En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Har du et fast rente på dit realkreditlån? Og er den unødig høj?

Skrevet af Hans Peter Christensen, april 2013            

Renten på realkreditlån svinger op og ned, og derfor opstår der løbende oplagte muligheder for at omlægge sit realkreditlån. Især fastforrentede lån bør ses efter en gang i mellem. I øjeblikket kan man få en fast rente i 30 år til 3,3 pct. i rente og en fast rente i 20 år til 2,8 pct. For bare halvandet år siden var renten på et 30-årigt lån år oppe på 5 pct., der er altså sket et stort fald i den lange (faste) rente på kort tid. Samtidig er renten på de korte rentetilpasningslån som eksempelvis F1, F3 og F5 faldet til et renteniveau på ca. 0,5 pct for den et-årige rente og ca. 1,2 pct. for en femårig fast rente.

Alligevel er der stadig masser af boligejere, der sidder med et unødigt dyrt realkreditlån. Jeg har alene de sidste par uger stødt på tre eksempler på boligejere med et 5 pct. fastforrentet lån. Tilbage i efteråret 2012 fremlagde Nordea statistik på, at der stadig var ca. 116.000 lån, med en fast rente på 5 pct. Vi må håbe, at nogen af dem har lagt lånet om siden, men der er ingen tvivl om, at der stadig er masser af lån derude, der bør laves om.

Hvad skal de omlægges til

Hvis du ønsker at blive ved med at have en fast rente, og gerne vil have lidt mere luft i den daglige økonomi, er det rigtige valg et nyt 30-årigt 3 pct. lån. Som nævnt er den effektive rente derpå omkring 3,3 pct. dvs. en besparelse på 1,7 pct. ift. et tilsvarende 5 pct. lån. Eller kr. 17.000 årligt pr. lånte million. Renteudgifter giver et skattefradrag, så den reelle besparelse efter skat er omkring 11.500. Den årlige besparelse bliver mindre i takt med at lånet tilbagebetales, og der er også nogle omkostninger ved at lægge om. Men omkostningerne er en engangsbetaling, og den årlige besparelse har du glæde af i mange år, selvom den langsomt bliver mindre.

Hvis du ønsker at bevare sikkerheden ved den faste rente, har luft i økonomien til at betale lidt mere i ydelse, og gerne vil afvikle gælden hurtigt, skal du vælge et 20-årigt lån med fast rente. Det giver en højere ydelse (pga. hurtigere tilbagebetaling), men en lavere rente. Og hvis dit lån alligevel kun har en restløbetid på eks. 25 år, er stigning i ydelse som regel begrænset. Rentebesparelsen på det 20-årige lån ift. 5 pct. lånet er ca. kr. 15.500 efter skat pr. mio, og dermed kr. 4.000 billigere i rente end det 30-årige lån.

Vil du udnytte den meget lave korte rente, til at afvikle hurtigt på din gæld, bør du vælge f.eks. et F5 lån, hvor renten er på ca. 1,2 pct. Så har du en årlig besparelse efter skat på ca. kr. 25.500. Du har naturligvis en risiko, på hvad renten er om fem år, men når du bruger den sparede rente til at afvikle hurtigere på dit lån, vil du efter de fem år skylde kr. 130.000 mindre pr. lånt mio, og dermed er gælden hvorpå renten kan stige mindre og du har en væsentligt bedre økonomi, fordi der er afviklet så meget mere på lånet. Risikoen er altså forholdsvis begrænset, hvis du ellers har en fornuftig økonomi.

Oversigt

For at skabe et overblik over de udvalgte muligheder, kan du her i skemaet se en sammenligning af en million omlagt på forskellig vis. I alle de nye lån, er der medregnet kr. 7.500 til omkostninger ved omlægning. Din bank vil sikkert mene det skal koste mere, men det er til forhandling.

Ordforklaring:

Nom. Rente: Renten uden kurstab, den rente der normalt henvises til

Eff. Rente: Den effektive rente på lånet, inkl. kurstab men før bidrag og rentefradrag

Løbetid: Hvor lang tid lånet tilbagebetales over

Md. nettoydelse: Den løbende betaling for at have lånet, efter rentefradrag

Restgæld efter 5 år: Hvor meget der skyldes efter 5 år, tager højde for kurstab og omkostninger

Nutidsværdi: Hvor meget det har kostet, målt i nutidskroner, tager højde for kurstab, rentefradrag, inflation mv., fsva. F5 lånet, kendes renten ikke efter 5 år og tallet undlades derfor.

Nom. rente  

Eff. rente   

Løbetid    

Md. nettoydelse   

Restgæld efter 5 år   

Nutidsværdi

5

5

28

        4.450

       906.615

       240.505

3

3,3

30

        3.844

       915.606

          91.870

2,5

2,8

20

        5.083

       815.145

          34.700

1,2

1,2

20

        4.733

       777.788

 -

 

Konklusionen er tydelig, med et 3 pct. lån, hvor du har en billigere ydelse pr. måned og samme sikkerhed for renten, kan du spare kr. 150.000 målt i nutidskroner, og her er der taget højde for kurstab, omkostninger mv. Kan du undvære kr. 630 pr. md. kan du spare kr. 205.000 på et 3,5 pct. lån i forhold til 5 pct. lånet, igen med samme sikkerhed på renten. Vælger du at tage et lån med en femårige fast rente, kender du naturligvis ikke den samlede pris. Men efter de første fem år skylder du kr. 130.000 mindre end på 5 pct. lånet og kr. 38.000 mindre end på 2,5 pct. lånet.

Andre fordele ved at omlægge

Når renten stiger, falder kursen på de bagvedliggende obligationer. Det betyder, at du som låntager kan indfri dit lån billigere og dermed tjene en skattefri gevinst. Har du i dag et 5 pct. lån, er det først når renten stiger til over 5 pct, at du begynder at få gavn af dette. Lægger du i stedet om til et 3 pct. lån, vil du få gavn af det ligeså snart renten begynder at stige, og din evt. gevinst bliver dermed væsentligt større. Med andre ord får du et lån, med et større gevinstpotentiale ved rentestigninger, og uden at betale ekstra for det - tværtimod. Hvis du ikke har planer om at blive boende i din nuværende bolig i mere end 5-10 år, kan du jo benytte muligheden til at skifte til et rentetilpasningslån (flexlån) da du ved at have et fastforrentet lån på 20 eller 30 år, betaler for en sikkerhed, som du ikke har brug for.

Hvornår kan det ikke betale sig

Der er nogle helt særlige tilfælde, hvor det umiddelbart ikke kan betale sig, at omlægge sit lån 5 pct.. Det er typisk vist lånet er meget lille og/eller hvis lånet alligevel bliver indfriet indenfor meget kort tid. Det hænger sammen med, at jo mindre lånet er, jo mindre bliver rentebesparelsen fremadrettet og jo kortere tid lånet har tilbage, jo kortere tid har man til at tjene omkostningerne ind via rentebesparelserne. Men i de nævnte tilfælde, kan der så være andre bedre løsninger eks. en prioritetskredit / omlægning til et F1 lån eller måske indfri lånet nu, hvis du har almindelig opsparing ved siden af lånet. Omvendt kan der også sagtens være tilfælde, hvor det faktisk kan betale sig at omlægge et 4 pct. lån.

HUSK, at hvis du vil omlægge eller indfri dit fastforrentede lån, bør du opsige det inden udgangen af april. 

Ultimate Web