En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Er det virkelig (allerede) tid til at omlægge lån igen?

Skrevet af Hans Peter Christensen, april 2015

2 pct. lånet er i skrivende stund i en fin kurs nemlig godt 98 for lån med afdrag og godt 97 for lån uden afdrag. Og næste opsigelsesfrist for fastforrentede lån er ved udgangen af april. Så nu skal der igen tages stilling til, om man tror renten skal længere ned, eller om man vil udnytte det yderligere rentefald til at låse renten fast på et endnu lavere niveau. Samtidig bliver flere og flere flekslånere fristet af den lave faste rente (hjulpet lidt på vej af den høje bidragssats og kursskæring på flekslån) og går over i den faste rente. Ikke noget at sige til, at bankerne og realkreditinstitutterne har travlt for tiden og at vi får en masse spørgsmål herom.

Men vi har jo lige fået et 3 pct. lån sidste år

Der var en del danskere inklusiv undertegnede, der valgte at gå i fast rente sidste år, hvilket var en udmærket beslutning ud fra, hvordan verden så ud dengang. Situationen var den, at den 30-årige rente havde været meget tæt på 3 pct. tilbage i foråret 2013, men så steg renten igen ila. sommeren /efteråret 2013 og var helt oppe og runde 4 pct. i september 2013. Men så faldt den tilbage igen i foråret 2014 til det tidligere niveau på omkring 3 pct. Og da rente og kurs er modsatrettet, betød det, at 3 pct. lånet kom tilbage i en meget god kurs. Det havde den som nævnt været tidligere, nemlig helt tilbage i foråret 2013. Men dengang var det kun i en kortere periode og der var ikke ret mange 3 pct. lån i omløb, så man skulle være lidt påpasselig med at vælge lånet pga. indlåsningseffekten. Derudover var der et ”serieskifte” på obligationerne i sommeren 2014, en begivenhed der sker hvert tredje år, og som betyder, at kursene efter skiftet ville blive lidt lavere.  Vi havde altså en situation, hvor renten havde været nede, men steg ret hurtigt og så faldt ned igen. Det vil sige, at vi blev mindet om, at renten altså godt kan stige ret kraftigt på kort tid, og at det derfor kan være en god ide at låse den fast, når chancen er der. Set i bagklogskabens klare lys, ville det da have været bedre at vente indtil nu, og så kunne have fået et 2 pct. lån uden igen at skulle betale for en omlægning. Omvendt har der været en besparelse på renten i det år, og for dem som gik fra f.eks. 4 pct. lån og fik det nye lån til en god kurs har besparelsen på renten betalt en stor del af omkostningerne.

Giver det mening at omlægge når der skal betales omkostninger mv. igen?

Ja, det gør det faktisk, hvis ellers lånet har en rimelig størrelse og lånet beholdes i en længere periode. Det er løse formuleringer, men det er altså en individuel betragtning, og der er tilfælde, hvor selv små lån bør lægges om. Jeg vil gerne komme med et eksempel på et 3 pct. lån som ønskes konverteret til et 2 pct. lån, og kan derfor lige så godt tage udgangspunkt i vores eget realkreditlån.

Lånet har en hovedstol på kr. 1.767.000, er afdragsfrit og har en løbetid på 29,25 år
Den nuværende månedlige ydelse er kr. 5.750 før skat og kr. 3.852 efter skat.
Nettonutidsværdi (den reelle omkostning i hele løbetiden efter skat og inflation på 2 pct.) kr. 185.000

Et nyt lån vil få en hovedstol på forventeligt kr. 1.841.000, hvis det stadigt er 30 år og afdragsfrit
Ny månedlig ydelse vil blive på kr. 4.455 før skat og kr. 2.986 efter skat.
Nettonutidsværdi ved 2 pct. inflation, kr. 54.000
Hovedstolen (og dermed gælden) vil blive kr. 74.000 højere, men den månedlige ydelse efter skat kr. 866 lavere. Samlet set vil besparelsen efter omkostninger, skat og inflation blive på kr. 131.000.

Ved en uændret rente vil det tage 6 år inden omkostningerne og den højere gæld er tjent ind, så hvis vi alligevel har planer om at indfri lånet indenfor 6 år eks. ifm. flytning, og vi ikke tror, at renten skal stige foreløbigt, er det bedre at beholde det nuværende lån. Men påtænker vi at beholde lånet i 6 år eller mere eller tror vi, at renten skal stige, så er det attraktivt at lægge lånet om til et tilsvarende lån med 2 pct. rente.

Vi kunne også fravælge afdragsfriheden og dermed sænke bidragssatsen med næsten 0,3 % p.a. så ville regnestykket se sådan her ud i stedet:

Ny månedlig ydelse vil blive på kr. 7.685 før skat og kr. 6.373 efter skat.
Nettonutidsværdi ved 2 pct. inflation, kr. -10.000
Hovedstolen (og dermed gælden) vil blive kr. 48.000 højere, men den månedlige ydelse efter skat kr. 2.520 højere. Og samlet set vil besparelsen efter omkostninger, skat og inflation blive på kr. 194.000.

Denne gang vil det ”kun” tage ca. 4 år inden omkostninger, kurstab mv. er tjent ind igen, men vi forpligtiger os til at betale kr. 2.520 mere om måneden. Dette lån vil ikke give helt samme gevinst ved en senere omlægning i forbindelse med en rentestigning, da det ikke er helt lige så kursfølsomt og gevinsten falder sammen med restgælden.

Og netop rentefølsomheden er endnu en grund til, at det kan betale sig at lægge om. Hvis vi beholder det nuværende 3 pct. lån, vil vi ikke få gavn af en kommende rentestigning, før end at renten stiger med næsten 1 pct., Hvorimod vi ved en omlægning til et 2 pct. lån, vil kunne se værdien af vores restgæld falde så snart renten stiger. Gevinsten ved en evt. senere omlægning af renten vil kunne blive 6-8 pct. højere på det nye lån end på det gamle, i vores tilfælde er det på den rigtige side af kr. 100.000 – der i øvrigt er skattefrie.

Så konklusionen for vores vedkommende er, at det godt kan betale sig at lægge om. Hvis renten ikke stiger vil vi over de næste 30 år spare kr. 130-194.000, og skulle renten stige vil vores gevinst ved en opkonvertering blive på den gode side af kr. 100.000 højere end ved det nuværende lån. Det kan betale sig at omlægge til nyt afdragsfrit, men i højere grad til et lån med afdrag – igen hjulpet på vej af realkreditinstitutternes adfærdsregulerende prissætning. Udregningen her skulle gerne kunne give dig et praj om, hvorvidt det er en god ide at omlægge dit lån eller ej, men husk at konklusionen kan være en anden for dig afhængig af nuværende lånetype, løbetid, restgæld, belåningsgraden på ejendommen og din tidshorisont.

Hvad er risikoen ved at omlægge?

Risikoen ved at omlægge er, at det viser sig (igen) at være for tidligt i forhold til, at renten teoretisk set godt kan falde yderligere, og at du ved at vente kan få et endnu billigere lån. Og som nævnt er der risikoen for at du kan få behov for at indfri lånet tidligere end forventet, og at omkostningerne og kurstabet ikke når at tjene sig ind igen. Der er også noget praktik at være opmærksom på. Da restgælden stiger i forbindelse med omlægningen, kan det være, at du ikke kan låne til både indfrielse af det gamle lån og omkostningerne og du derfor selv skal have penge op af lommen. Omvendt er det jo en god anledning til at få vurderet sit hus igen, der er flere steder i landet, hvor boligpriserne er steget inden for de seneste år.  Det vil gøre det muligt at hjemtage mere lån og/eller få nedsat sin bidragssats, fordi belåningsgraden bliver lavere.

Rent praktisk er der også det sædvanlige spørgsmål omkring, hvornår kursen skal låses fast. Der er opsigelsesfrist ved udgangen af april. Hvis du vælger at indfri dit nuværende lån med det sammes (straks indfrielse), skal du betale differencerente fra nu af og frem til 30.06. Så det er ca. en halv procent af din restgæld i ekstra omkostninger efter skat. Vælger du i stedet at beholde dit gamle lån indtil 30.06, sparer du differencerenten, men skal så enten tage risikoen på kursen fra nu af og frem til 30.06, eller lave en fastkursaftale – som i sidste ende vil koste dig stort set det samme som differencerenterne. Så i bund og grund skal du beslutte om du vil spare ca. kr. 5.000 pr. lånte million ved at tage chancen i et par måneder.   

Under alle omstændigheder skal du glæde dig over den exceptionelle lave rente, man som boligejere har gavn af.

Ultimate Web