En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Hvad kan man gøre når bidragssatserne stiger? 

Af Brian Stjernholm, februar 2016 (også bragt i Politiken)

Den seneste melding om forhøjede bidragssatser kom den 4. februar, hvor Nykredit meldte ud at kunderne hos koncernens realkreditinstitut Totalkredit, fra 1. juli skal til at betale mere i bidragssats. 

Helt konkret er stigningerne mellem 16 og 43 %. I kroner og øre betyder det, pr. million du har lånt, en stigning på ca. 80,- kr. efter skat på fastforrentede lån, lån med renteloft og rentetilpasningslån med 5-10 årig fast rente, mens de lån der bliver hårdest ramt er afdragsfrie rentetilpasningslån med 1-4 årig fast rente, hvor ydelsen efter skat stiger med 230,- kr. pr. måned. 

Endnu engang er det skærpede kapitalkrav der får skylden for stigningerne, hvilket har gjort sig gældende ved stort set samtlige prisstigninger i de seneste år. Hvorvidt denne grund er valid eller ej skal ikke berøres væsentligt i dette skriv, men det er bemærkelsesværdigt at Nykredits regnskaber og målsætninger ikke umiddelbart indikerer at der skulle blive behov for yderligere kapital. Dermed er det alene endnu ikke vedtagne stramninger, der giver anledning til denne prisstigning, som skal gøre Nykredit attraktiv for investorer til en kommende børsnotering. 

Hvad kan man gøre?   

Indtil videre har konkurrenterne været tilbageholdende med at melde ud hvorvidt de også hæver bidragssatserne? Nykredit er, indtil stigningerne træder i kraft, blandt de billige kreditforeninger, men bliver med et slag dyrest på samtlige lånetyper når ændringerne træder i kraft. Potentielt kan disse stigninger trække resten af markedet med op, og gøre det generelt dyrere at være realkreditkunde. 

Hvor det tidligere stort set alene var kreditforeningerne der finansierede de første 80 % af en bolig, så er der de seneste år kommet et alternativ, idet bankerne også er begyndt at finansiere hele boligen, i stedet for kun de sidste 20 %.  

Det mest komplette angreb på realkreditmarkedet har Jyske Bank stået for. De han sendt banklån der modsvarer både 30 årige lån med fast rente og rentetilpasningslån på markedet. Samtidig har de ligesom de fleste andre store banker, de såkaldte prioritetslån.  

Man skal dog være meget opmærksom på vilkårene, når man vælger et banklån som finansiering. Bankerne er ikke underlagt realkreditloven, og derfor kan vilkår og betingelser variere i større grad end hos realkreditinstitutterne, hvor der i høj grad er lovbestemte vilkår. 

Her skiller Jyske Bank sig ud fra fx Handelsbanken. For hvor hele Handelsbankens rente er fast i den valgte periode, så er det hos Jyske Bank kun basisrenten der er fast, mens rentetillægget (svarerende til bidragssatsen) kan ændre sig. 

Som jeg altid har anbefalet skal man få mere end et tilbud når man skal have lån, og med de seneste stigninger, er det blevet yderligere relevant også at kigge mod bankens belåningsmuligheder, selvom det drejer sig om belåning inden for 80 % af boligens værdi. 

Vær opmærksom på værdipapirdepotet 

Den seneste tid har vi haft en del eksempler på kunder der er blevet rådgivet til at investere, på trods af de har haft realkreditlån og en forholdsvist lav risikoprofil for investeringerne.  

Jo højere omkostningerne bliver på realkreditlånet, jo større afkast skal du generere for at det kan betale sig at investere.  

Skrækeksemplet er kunder med fastforrentet lån, som samtidig har investeret forsigtigt i korte obligationer, fordi de vil gå med livrem og seler på både lån og investering. I disse tilfælde har det været direkte tabsgivende at investere, og de eneste der har vundet på det er bankerne, som tjener på både lånet og på investeringerne. 

I de tilfælde hvor man gerne vil have adgang til likviditeten som ”buffer”, kan bankernes prioritetslån også være en god mulighed, idet mange banker tilbyder, at man kan få samme rente på en indlånskonto, som man giver på sit lån. 

Pas på de små tillægslån 

Realkreditlån er forbundet med en del omkostninger at optage, uanset hvor stort lånet er, fordi omkostningernes størrelse til fx lånesagsgebyr, tinglysning mv. er uafhængigt af lånet størrelse. Derfor har det været en ”tommelfingerregel”, at det ofte bedre kunne betale sig at tage banklån, hvis tillægslånet var mindre end ca. 250.000,- kr. 

Hvis belåningen af ejendommen er større end 60 % og man skal have et tillægslån, skal man være ekstra opmærksom på om realkreditlån er den rigtige løsning. I hvert fald efter 1. juli hvis man er kunde hos Totalkredit. Fra 1. juli bliver bidragssatsen 2,7 % for et afdragsfrit F3 rentetilpasningslån der ligger mellem 60 og 80 %, i dag er satsen 1,85 %. Oveni det kommer renten, og så er der en væsentlig sandsynlighed for at det bedre kan betale sig at finansiere via banken. (Eller en af de andre kreditforeninger, hvis de ikke sætter bidragssatserne op) 

Det er svært ikke at komme til at gentage sig selv, men det vigtigste er at du har overblikket over din økonomi, og at du er ude i så god tid, at du kan nå at indhente flere tilbud, når du skal tage lån. 

Og fremadrettet skal du måske også kigge mod bankerne, selvom du skal bruge mindre end 80 % belåning, så du får tilbud fra både realkredit og bank.

Ultimate Web