En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Sommerhuse kan meget vel stå for næste optur

Uvildige.dk, maj 2018

Foråret er lig med højsæson for sommerhusmarkedet. Et marked som lader til at være på vej op, dog fortsat i et meget moderat tempo.

Pr. 1. maj 2017 trådte ny lovgivning vedr. belåning på sommerhuse, eller fritidshuse som de også betegnes, i kraft. 

Det betyder, at du i dag har mulighed for at belåne dit sommerhus med 75 pct. realkreditbelåning fremfor 60 pct., som tidligere var det maksimale. Tilmed har en ny planlov skabt mulighed for, at sommerhuse kan lejes ud en større del af året. Mere præcist har sommerhusejere fået fire uger ekstra udlejningsperiode. Og endelig er det for pensionister ligeledes blevet muligt, at anvende deres sommerhus som helårsbolig allerede efter et års ejertid, fremfor otte år, som tidligere var gældende.

Disse tiltag har umiddelbart bidraget til et mere attraktivt marked for sommerhuse, men hvilken effekt ser vi, her et års tid efter? 


Større efterspørgsel, men også større udbud

Statistikken fortæller, at handelsaktiviteten på sommerhusmarkedet så småt er stigende. Sæsonudsving er nødvendige at tænke ind i denne statistik. Årets 2. og 3. kvartal er ganske enkelt god for størstedelen af danske sommerhushandler.

Men ser vi mere overordnet på udviklingen, lader det til, at vi begynder at se nogle effekter af de nye markedsforudsætninger i form af større efterspørgsel, men samtidig også større udbud. 

Sidstnævnte kan meget vel hænge sammen med, at der har været sommerhusejere, som har gået med salgsovervejelser, men som grundet markedets tilstand har afventet med at sætte til-salg-skiltet i jorden. I takt med at markedet bliver mere attraktivt, så sender disse sommerhusejere nu deres huse på markedet. 

Dette giver en lidt speciel situation, hvor der både er højere udbud og højere efterspørgsel, og så længe det er tilfældet, kan vi ikke forvente at se stærkt stigende priser. Det sker først, når efterspørgslen overstiger udbuddet væsentligt. I dette scenarie presses priserne op. 

Derudover mærkes den nuværende indledende effekt af nævnte ændringer primært på de mest populære sommerhuse og sommerhusområder, hvor efterspørgslen typisk netop vil være højere end udbuddet.

Der er dog grund til at tro, at efterspørgslen og dermed også prisstigninger vil være på vej i andre områder også. Renten er fortsat meget lav, og med mulighed for at belåne op til 75 pct. i realkreditlån, er der historisk gode finansieringsmuligheder, som gør fast ejendom attraktivt. 


Prisudviklingen i et større perspektiv

Når vi taler prisudvikling og forudsigelse af fremtidige scenarier, så har vi desværre ingen garantier. Det bedste bud på et sandsynligt fremtidsscenarie får du i denne sammenhæng, ved at analysere tendenserne i det aktuelle marked og derefter sætte dem i et historisk perspektiv. Det kan give en indikation af, hvilken retning vi bevæger os i, men vil fortsat indeholde flere ubekendte faktorer, som kun tiden kan afsløre.
 


Kilde: Danmarks Statistik (klik for forstørret billede).
 

Figuren her viser prisudviklingen for hele landet på henholdsvis ejerlejligheder, parcelhuse og sommerhuse (fritidshuse) for de seneste 15 år. At fortolke statistik kan være en svær størrelse, som er afhængig af især starttidspunktet og derfor skal man være påpasselig med, hvad man konkluderer.

Men ser vi på de tre kurver, ser vi, at gabet mellem parcelhuse og sommerhuse siden krisen er svundet betydeligt ind, mens prisen på ejerlejligheder er stukket af. For sidstnævnte har stigningen været markant siden 2008, mens parcelhuse stille og roligt har bevæget sig op igen. Sommerhuse er derimod stadig noget under niveau i den sammenhæng. 

Korrigerer vi udviklingen for inflationen, viser det sig, at priserne på sommerhuse faktisk er lavere, end de var i starten af nullerne – og det på trods af, at der dengang ikke var afdragsfrie lån og renten var 3-4 procentpoint højere end nu. Med andre ord, er det altså en væsentlig mindre belastning for en husholdnings økonomi, at købe et tilsvarende sommerhus i dag, end det var for ca. 15 år siden.  Måler vi i forhold til toppen af priserne i 2007, så er priserne på sommerhuse nominelt stadig ca. 15 pct. lavere, hvor parcelhusene næsten er på niveau igen og ejerlejlighederne er ca. 10 pct. over seneste top.

 

 

Ser vi endnu længere tilbage end denne figur formår, så vil der vise sig et mønster, som fortæller at efter økonomiske bobler, som i 2008, kommer ofte en periode med lave priser, hvorefter de stille og roligt begynder at stige igen. Sommerhusene er som regel lidt bagefter i bevægelser og kunne derfor godt være den næste, der rykker på sig. Sommerhuse vil typisk være noget af det sidste, der får momentum i et sådan økonomisk opsving, da det bærer mere præg af forbrugs- eller luksusvare end en nødvendig boligudgift.

Meget spiller imidlertid ind, men der er flere tegn på, at hvis priserne følger den historiske udvikling, så skal ejerlejlighederne en smule ned, parcelhuse en smule op og sommerhusene relativt meget op. 


Er det så nu, du skal købe sommerhus?

Skal du købe sommerhus, skal købet først og fremmest begrundes med et behov, man ønsker at tilfredsstille. At se et sommerhus udelukkende som et investeringsprojekt, skal man være varsom med.

Og så skal du i ligningen også medregne driftsudgifter som vedligehold, forsikringer, ejendomsskat osv. Omvendt sparer du måske nogle penge på feriebudgettet, fordi du holder dine ferier i sommerhuset, fremfor at købe udgiftstunge udenlandsrejser. Det kan også være, at du vælger at leje dit sommerhus ud i perioder, og således får indtægt, der helt eller delvis kan dække driftsudgifterne og dermed være tæt på omkostningsneutral på selve sommerhuset.

Det er også væsentligt, at holde dig for øje, hvor stor en eksponering du og din økonomi får over for ejendomsmarkedet, hvis du i forvejen har et hus og måske tilmed har en ejerlejlighed i form af forældrekøb til dine børn. I tilfælde som disse kan ejendomme godt komme til at fylde en relativt stor andel af din samlede formue. Det kan betyde, at du bliver mere følsom overfor prisændringer, og noget af det der bl.a. kan påvirke priserne negativt er rentestigninger. Så vælger du at købe sommerhus, så bør du overveje, om du vil afdække noget af den risiko, ved at vælge fast rente.

Aspekter som disse må du tage stilling til i din konkrete situation. Men generelt kan vi konstatere, at en moderat stigning i sommerhuspriser er sandsynligt, og at køb af sommerhus kan blive en fornuftigt investering over de næste 10-15 år, hvis du samtidig har noget at bruge sommerhuset til – og det er altså en vigtig pointe, når du skal købe sommerhus. 


Tre centrale overvejelser ved køb af sommerhus:

  1. Hav et brugsformål og tænk langsigtet. Køb ikke blot for investeringens skyld.
  2. Det er en rentefølsom investering, så skal du låne til købet, bør du overveje fast rente.
  3. Vær bevidst om, hvordan købet påvirker din daglige økonomi og din formuesammensætning.
Ultimate Web