsen blive højere målt i kroner, da den beregnes af hovedstolen, og måske også højere målt i pct. da belåningsgraden kan risikere at blive højere. Så det vil ikke give mening af ændre lånet til eks. et nyt F5 lån.

Den kan godt betale sig at lave et ekstra afdrag, hvis ikke man tror man kan placere pengene til en højere rente, end man effektivt betaler på lånet. Og den rente er i dette tilfælde 1,6 pct. + bidragssatsen. Hvis bidragssatsen eks. er 0,6 pct. betales der i alt 2,2 pct. og så var det nok bedre at låse pengene fast på et aftaleindlån, hvor man kan få 2,25 pct. ved at binde dem i 4-5 år. Så får man samme rente med en kortere binding end fastrenteperioden på lånet, og kan hæve pengene igen mod en mindre dekort, hvis man pludselig får brug for dem. Dog nævnes der en bidragsnedsættelse ved indbetalingen, og det kan selvfølgelig ændre på konklusionen, men der er flere parametre, der spiller ind. Dog vil jeg sige at hvis det er et afdragsfrit lån hos RD, hvor den samlede belåning kommer under 60 pct., vil det med stor sandsynlighed være fordelagtigt at afdrage.

Flexlån kan være en kompleks størrelse – faktisk så kompleks, at også en del bankansatte har svært ved at forstå mekanismerne bag, og vi støder derfor tit på nogle misforståelser og forkerte konklusioner. Som altid er det dig selv, der i sidste ende træffer beslutningen og har den største interesse i, at du har det rigtige lån, så gør en indsats for at forstå det og søg din viden flere steder end bare i banken.

 

Ultimate Web