En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Kan du (også) få et billigere realkreditlån?

Af Hans Peter Christensen, december 2016 (også bragt i Nordjyske Stiftstidende)


Der er sket meget på markedet for boliglån i de senere år og også i 2016. Da realkreditlån er en stor del af de fleste boligejeres økonomi, er der ikke rigtig nogen vej uden om, at sætte sig ind i mekanismerne bag, uanset om det er lidt komplekst.

Her vil jeg tage fat på bidragssatsen og hvordan den prisfastsættes med særligt fokus på de ændringer i prisstrukturen, vi har set over de seneste år.


Større forskel på pris mellem lånetyper

En meget central ændring er stigningen i omkostningerne udover renten. Den største og nok mest kendte er administrationsgebyret, også kendt som bidragssatsen. 

Det er et tillæg til renten, og mens renten går til obligationsejeren, så går bidragssatsen til realkreditselskabet. Det er værd, at lægge mærke til, at selv om stort set alle realkreditlån er steget i pris, er der nogle typer, der er steget væsentligt mere end andre – det er hvad jeg kalder for adfærdsregulerende prissætning. 

Groft sagt er omkostninger kun sat lidt op, for de boligejere, der vælger fast rente og afdrag. Hvorimod kunder, der vælger F1 lån og afdragsfrihed har fået klart den største prisstigning. Til sammenligning så betaler en kunde, der har belånt sin helårsbolig fuldt ud, altså 80 pct, en bidragssats på ca. 0,75 pct., hvor en boligejer med F1 lån og afdragsfrihed betaler ca. 1,75 pct. i bidragssats og så kommer der yderligere ca. 0,25 pct. i kursskæring, så alt i alt ca. 2 pct. i omkostninger udover renten. 

Det er næsten tre gange så meget, der betales i løbende omkostninger for det dyreste lån i forhold til det billigste. Og det betyder selvfølgelig, at når man som kunde sidder og sammenligner de to løsninger, så bliver det forholdsmæssigt billigere at vælge det mest sikre lån i forhold til for få år siden, hvor der ikke var nogen mærkbar forskel på omkostningsniveauet.


Større forskel på pris afhængig af hvor meget boligen er belånt

At det er mere sikkert for realkreditselskabet, at låne penge ud til en bolig, hvor der kun er lån for 40 pct. af boligens værdi kontra en bolig, hvor der er lån for 80 pct. af boligens værdi, siger nærmest sig selv. Det betyder, at der betales en højere bidragssats for lån med en højere belåningsgrad. 

Belåningsgrader under 40 pct. anses som meget sikre, lån mellem 40 og 60 pct. som sikre og lån mellem 60 og 80 pct. som lån med en vis risiko for realkreditselskabet, da prisfald på boliger med mere end 20 pct. er sket flere gange i historien og sikkert kommer til at ske igen. 

 

"Det kan have stor betydning at vælge den ene type lån fremfor den anden...

 

Derfor er der også meget stor forskel på, hvor meget realkreditselskabet lægger oveni renten, da bidragssatsen netop også skal gå til at opspare kapital til evt. fremtidige tab. Faktisk er bidragssatsen omkring dobbelt så dyr, hvis du har belånt boligen med 80 pct. frem for 40 pct. og det er vel og mærke på hele lånet. 

Hvis du sammenligner et tillægslån, der gives inden for hhv. 0 - 40 pct. eller inden for 60 – 80 pct., så kan det være helt op til fem gange så dyrt. Kombineret med den førnævnte forskel i forhold til lånetype, så har du en markant forskel fra den ene boligejer til den anden. Ved en boligejer med fast rente med afdrag, og som kun belåner 40 pct. af boligens værdi, kan bidragssatsen være så lav som 0,27 pct., hvorimod en boligejer der har et F1 lån med afdragsfrihed i intervallet 60-80 pct. af boligens værdi kan ende med at betale næsten 3 pct. bare i bidragssats. Det er altså 10 gange så meget i omkostning. Det kan derfor have stor betydning, at vælge den ene type lån fremfor den anden – også afhængigt af hvor meget der skyldes i forhold til boligens værdi.


Lidt større forskel på prisen mellem realkreditselskaberne

Realkreditselskaberne har generelt hævet priserne, men ligesom der er forskel på prisen afhængig af lånetype, så er der også forskel fra udbyder til udbyder. 

Forbrugerrådet har netop frigivet en større undersøgelse, hvor de sammenligner priser fra de forskellige udbydere, opdelt efter lånetype og efter belåningsgrad, som nævnt ovenfor. Konklusionen er, at det ikke er noget entydigt svar på, hvem der er billigst og dyrest, da det netop afhænger af, hvilke lånetyper man vælger og hvor meget boligen er belånt med. Og for at komplicere det yderligere, så beregner de forskellige selskaber ikke merprisen for afdragsfrihed på samme måde. 

 


Det kan enten være en et tillæg i de forskellige belåningsintervaller eller det kan være et fast tillæg for hele lånet, afhængig af, om belåningsgraden er under eller over 60 pct. Dog er der nogle klare tendenser. Nemlig at BRF kredit er billigst i de fleste situationer og aldrig dyrest. Nykredit/Totalkredit (Kundekroner undtaget) og Nordea Kredit er næsten altid de dyreste, men aldrig de billigste. Realkredit Danmark er billigst i nogle få situationer, men også dyrest i nogle få tilfælde. 

Det skal tilføjes, at bidragssatserne ikke er faste og nemt kan ændre sig i løbet af de måske 30 år, man har lånet. 

En anden væsentlig forskel, der ikke er med i undersøgelsen er, at vi i praksis oplever, at der kan være forholdsvis stor forskel på de vurderinger, som realkreditselskaberne laver på kundernes bolig. Og siden belåningsgraden som nævnt har fået en ret stor betydning for bidragssatsen, kan det være en væsentlig faktor. En højere vurdering betyder også, at der kan lånes flere penge, og hvis de så bruges til at indfri evt. anden gæld med højere rente, så kan besparelsen pga. en højere vurdering blive endnu større.


Kombination af fast og variabel rente

Renten har også i år svinget en del og er ganske uforudsigelig. Der er masser af både gode og dårlige egenskaber ved de traditionelle fastforrentede lån og ligeså mange ved lånene med variabel rente. 

Er man meget sikker på at renten skal forblive lav i mange år endnu og har man en økonomi, der sagtens kan tåle at renteudgifterne følger med op, når renten engang stiger, så kan lånene med variabel rente være det helt rigtige. 
Er man nervøs for eller vil man tjene penge på, at renten skal stige så kan det blive en god forretning at betale den lidt højere rente her og nu mod at låse den fast i op til 30 år. 

 

"Derfor kan man overveje at lave en halvgardering ved at kombinere et fastforrentet og variabel forrentet lån...

 

Min erfaring er, at mange kan være i tvivl – enten med sig selv eller sammen med partneren – om hvad der skal vælges af lån. Man vil jo ikke være idioten med livrem og seler, der bliver mobbet af kollegaerne i frokostpausen for at betale en alt for høj rente på sit fastforrentet lån. Men man vil jo heller være idioten, der skal gå og høre på partneren sige ”vi skulle have valgt den faste lave rente, da vi kunne” og så ende med et fastforrentet lån, med en højere rente, fordi man alligevel fik kolde fødder, da renten begyndte at stige.

Derfor kan man overveje at lave en halvgardering ved at kombinere et fastforrentet og variabel forrentet lån. Så får man lidt af det bedste (og værste) fra begge verdener. Og så handler det jo om at gøre det rigtigt i forhold til at opnå den billigste bidragssats jf. de mange måder at beregne den på.  


Hvor meget betyder det i kroner og ører

Et eksempel på prisforskellen kan være en boligejer med et hus til 2,5 mio. og gæld på 2 mio. Vedkommende ønsker halvdelen af lånet som fast rente med afdrag og den anden halvdel som variabel rente og afdragsfrihed, for hurtigere at kunne afvikle anden gæld. 

Hvis lånet sammensættes på den rigtige måde, med den variable rente og afdragsfriheden først, så skal der betales mellem kr. 3.000 og kr. 4.000 mindre om året i bidragssats end hvis rækkefølgen på lånene blev byttet om. Og sammenlignes der med at kunden får den forkerte løsning hos et af de dyreste selskaber sammenholdt med den rigtige løsning hos et af de billige selskaber, så løber forskellen op på kr. 6.500 om året. Efter skat svarer det til kr. 380 om måneden og på hele lånets løbetid taler vi ca. kr. 60.000. 

Husk det er præcist samme type lån bare optaget et andet sted og sammensat korrekt. Så det kan betale sig at være vågen her. 

I forhold til, hvor meget vurderingen af huset betyder, har jeg taget udgangspunkt i et eksempel med et hus købt til 2 mio., hvor der er lån på 1,6 mio. Lånet ønskes omlagt og i den forbindelse har et andet realkreditselskab vurderet huset til 2,2 mio. altså 10 pct. højere, hvilket vi har set flere eksempler på. 
 


 

I det tilfælde vil bidragssatsen alene på grund af en højere vurdering blive op til kr. 2.000 billigere om året på de lån med dyrest bidragssats. På de fastforrentede lån er forskellen mindre og vil kun være omkring kr. 600 billigere. Men så kommer effekten af, at kunne låne mere hos realkreditselskabet. 

Hvis boligejeren har gæld ved siden af, vil de kunne låne yderligere kr. 160.000, som realkreditlån og indfri gæld til måske 5 pct. i rente. Det vil give en besparelse på omkring kr. 6.000 om året før skat eller kr. 350 om måneden efter skat. 

Det er derfor altid en god ide at få tilbud fra andre realkreditselskaber – både på grund af omkostninger, men også på grund af vurderingen. 

Forbrugerrådets undersøgelse kan hentes gratis på deres hjemmeside www.taenk.dk og har udover konklusioner også adskillige gode råd og forklaringer. 
 

Ultimate Web