En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Sådan vælger du det rigtige realkreditlån

Uvildige.dk, opdateret marts 2019.

Spørgsmålet, hvordan vælger jeg det rigtige realkreditlån, går igen hos mange boligejere eller kommende boligejere, og bag spørgsmålet ligger ofte et andet spørgsmål, skal jeg vælge rentetilpasningslån eller lån med fast rente?

Spørgsmålet er ofte stillet med baggrund i, hvad vi som rådgivere forventer bliver billigst på den lange bane, og da vi ikke er spåmænd, må vi ofte give fortabt i forhold til det stillede spørgsmål, og i stedet hjælpe med at træffe en beslutning på så oplyst et grundlag som muligt. Det er nemlig vigtigt, at dit valg af lån beror på en bevidst strategisk handling, og ikke blot på, hvad der er billigst her og nu.

På figuren nedenfor kan du se tre vigtige parametre, der spiller ind på, hvad lån du skal vælge, og du er nødt til at prioritere de tre, for man kan ikke få det hele. Hvis du vil have det ene, må du gå på kompromis med den anden eller begge de andre parametre.


De tre ting, du skal vægte i forhold til hinanden, er

  • Budgetsikkerhed 
  • Hurtig afvikling 
  • Likviditetsbehov

Alle tre parametre har fordele og ulemper, som du skal tage højde for, når du laver din personlige prioritering.


Klik på billedet for at forstørre (åbner i nyt vindue).


Budgetsikkerheden

Som udgangspunkt kan man sige, at jo strammere økonomien er, jo større grund er der til at prioritere budgetsikkerheden. Hvis der er masser af luft i økonomien, vil en huslejestigning alt andet lige ramme mindre hårdt. Ulempen ved budgetsikkerhed er, at jo længere tid, du vil kende din udgift, jo højere rente skal du betale.

Med de fastforrentede lån, som giver den største sikkerhed, følger også den fordel, at man kan opnå en skattefri gevinst ved at konvertere sit lån, når renten ændrer sig. 

Denne konverteringsret kan man også spekulere i, hvis man tror, at det på lang sigt kan give en større fordel end blot at betale den lavere rente, som kun er fast i kortere perioder. (Oftest fra 1-5 år)


Hurtig afvikling

Fremtidsplaner eller kendte ændringer i økonomien, som fx pensionering, er ofte medvirkende til at en hurtig afvikling prioriteres. Renteniveauet lige nu, gør det ekstra attraktivt at sætte turbo på afviklingen, da forholdsmæssigt meget lidt af den samlede betaling går til renter, og dermed er der mere tilbage til afdrag på gælden.

Ulempen er at man må give slip på noget af sikkerheden, hvis man vil lave den maksimale optimering af afdragene, fordi den korte rente er væsentligt lavere end den lange rente.

Sammenligningen mellem et fastforrentet lån og de forholdsvist nye F-kort lån viser, at pr. lånt mio. er afdraget ca. 2.900 kr. på F-kort mod 2.100 kr. på det fastforrentede lån, og samtidig er ydelsen på F-kort ca. 500,- kr. lavere efter skat. Så man afdrager altså væsentlig mere pr. måned og betaler samlet mindre, men løber så en risiko på renten. Renterisikoen bliver dog mindre over tid, hvilket det større afdrag også er med til at forstærke.


Fri likviditet

Når der skal skabes mest muligt fri likviditet, kombinerer man lån med kort rente, som har den laveste nettoydelse, med afdragsfrihed. På den måde mindsker du ikke din realkreditgæld løbende, og det skal der selvfølgelig tages højde for i den resterende del af økonomien.

Afdragsfrihed har været udskældt, men brugt rigtigt kan det være en rigtig god ide, mens det brugt forkert kan være en rigtig skidt ide. Sådan er det for øvrigt med mange finansielle produkter.

Afdrag på gæld er en form for opsparing. Hver gang du mindsker din gæld øger du din formue tilsvarende. Så i princippet kan du sætte pengene ind på en almindelig opsparing i stedet, hvis det er en bedre forretning. 

Hvis du betaler 1,2 pct. i rente og bidrag på dit lån, så svarer det til det afkast, du får på den opsparing, du laver i huset. Så hvis du forventer, at kunne lave et bedre afkast på en anden opsparing, investering eller afvikling af gæld, så kan det være en god forretning at vælge afdragsfrihed.

Det kan eksempelvis være ved at betale en anden dyrere gæld af i stedet, men det kan også, hvis du er den risikovillige type, være ved at investere pengene. I sidstnævnte tilfælde skal du dog være helt klar over risikoen ved at investere for lånte midler, for det er reelt, det du gør, hvis du investerer i stedet for at afvikle. Så det er ikke risikofrit at tage afdragsfrihed, men risikoen kan mindskes gevaldigt, hvis man tænker sig om og planlægger økonomien fornuftigt.

Slutteligt skal det understreges, at de tre ovenstående parametre ikke står alene, når du skal vælge lån, men de bør indgå som en central del af den strategi, du lægger, i forbindelse med dit valg af lån.


Ultimate Web