En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

 

Hvilket boliglån skal du vælge?

For mange familier er boligen og udgifterne hertil et af omdrejningspunkterne i den daglige økonomi. At vælge de rigtige lån i sin bolig er derfor et afgørende valg.
Der er kommet mere at vælge imellem
Der er sket meget på lånemarkedet de seneste 10-15 år. Indførelsen af rentetilpasningslån (1996) og mulighed for afdragsfrihed (2003) er nok de største begivenheder men også variabelt forrentet lån med loft og SDO-baseret lån/kreditter har gjort valg af lån til en mere kompleks og svært gennemskuelig opgave.
Jeg vil i denne artikel kort redegøre for fordele og ulemper ved de forskellige lån og komme med en anbefaling ud fra den nuværende rentesituation.
Ordforklaring
For at undgå uklarheder, kommer der først en kort forklaring af nogle af de brugte ord.
Løbetid: den tid lånet strækker sig over, typisk 30 år for et nyt realkreditlån.
Bruttoydelse: Det du betaler til hver termin uden at der er taget hensyn til skatten. Består af: rente, bidrag og afdrag
Nettoydelse: Bruttoydelsen fratrukket skattebesparelsen pga. rentefradraget
Rente
: Den rente der umiddelbart betales på lånet, (før bidrag, rentefradrag og kurstab)
Effektiv rente efter skat: Den rente der reelt betales, når der tages højde for bidrag, rentefradrag og kurstab)
Konverterbart: Lånet kan indfries til en i forvejen fastsat kurs, som udgangspunkt kurs 100
Inkonverterbart: Lånet skal indfries ved at opkøbe obligationer, der kan være over kurs 100.
 
Fælles for alle lån
Realkreditlån er baseret på obligationer (både obligationslån og kontantlån). Som låntager, er det faktisk obligationer du låner, og sælger for at få de penge du skal bruge fra lånet. Når du betaler ydelse på lånet går renten til investoren, der har købt obligationerne, afdrag er tilbagebetalingen og betyder at obligationer indløses løbende, tilbage er bidraget, der er realkreditselskabets fortjeneste. Det går til at dække administration, reserver til at dække mulige tab og overskud til ejerne.
Obligationslån med fast rente
Dette er det klassiske lån, og bliver betragtet som ”det sikre valg”.
Egenskaber
  • Fast/kendt bruttoydelse i hele lånets løbetid.
  • Konverterbart, kan indfries til kurs 100.
  • Ingen beskatning på gevinster opnået ved at indfri til en kurs under optagelseskursen.
Fordele
  • Ingen ubehagelige overraskelser ved rentestigninger
  • Ingen ubehagelige overraskelser ved indfrielse
  • Giver en vis ”friværdibeskyttelse”, hvis boligpriserne falder pga. stigende renter.
  • Der kan tjenes penge ved at konvertere lånet, hvis rente stiger (spekulation).
Ulemper
  • Er som regel det dyreste alternativ på det tidspunkt lånet optages
  • Som udgangspunkt ufleksibelt i forhold til valg af afdragsfrihed
  • Kurstab ved optagelse, kan blive en dyr fornøjelse hvis lånet indfries før tid.
Rentetilpasningslån
 
Dækker over de lån, hvor renten fastsættes med et i forvejen bestemt interval. Det mest almindelige er 1-årige lån (kaldes eks. F1, X1, S1), men det kan være alt fra 1-årige til 10-årige intervaller. Jo længere tid, der er imellem intervallerne, jo højere er renten.
 
Egenskaber
  • Ydelsen kendes kun i det interval renten tilpasses for altså 1-10 år ad gangen.
  • Inkonverterbart, obligationerne skal tilbagekøbes til den gældende kurs.
  • Evt. gevinster ved indfrielse skal beskattes (da det er kontantlån)
     
Fordele
  • Er som regel det billigste alternativ på optagelsestidspunktet
  • Fleksibelt i forhold til valg af afdragsfrihed, valg af interval for rentetilpasning – kan vælges ved hver rentetilpasning/refinansiering
  • Kan typisk tilbagebetales hurtigere end et tilsvarende fastforrentet lån – Der fås en særlig lånetype hvor ydelsen er fast (til et vist punkt), og så er det løbetiden, der ændres. Udbydes pt. kun af Realkredit Danmark og BRF kredit.
 
Ulemper
  • Usikkerhed omkring størrelserne på fremtidige ydelser, kan give en fornemmelse af at økonomien er bedre end den er – kræver en vis selvdisciplin og overblik over økonomien.
  • Kan være dyre at komme ud imellem rentetilpasningsperioderne, hvis renten er faldet.
  • Ikke egnet til konverteringer
Kort beskrivelse af øvrige lån

Fastforrentet kontantlån
: minder meget om fastforrentet obligationslån. Har en lidt lavere nettoydelse, men egner sig ikke til konverteringer – bruges sjældent.

Variabelt forrentet obligationslån med loft
: En hybrid af fastrente- og rentetilpasningslån. Får ny rente hvert halve år, baseret på pengemarkedsrenten + et tillæg. Renteloftet kan variere både i forhold til, hvor højt loftet er, og hvor længe det varer (typisk 5, 10 eller 30 år). Jo lavere loft og i jo længere tid, jo højere tillæg til renten. Kan som regel indfries til kurs 105.
 
SDO-baseret boligkredit: Svarer i store træk til en almindelig kredit i banken, blot til en lav rente, der typisk baseres på nationalbankens indskudsbevisrente + et tillæg fra bankens side. Meget fleksibelt og renten er typisk ikke ret meget højere end 1-årig rentetilpasning + bidrag.
 
Situationen lige nu (10.08.2011):
(I effektiv rente, regnes med bidrag på 0,55 % og rentefradrag på 33 %)
 
30-årige lån med afdrag
Umiddelbar Rente
Effektiv rente
(inkl. kurstab, bidrag og rentefradrag)
Rentetilpasning, 1-årig
1,41%
1,32%
Rentetilpasning, 5-årig
2,57%
2,11%
Variabelt med loft (loft 6% i 30 år)
2,13%
2,36%
4 % obligationslån
4,00%
3,43%
SDO-baseret kredit
3,10%
2,08%
 
Så hvad skal du vælge?
 
Der er ingen tvivl om at det billigste lån lige nu er det 1-årige rentetilpasningslån, og med en god margin op til det fastforrentede. Har du en god økonomi, og bruger du besparelserne ved rentetilpasningslånet fornuftigt eks. ved at afdrage ekstraordinært eller spare op, er der rigtig god fornuft i at vælge denne type.
 
Har du en sårbar økonomi, kan rentestigninger være fatale, og du kan derfor være tvunget over i den dyrere løsning med det fastforrentet lån. Eller du kan vælge et rentetilpasningslån hvor renten er fast i en periode, hvis du ved at der kommer en forbedring af din økonomi i den periode eks. ved at du har afdraget anden gæld inden eller har færdiggjort uddannelse mv.
 
Er du en både/og type eller har I svært ved at blive enige derhjemme, kan det være fristende at vælge et variabelt forrentet med loft. Har du realkreditlån for mere end kr. 1 mio. bør du i stedet overveje at kombinere et fastforrentet lån med et rentetilpasningslån. Det er især oplagt hvis du har lån i flere ejendomme.
 
Ved at kombinere to ”rene” lånetyper, får du en løsning, der i øjeblikket koster det samme som et variabelt med loft (ved en 50/50 fordeling), men du bevarer de gode egenskaber ved de respektive lån. Du kan tilpasse lånene til din risikovillighed og økonomi ved at tilpasse fordelingen til 60/40 eller noget tredje, dog skal du undgå, at dine lån bliver alt for små, da omkostninger så bliver forholdsmæssigt for store.
 
Afdragsfrihed?
Ja, hvis besparelserne kan bruges til at afdrage på anden gæld eller går til opsparing. Realkreditlån er den billigste måde at låne penge på, så ingen grund til at afdrage på den, hvis du har anden gæld – igen kræver det en vis selvdisciplin!
 
Du er den endelige beslutningstager – så sæt dig ind i det!
Brug tid på at sætte dig ind i det grundlæggende og få ordentlig rådgivning. Det er en meget vigtig beslutning og hvad du bruger af tid og penge på at forstå lånene og konsekvenserne, og dermed vælge det rigtige lån, er givet godt ud. Vi holder foredrag om økonomiske emner, herunder realkreditlån, tilmeld dig vores nyhedsbrev på www.uvildige.dk for at blive informeret om næste foredrag eller kontakt mig direkte, hvis du ønsker at bestille et foredrag til personaleforeningen eller lignende.
 


 

 

Ultimate Web