En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Drager du nytte af bankmarkedets gunstige finansieringsforhold?

Uvildige.dk, juni 2018

Der er i øjeblikket stor konkurrence på bankmarkedet og det kan blive til din fordel, hvis du opsøger og undersøger dine muligheder.

Der er ofte fokus på, hvordan renten på realkreditlån udvikler sig, og de fleste er klar over, at vi nu i en længere periode har haft særligt lave renter. Nemlig blot 2 pct. på det fastforrentede realkreditlån. Men hvad med renterne på dit boliglån i banken? Ved du, hvad du kan forvente her, og hvorfor? 

Kort fortalt, har du lige nu gunstige forhold og derfor også gode chancer for at opnå bedre priser og dermed spare penge.


Øget konkurrence presser renten på boliglånet

Det er de mere lånevillige banker og en generelt styrket økonomi, som sideløbende med flere stramninger i regelsættet for udlån har medvirket til, at der er opstået en skærpet konkurrence udbyderne imellem. Er du inde for reglerne (vi kommer nærmere ind på dem senere) og har du en fornuftig økonomi, så er der altså virkelig konkurrence om at få dig som kunde, og det betyder billigere boliglån til dig.

For år tilbage betalte du nemt 6-6,5 pct. i rente for dit boliglån, men nu ser vi dem ned til 3,5 pct., hvilket vidner om den store konkurrence, der hersker på markedet lige nu. Her spiller de forhøjede bidragssatser også en rolle, idet de medfører, at bankerne nu tjener mere på dit realkreditlån, og derfor kan acceptere, at tjene lidt mindre på dit boliglån. 
 


Dertil har der de senere år også været stigende huspriser, hvilket har ført endnu et konkurrenceparameter med sig, i form af vurderinger af boligens værdi. For hvis en bank kan vurdere dit hus 100.000-200.000 kr. højere end konkurrenten, så kan banken også tilbyde en bedre belåning og således stille en bedre pris overfor dig som kunde. Det er et godt eksempel på, at det giver god mening at spørge flere steder og få flere vurderinger af boligen, når der indhentes lånetilbud.


Størrelse og geografi spiller ind

Denne skærpede konkurrence gælder alle banker, men vi oplever, at især de små og mellemstore banker er i markedet efter privatkunder og forsøger at kapre markedsandele fra de større banker. Det betyder imidlertid, at vi nu også ser nogle af de større banker svare igen og matche priserne hos de mindre. Det har været meget tydeligt på andelsboliglån, men i høj grad også på helt almindelige boliglån.

Er du kunde i en filial i en af de mange mindre byer i provinsen, hvor der måske kun er en bank, er sandsynligheden for at du betaler en høj rente på dit boliglån større. Inde i de større byer, hvor udvalget af banker er langt større, er priserne ofte lavere, og er altså nede omkring ca. 3,5 – 5 pct. Det kan derfor være en god ide ikke kun at indhente tilbud fra den lokale bank, men spørge hos flere nærliggende konkurrenter eller på nettet.
 


 

Det handler dog selvfølgelig ikke kun om pris. Det skal også anerkendes, at for nogle kunder er det ligeså vigtigt, at der er en bank nede på hjørnet og et direkte nummer at ringe på, og i sådanne tilfælde kan det være ok at betale en procent eller to mere på sit boliglån. Hvis du føler, du får noget for det, er der jo ikke noget forkert i at bakke op om den lokale bank, ved at betale en højere rente – gør dog dig selv den tjeneste og regn på, hvor stor eller lille forskellen er i kroner, så du ved, hvad din støtte koster dig. Og er det prisen du prioriterer, så husk, at se dig for samt spørge et par andre steder også. Det kan jo være, at din lokale bank ender med at give dig en lavere pris for at minimere forskellen, hvis de ved, at du har undersøgt markedet.


Strammere regler – gældsfaktor og udbetalingskrav

De senere år har vi som nævnt indledningsvist oplevet stramninger på bankmarkedet, hvor nye regler er kommet til i slipstrømmen på den finansielle krise. Reglerne byder bl.a. på et udbetalingskrav på 5 pct. ved boligkøb, ligesom opmærksomheden om den såkaldte gældsfaktor (kaldes også ”gearing”) er blevet skærpet. Det er regler, der retter yderligere fokus på kreditvurderingen af dig som kunde, og således også regler, der har indflydelse på, hvad du kan forhandle hjem hos din bank.

Udbetalingskravet på 5 pct., som har et par år bag sig nu, betyder, at du ikke længere kan låne hele beløbet til dit boligkøb. Du skal have opsparet 5 pct. af boligens pris til egenbetaling, og skal altså have en vis startkapital, når du køber bolig. Dog kan der være tilfælde, hvor resten af økonomien er så god, at der kan afviges fra kravet.

Et andet centralt parameter er som nævnt gældsfaktoren. Det er kort forklaret forholdet mellem husstandens indkomst og gæld. Vurdering af gældsfaktoren skal sikre, at din gæld ikke overstiger et vist niveau i forhold til din indkomst.


Hvor høj en gældsfaktor kan accepteres?

Det er siden krisen indskærpet overfor bankerne, at de skal være opmærksom på gældsfaktoren hos kunderne. Jeg kan stadig huske for en del år tilbage, hvor det dengang var normen, at gældsfaktoren ikke oversteg 2,5, hvilket betyder, at hvis en husstand har en samlet indkomst på 1 mio. kr. før skat, så kunne der tillades gæld for op til 2,5 mio. kr. Men I perioden op til krisen, hvor nogle bankers lånelyst var meget høj, så vi eksempler på kunder, der havde en gældsfaktor på 5 eller mere – altså det dobbelte af, hvad der ellers var normen. 

Renteniveauet spiller naturligvis ind på, hvor meget gæld man kan tåle at have i forhold til sin indkomst. Jo lavere rente, jo mere gæld kan man betale af på med den samme indkomst. Men det er vigtigt at huske, at gælden ofte strækker sig over mange år og renten sagtens kan stige, inden lånene er tilbagebetalt. Ligesådan spiller typen af gæld ind. Det giver mere mening at have en gældsfaktor på 3, hvis man har lånt penge til en bolig end hvis det er forbrugslån. Til dels er der værdier bag gælden og derudover er renten på boliggælden lavere. 
 


Gældsfaktoren har været en indirekte del af reglerne i flere år, da Finanstilsynet har en vejledning til, hvordan kunder kan klassificeres. I den vejledning står der, at kunder med ejerbolig maksimalt bør have en gældsfaktor på 3,5. Kunder med andelsbolig maksimalt 2, kunder i lejebolig men med eks. billån 0,75 og kunder, hvor det er forbrugslån, må maksimalt have en gældsfaktor på 0,3. 

Pr. 1 januar 2018 blev gældsfaktoren også en del af de officielle regler for udlån. Reglerne sætter en begrænsning på, hvilke lånetyper du kan vælge, hvis din bolig er belånt med mere end 60 pct. og gearingen er over 4. Så dermed kom der en klar definition på, at 4 er en høj gearing. 


Sund konkurrence og sund fornuft

Opsummerende kan vi konstatere, at bankmarkedet på den ene side bærer præg af stramninger i forhold til, hvad bankerne kan bevillige til dig som kunde, men på den anden side også lægger op til en stigende konkurrence, som gør, at de kunder, der befinder sig indenfor rammerne af disse regler, gives lidt mere fleksibilitet og nogle skarpere priser. 

Alt taget i betragtning lader det til, at være et fornuftigt tidspunkt disse regler er iværksat på, idet de er med til at minimere risikoen for nye kriselignende scenarier, hvor øget risikovillighed tager overhånd. 

Med andre ord er der lige nu en sund konkurrence tilstede, og kombinerer du den med din sunde fornuft, så kan du have nogle betydelige besparelser i vente. Men det kræver din indsats, ellers hænger du fast i ”gamle vilkår” og får ikke draget nytte af det bankmarkedets gunstige finansieringsforhold.

 

 

 

Ultimate Web