En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Er forældrekøb en god ide?

Uvildige.dk, juli 2016

Markedet for ejerlejligheder i de store byer er tilbage på sporet og er visse steder på samme niveau som før krisen – og endda over niveau i København.

Det betyder, at det er sværere for unge mennesker selv at købe lejlighederne, da de dermed skal låne flere penge. Det betyder også, at flere forældre igen er godt i gang med at se på lejlighedskøb, som en investering med mulighed for yderligere prisstigninger og dermed en gevinst. Men er det overhovedet en god ide, at lave forældrekøb eller er der bedre muligheder?


Fald eller stigning i boligpriser?

Det første du skal gøre op med dig selv, er om du tror på at markedet for ejerlejligheder i det pågældende område vil stige, være uforandret eller falde i en given periode. Hvis du tror, at priserne er for høje, og derfor vil falde, er beslutningen simpel – så vil det være meget bedre at give en løbende økonomisk hånd til en god lejebolig. Selv med et evt. lille løbende overskud ved udlejningen af forældrekøbet, vil det ikke kunne opveje et fald i boligens pris og de omkostninger, der er både ved køb og salg.

Det er naturligvis svært at vurdere om priserne vil være højere eller lavere den dag, man igen sælger. Men som udgangspunkt vil priserne være for opadgående på den lange bane, både på grund af generelle prisstigninger i samfundet, altså inflationen, men også på grund af demografien herhjemme. Der er stigende efterspørgsel på at bo i byerne, og det vil alt andet lige være med til at presse priserne op.

Grafen her viser prisudviklingen siden 1992. Husk at trække inflationen fra for at få reelle stigning. Klik på billedet for at forstørre.


Negative prispåvirkninger

Der er dog også begivenheder, som på kort eller lang sigt vil kunne påvirke priserne i negativ retning. Her er især rentestigninger et potentielt problem. Jo dyrere det er at låne, des mindre kan en ny potentiel køber have råd til at give for lejligheden, når du vil sælge.

Også nybyggeri af især ungdomsboliger, er med til at øge udbuddet. Og det siger sig selv, at hvis der bygges mere nyt, end der er behov for, så vil det være med til at holde priserne nede.


Lang tidshorisont er din ven

For dem, der tror på stigende priser, er der god grund til at læse videre, og jo længere din forventede ejerperiode på lejligheden er, jo større er sandsynligheden for at priserne på salgstidspunktet er højere, og jo flere år har du til at få gavn en evt. samlet gevinst ved forældrekøbet.

Ligesådan vil de omkostninger, der måtte være ved køb og salg, blive fordelt over en større årrække og dermed ikke vægte så tungt i det samlede regnestykke.
 


Lejeniveau

Når lejligheden udlejes, skal det være til markedsprisen. Er prisen sat lavere vil det betyde at forskellen vil blive betragtet som en gave for barnet, hvilket er ok så længe det ikke overstiger kr. 58.900,- p.a. Men for forældrene vil lejen alligevel skulle opgives til samme niveau som markedslejen overfor SKAT, og barnet vil skulle have reguleret sin evt. boligstøtte.

Markedsniveauet er ikke svært at finde. Gå blot ind på nogle af de mange portaler på nettet, og se hvad andre tager for en lejebolig af ca. samme størrelse og stand i samme område. Sydbank og boligportal.dk lavede for nylig en sammenligning af priserne i de største studiebyer og fandt bl.a. frem til, at en 2 værelses lejlighed i runde tal har en månedlig leje på kr. 5.000,- i Aalborg og Odense, mens den koster hhv. kr. 7.000,- i Århus og kr. 8.500,- i København.


Resultat af udlejning for forældrene

Hvis forældrene lejer ud til markedsniveauet, som de skal, og har en fornuftig finansiering på lejligheden, vil den typisk kunne hvile i sig selv rent økonomisk.

En fornuftig finansiering vil være, at du selv kommer med de 20 pct. af finansieringen, sådan at du kan nøjes med at have et realkreditlån i lejligheden. Så kan du enten vælge et lån med en fast rente i en kortere eller længere periode, for at kunne lave et fornuftigt budget, eller du kan vælge en variabel rente, velvidende at lejligheden så med stor sandsynlighed vil give overskud nu, men kan risikere at give et mindre underskud, når renten engang stiger igen.

 

"Vælg et lån med afdragsfrihed, så der ikke skal bruges likviditet på afdrag...

 

Som udgangspunkt ville jeg vælge et lån med afdragsfrihed, så der ikke skal bruges likviditet på afdrag. Dog er det, grundet de nyligt forhøjede bidragssatser, nødvendigt at være opmærksom på om omkostningerne ved denne model ender med at gøre en sådan løsning mindre fordelagtig for dig, idet omkostningerne ganske enkelt kan blive uhensigtsmæssigt høje.

Ved lån med afdrag eller med finansieringsbehov ud over de 80 pct., vil du skulle forvente at have penge op ad lommen, for at det løber rundt. Men afdrages der på lånet, kan det med rette betragtes som en opsparing.
 

Få i denne video flere gode generelle råd til når du skal vælge lån.

 


Et eksempel

Lad os tage et eksempel, hvor der købes en lejlighed i Aalborg til kr. 1.000.000,-. Denne lejes ud for kr. 5.000,- om måneden + forbrug. Der er faste udgifter til ejerforening, ejendomsskat mv. på kr. 2.000,- om måneden. Der lånes 80 pct. af beløbet med fast rente på 3,3 pct. inkl. bidrag til realkreditselskabet og lånet er afdragsfrit.

Så er der renter for kr. 26.400,- p.a. eller kr. 2.200,- om måneden. Overskud før skat bliver på kr. 800,- om måneden.

Derudover har du bundet ca. kr. 225.000,- i form af 20 pct. udbetaling tillagt omkostninger. Disse penge kunne du have fået et afkast af, hvis de havde været placeret på anden vis, men da der er en forventning om at lejligheden vil stige i værdi på den lange bane, kompenserer det for kapitalbindingen.

Altså er det samlet set en lille overskudsforretning for forældrene før skat, og de er jo velkomne til at give barnet et månedligt tilskud til huslejen, så den effektivt bliver lavere end de kr. 5.000,-.
 


Skatten spiller ind

Når der er et overskud, skal der betales skat. Der er tre måder at opgøre skatten på, hvoraf den nemmeste er almindelig personlig beskatning. Bruges denne vil man skulle betale indkomstskat af overskuddet før renter. Det vil være tilfældet i ovenstående tilfælde, hvor der er et månedligt overskud før renter på kr. 3.000,- eller kr. 36.000,- om året.

 

"Hvis man er i topskat er den samlede skat ca. 56%...

 

Der skal betales AM-bidrag og almindelig skat, som afhænger af om man er i topskat eller ej. Hvis man er i topskat er den samlede skat ca. 56 pct., og så skal der betales ca. kr. 20.000,- p.a. Er man i bundskat, er den i stedet 43 pct. og så skal der kun betales ca. kr. 15.500,-.

I begge tilfælde gives der et rentefradrag på ca. 30 pct. eller ca. kr. 7.920,-. Så alt i alt vil resultatet af udlejningen, når der er betalt skat, være negativt med kr. 220,- om måneden, hvis du er i topskat, og et lille plus på kr. 170,- om måneden, hvis du er i bundskat. Så i begge tilfælde er det meget tæt på at balancere, også efter skat, og det er vel og mærke med et fastforrentet lån.


Andre beskatningsmetoder

De to andre metoder er hhv. kapitalafkastordningen og virksomhedsskatteordning. De giver bedre mulighed for at trække renteudgifterne fra som en driftsudgift, i stedet for en renteudgift. Dermed opnår man at renterne kan fratrækkes i indkomstskatten og værdien af fradraget går fra ca. 30 pct. til de før nævnte 43 pct., hvis man betaler bundskat eller 56 pct. hvis man betaler topskat.

Eller sagt på en anden måde, så vil man med virksomhedsskatteordningen kun skulle betale skat af de kr. 900,- om måneden, som der var i overskud efter renter. Dermed bliver det samlede resultat kr. 490,- om måneden, hvis man er i topskat, og det skal sammenholdes med de minus kr. 220,- om måneden, hvis man ikke benyttede ordningen. Så en gevinst på omkring kr. 8.500,- om året i dette tilfælde, ved at benytte ordningen. Til gengæld stiller det større krav til opgørelsen af overskud, og vil ofte kræve regnskabsmæssig bistand.

 

"Men det er heller ikke alle renteudgifter der kan trækkes fra...

 

Kapitalafkastordningen er en mellemting i mellem de to, den er knap så kompleks, men det er heller ikke alle renteudgifterne der kan trækkes fra - medmindre de i dette tilfælde kommer under kr. 10.000,- om året, hvilket er muligt med eks. et F5 lån. I eksemplet her vil udlejningen balancere lige omkring 0, hvis kapitalafkastordningen benyttes og man er i topskat. Er man i bundskat er der en gevinst på ca. kr. 275,- om måneden.

Tommelfingerreglen er, at hvis man er i topskatten og har forholdsvis høje renteudgifter på udlejningsejendommen, så kan virksomhedsskatteordningen betale sig, ellers er det ofte ikke besværet og omkostningerne til ekstern hjælp værd. Kapitalafkastmetoden er nem at administrere og vil næsten altid kunne betale sig.


Når lejligheden skal sælges

Sælges den med gevinst, vil der skulle betales skat af avancen. Avancen er skattepligtig som kapitalindkomst, og dvs. op til 42 pct. i skat, men i praksis mindre af en del af avancen. Bliver virksomhedsskatteordningen benyttet på salgstidspunktet vil avancen i stedet blive beskattet som personlig indkomst, altså de 43 eller 56 pct.

 

"Vær opmærksom på skattereglerne, når du skal handle...

 

I praksis vil det hele, eller en stor del, være 56 pct., da man temmelig sikkert kommer i topskat, det år man sælger, hvis man ikke er det i forvejen. Så derfor vil man selvfølgelig udtræde af virksomhedsskatteordningen inden et salg!

Der er særlige regler for salg af bolig til børn. Den kan sælges til markedsprisen eller ned til 85 pct. af den offentlige vurdering. Ved at reducere salgsprisen, kan man reducere skatten af en evt. avance. Den sparede skat bliver så i familien, da barnet senere kan sælge lejligheden skattefrit, hvis de har ejet og beboet ejendommen samtidig.
 

Min holdning

Forældrekøb kan være en fin ide for mange, hvis de grundlæggende forudsætninger er til stede.

Tro på et stigende boligmarked.

Egenbetaling på 20 pct. og/eller en ubetinget sund økonomi.

En lang tidshorisont dvs. på 5 år eller mere.

En lyst til at sætte sig ind i de basale regler på området.

Der kan dog også være tilfælde, hvor et tilskud til en lejebolig er en bedre ide for begge parter. Andelsboliger er i øvrigt meget sjældent egnet til forældrekøb, til gengæld kan det være en udmærket ide at lave et familielån til køb af andelen.

God boligjagt!

 

 

Ultimate Web