En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider

Fokus på udbetalingen når du vil købe bolig

Af Hans Peter Christensen, oktober 2015 (også bragt i Nordjyske Stiftstidende)

Som nævnt i tidligere artikler, findes der lovgivning for, hvordan banker skal agere over for deres kunder i forskellige situationer. Disse regler findes primært i det, der hedder ”God skik bekendtgørelsen”. Denne opdateres løbende og nyeste version træder i kraft den 1. november 2015.

Sammen med selve bekendtgørelsen, er der også kommet en vejledning hertil fra Finanstilsynet. I vejledningen uddyber Finanstilsynet nogle af punkterne. Og et af de væsentligste punkter i denne vejledning er en ret detaljeret beskrivelse af, hvor meget man som boligkøber skal have i udbetaling og hvordan man i nogle tilfælde ikke behøves den. Det kan lyde som en detalje, men vi har allerede set, at det har givet noget postyr og forskellige reaktioner rundt omkring hos bankerne og ejendomsmæglerne. Og der har været en del udtalelser i pressen om de forventede effekter heraf.

Sådan bliver reglerne

1)
Udgangspunktet er, at som boligkøber skal man selv have opsparet 5 pct af købssummen og derudover betale alle omkostninger. Så hvis eks. en ejerlejlighed koster kr. 1 mio og der er kr. 30.000 i omkostninger – eks. til advokat/skøde, tinglysning, gebyr ved optagelse af lån, ejerskifteforsikring mv., så skal en køber altså have en opsparing på kr. 80.000 for at overholde betingelserne. Ved en bolig til 2 mio og eks. kr. 40.000 i omkostninger, der det altså kr. 140.000 i udbetaling.

2)
Banken må ikke omgå kravet ved at lave et andet type lån eller kreditfacilitet ifm. boligkøbet. Man kunne forestille sig at en kunde manglede kr. 50.000 for at have nok til udbetalingen, og banken derfor oprettede en kassekredit eller et forbrugslån på de samme kr. 50.000 og så regnede det lånte beløb med som en del af udbetalingen ved bolighandelen. Som udgangspunkt er det meningen at kunden skal have pengene selv. Dog må kunden godt hæve penge på en eksisterende kredit i samme bank eller have lånt pengene et andet sted uden, at det betyder, at der skal gives afslag på selve boliglånet.

3)
Der kan være en undtagelse til reglen. I det tilfælde hvor en stigning i indkomsten giver et højt rådighedsbeløb, men der er endnu ikke har været tilstrækkelig tid til at spare sammen til udbetalingen. Der skal altså være overskud i den daglige økonomi væsentligt over de sædvanlige krav til rådighedsbeløbet og det med en fastrentefinansiering og en afvikling af gælden, der betyder at gælden bliver nedbragt til 95 pct. af boligens værdi efter 2-3 år. Denne situation beskriver det tilfælde hvor en studerende får sit første fuldtidsjob, lærlingen der bliver udlært, en person der får en væsentlig lønforhøjelse osv., men det kan også være et par, der flytter sammen og dermed måske fordobler indkomsten uden at fordoble de faste udgifter. Det er klart, at hvis man går fra SU til en vellønnet job, kan der komme god luft i økonomien, men opsparingsevnen har været begrænset imens man studerede. Det skal dog bemærkes, at finanstilsynet betragter det som en undtagelse og har derfor en forventning om, at det godkendes på et ”højere niveau”. Men andre ord, skal bankmanden lige huske at spørge chefen først.

4)
Bestemmelsen er ikke lavet med henblik på at begrænse mulighederne for at lave fornuftige løsninger til kunder med økonomiske vanskeligheder. Det kan være kunder, der pga. sygdom eller arbejdsløshed må sælge deres nuværende hus, men ikke har penge med derfra eller ligefrem gæld. De skal stadig kunne købe et billigere hus uden udbetalingen, uden at det er i strid med reglerne. Ligesom man må forestille sig, at den ene part i en skilsmisse kan få lov at købe den anden ud, uden udbetaling, så længe den daglige økonomi hænger sammen.

Hvilken betydning får det mon?

Udgangspunktet vil være, at der alt andet lige vil være nogle potentielle boligkøbere, der ikke får lov at købe den bolig, som de ønsker pga. de nye regler. Enten fordi de selv bliver afskrækket eller fordi banken siger nej til at yde lånet med udgangspunkt i vejledningen. For nogle af dem, der får et nej, vil sikkert være det bedste, men der vil også være nogle, som sagtens vil kunne få det til at fungere uden udbetalingen, men måske ikke får chancen for at vise det. Og hvis de nye regler betyder, at der kommer (lidt) færre købere, betyder det også at efterspørgslen falder. Udbuddet af boliger til salg må forventes at være upåvirket. Når efterspørgslen falder og udbuddet er det samme, vil det isoleret set få boligpriserne til at falde. Og det er nok især de boliger som førstegangskøbere normalt vil gå efter som rammes hårdest.

Når det er sagt, så vil der også være mange købere som vil være meget vedholdende i deres ønske om at købe drømmeboligen udbetaling eller ej og banker som gerne vil låne dem ud. Muligheden for at låne til udbetalingen andetsteds vil kunne bruges uanset om det er et familielån fra forældrene eller et lån fra en onlineudlåner – som begge dele kan være et konkurrencedygtigt alternativ til bankens finansiering. Der vil også være en del, som kan komme ind under undtagelsen, at lånet efter 2-3 år skal være nedbragt til 95 pct. af boligens værdi. Hvis man skal låne 100 pct. af en boligs købspris, vil man typisk låne de 80 pct. i realkredit og 20 pct. som et boliglån i banken. Ved en kreditvurdering af en kundes evne til at købe en bolig tages der, ligesom i standardfinansieringen vist i salgsopstillingen, udgangspunkt i et fastforrentet lån med afdrag og så et efterstående lån på 20-30 år. Ved sådan en finansiering tilbagebetales der ca. 2 pct. af gælden tilbage i det første år, og det stiger med tiden. Så efter en 2-3 år (som nævnt i vejledningen) vil der med en standardfinansiering være tilbagebetalt 5-6 pct. af gælden. Det svarer altså stort set til den undtagelse, som er nævnt i vejledningen – så ud fra det perspektiv vil de fleste kunne ”snige sig med” på den undtagelse, hvis de kan kreditvurderes på almindelige vilkår.

De andre faktorer der er vigtige(re) for boligpriserne

Personligt tror jeg ikke på, at de nye regler får den store betydning, men det sender naturligvis et signal til bankerne om, at de skal lægge mere vægt på, at deres kunder både har råd til at bo i boligen. Og at de får afviklet ret hurtigt på deres gæld så de bliver mindre følsomme, hvis priserne falder og/eller de bliver tvunget til at sælge boligen pga. skilsmisse, flytning eller andet. Og det er jo fornuftigt nok, og kan måske være med til at boligmarkeder stabiliseres lidt mere. Dog er der andre og større kræfter på spil. En af de væsentligste faktorer er renten. Hvis renten stiger, bliver det dyrere at låne, og bliver det dyrere at låne, så kan køberne købe for mindre hvis resten af deres økonomi er uændret. En anden vigtig faktor er konjunkturerne - når der er gang i hjulene, er der flere i arbejde, investeringer give gode afkast og vi bliver alle sammen lidt modigere i forhold til at turde bruge lidt flere penge og at fremtiden er lys. Så køber vi større eller flere boliger enten et fritidshus og/eller lejlighed til børnene, alt sammen noget der er med til at presse priserne op. Og i den sammenhæng og med de effekter i spil, er et lille tiltag som et (næsten) ufravigeligt krav om 5 pct. i udbetaling altså ikke en stor faktor for prisudviklingen. Men derfor kan det stadig være ærgerligt for netop den kommende boligkøber, der ikke overholder kravene og ikke har mulighed for at snige sig uden om ved at låne pengene et andet sted, eller have tilstrækkeligt luft i økonomien til at der kan bevilges en afvigelse af reglen. Det kan dog også vise sig at være en redning, der reducerer risikoen for, at man nogle år senere står med en overbelånt bolig og enten er stavnsbåndet eller skal acceptere at gå derfra med gæld.

P.s. Det er i samme bekendtgørelse, der bestemmer at en almindelige lønkonto/nemkonto fremadrettet maksimalt må koste 180 kr om året, og at bankerne stadigvæk ikke kan nægte en kunde en sådan konto.

Ultimate Web