En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Er vi på vej mod et mere kundevenligt realkreditmarked?

Uvildige.dk, december 2017

Konkurrencen har i længere tid været særdeles beskeden på realkreditmarkedet, hvilket har mødt en del kritik, og det har da heller ikke været til kundernes fordel. Men det kan måske være ved at vende nu. 

Der er i hvert fald grobund for øget konkurrence og kombineret med en fortsat historisk lav rente, kan der byde sig en meget fordelagtig mulighed for lånomlægning for mange boligejere.


Ny aktør kan bidrage til prissænkning

Ser vi på, hvad der historisk har pustet til konkurrencen på realkreditmarkedet, så er flere kriterier i et større eller mindre omfang også opfyldte i dag.

Først og fremmest er Jyske Bank’s opkøb af BRF en drivkraft til øget konkurrence. Da Totalkredit i sin tid trådte ind på markedet som ny aktør, var det med lavere priser i bestræbelserne på, at etablere sig på markedet. Dette er for længst lykkedes og siden har realkreditinstitutterne været dygtige til at følge hinanden tæt i prissætningerne, hvilket bestemt ikke har gjort noget godt for konkurrencen. 

Ser vi godt et års tid tilbage, så tøvede BRF (nu Jyske Bank) med at hæve bidragssatserne lige så meget som konkurrenterne. Det skete, da vi oplevede markante og pludselige prisstigninger i kølvandet på varslede reguleringer med strammere kapitalkrav for realkreditinstitutterne. Nu, hvor Jyske Bank skal sikre sig, at investeringen i BRF bliver en god investering, og gerne vil flytte nogle af de Totalkreditlån, de selv solgte inden opkøbet af BRF, er det forventeligt, at de igen vil forsøge at holde prisniveauet nede. BRF er stadig en mindre spiller på markedet og Jyske Bank vil sigte mod at få noget mere volumen på boliglånene – i denne sammenhæng er pris et væsentligt parametre.

De nuværende høje priser indbyder i det hele taget til, at der kan komme nye aktører til på markedet. Det kunne eksempelvis være foreningen Fair Bidragssats/foreningen Boligejernes Realkredit, der blev stiftet i 2016 som modreaktion på de forhøjede bidragssatser og som er begyndt på det indledende arbejde med at starte et nyt realkreditinstitut. Det forventes dog at tage nogle år, inden de er klar til at entrere på markedet.  


Boligmarkedet er også en faktor

En anden omstændighed, som taler for øget konkurrence, er, at vi lige nu oplever et boligmarked i en positiv udvikling. Boligpriserne er stigende og risikoen for tab hos realkreditinstitutterne er deraf faldende. Der er med andre ord større sikkerhed i ejendomme og mindre forventelige tab.


Plads til prisnedsættelse

Ser vi igen på udviklingen i et historisk perspektiv, så har prisstigninger på bidragssatserne været til at få øje på, ikke mindst de senere år. Realkreditinstitutterne har bl.a. på den baggrund opbygget et pænt overskud på bundlinjen. Disse overskud har haft til formål at ”fylde tanken” ift. de øgede krav til kapital. Med disse kriterier opfyldt eller delvist opfyldt kunne det altså godt se ud til, at der er grund til at tro på øget konkurrence på markedet - og det er naturligvis til fordel for dig som kunde. 


Kundekroner og bøjelige gebyrer

At konkurrencen så småt øges, ser vi allerede ved, at flere realkreditinstitutter er villige til at fjerne alle gebyrer, hvis du vælger at skifte til dem. Så hvis du alligevel påtænker at ændre dit lån, kan det kombineres med et bank/realkreditskifte og på den måde gøres stort set uden omkostninger.

Ligeledes lader kundekroner til at få en effekt. I forbindelse med omtalte reguleringer og deraf prisstigninger indførte Nykredit begrebet kundekroner, som er en rabatordning, hvor dele af indtjeningen føres tilbage til kunderne. 

Nu, hvor Nykredit, efter opkøb fra fem pensionskasser, har fået klarhed over sin kapital, er vejen banet for flere kundekroner til dig som kunde. Så selvom det på sin vis er lidt som at fodre hunden med sin egen hale, så vil det i praksis være en prisnedsættelse, indtil videre til og med 2019. 

Altså er konkurrencen på pris så småt i gang og forhåbentlig er der mere på vej i nær fremtid.


Forskel på regler for private og erhverv

Ser vi på det samlede realkreditmarked og ikke kun for det private segment, så er det imidlertid værd at bemærke, at der er helt andre regler i spil, når vi taler erhverv – herunder andelsboligforeninger.

Mens privatkunder typisk inddeles i grupperinger efter låntyper og belåningsprocent, og mødes med adfærdsregulerende prisfastsættelse i form af tillæg i prisen for afdragsfrihed eller høj belåning, så er erhvervskunder langt mere afhængig af evnerne ved forhandlingsbordet. 

Variationen af bidragssatsernes størrelse er således stor fra kunde til kunde og fastsættes ud fra en lang række parametre. Dermed er der ingen gennemsigtighed, og prissætningen kan gå både op og ned med afsæt i individuelle beregninger og virksomhedernes nøgletal. Her er det altså ekstra vigtigt, at man som kunde præsenterer de rigtige regnskabstal og særlige forhold – samt husker at tage en vurdering af prisen, ligesom man vil gøre ved sine andre leverandører. 

Det vil derfor også være mere differentieret, hvordan erhvervskunderne vil mærke realkreditinstitutternes eventuelle ønske om at være mere konkurrencedygtige.


Den lave rente er fortsat i spil

Sammenholdes den øgede konkurrence i markedet med en rente, som fortsat er historik lav, så har vi efterhånden opskriften på en cocktail, der for mange boligejere kan ende med at være en særdeles velsmagende en af slagsen. 

Ingen af os ved med sikkerhed, hvad der skal ske med renten i fremtiden. Vi kan konstatere, at den nu har været historisk lav i en længere periode og at der viser sig nogle indikatorer på, at den muligvis skal til at flytte sig op ad igen. 

Den Europæiske Central Bank har ganske vist meldt ud, at de ikke forventer at hæve renten før i 2019, men i USA og Storbritannien er man allerede godt i gang med processen, ligesom også Norge signalerer, at de følger trop i nær fremtid. Der kan altså sagtens gå et år eller to endnu, inden vi ser rentestigninger herhjemme, men rente på realkreditobligationer kan altså sagtens stige før centralbanken hæver deres rente. 


 

Det er en uundgåelig usikkerhed, og derfor må vi forholde os til det, vi ved, og det er som sagt, at renten nu og her er historisk lav og har været det over en længere periode. Det kan derfor være fornuftigt, at sikre sig en fast rente, mens muligheden stadig er der. 

At vælge fast rente handler ikke udelukkende om at sikre sig den lave rente mange år frem. Det handler også om at give sig selv muligheden for eventuel fremtidig kursgevinst ved en ny lånomlægning, når renten på et tidspunkt stiger – for det vil den gøre før eller siden.

Med det in mente skal du derfor ikke kun holde den faste rente op imod, hvad du skal give i rente på diverse flexlån her og nu. Du skal også se den i et historisk perspektiv. Dermed ikke sagt, at en variabel rente ikke er det rigtige for nogle boligejere i nogle situationer – det er det helt sikkert. Det skal bare være et gennemtænkt valg og ikke bare et spørgsmål om at vælge det, der er billigst her og nu.


Er det så tid til at overveje lånomlægning?

Som altid, når vi taler finansielle løsninger, så er det en individuel sag. Men hvis vi taler lidt mere generelt, så kan vi konstatere, at flere ting i markedet lige nu taler for, at du som kunde kan opnå nogle attraktive langtidsholdbare løsninger. Stigende boligpriser, øget konkurrence blandt realkreditinstitutterne og den lave rente er alle faktorer, der lige nu taler din sag.

Men der er naturligvis et regnestykke, der skal udregnes, inden du ved, om det er fordelagtigt for dig. I dette regnestykke skal der bl.a. andet tages højde for at de højere boligpriser medfører en mulighed for at konvertere dele af sin bankgæld til realkredit gæld. 

I en supplerende mellemregning skal også lægge et svar på spørgsmålet om, hvilke fremtidsplaner du har, og så skal du ikke mindst gøre op med dig selv, hvad der vil ærgre dig mest, når renten stiger. At du går glip af en evt. konverteringsgevinst, hvis rentestigningen kommer dig i forkøbet, eller at du har betalt en højere rente end nødvendigt i en periode, hvis du vælger fast rente nu og rentestigningen så lader vente på sig.

Uanset hvad, så lader konkurrencen på realkreditmarkedet til at røre lidt på sig, og det kan kun være en fordel for dig, hvis du vælger at lægge om.
 

Ultimate Web