En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Kampen om boliglån

Skrevet af Hans Peter Christensen, oktober 2013

Der er sket en del på lånesiden det sidste stykke tid. De korte flexlån (F1-F3) lån har længe været udskældt og de forskellige institutter har hævet priserne derpå, for at gøre dem mindre attraktive. Nogle af dem er også kommet med et alternativ, og de andre er på vej. Sidst men ikke mindst har banker blæst til kamp med Jyske bank i spidsen. Flexlånene er efterhånden blevet så dyre, at bankerne mener, at de kan tilbyde et bedre alternativ på boliglån i banken. Jeg vil i denne artikel kigge nærmere på både realkreditinstitutternes og bankernes alternativ til flexlånet.

Bag om flexlån

For at forstå, hvorfor flexlån er så upopulære og hvorfor der overhovedet er behov for et alternativ, må vi se lidt på opbygningen af et flexlån. Har du et 30-årigt F1 lån, vil du som låntager opleve det som et samlet lån, der får en ny rente hvert år, på de såkaldte ”auktioner”. Men ser du det i stedet fra investors side, er det i virkeligheden blot en et-årig obligation, som de køber, og når året er gået skal de have pengene igen. De penge som investorerne skal have igen efter et år, skaffes ved at sælge nye obligationer – det kaldes refinansiering.  Realkreditinstituttet har altså lovet dig som låntager, at du kan låne pengene i 30 år, men de har kun selv sikkerhed for at kunne skaffe pengene i et år ad gangen. Er det et F3 lån, er det hvert tredje år at obligationerne skal fornys (refinansieres), F5 lån hvert femte år osv. Jo flere boligejere, der vælger at have flexlån des flere obligationer skal realkreditinstitutterne ud og sælge hver gang. Og det er netop, der hvor frygten ligger, altså at mængden af obligationer, der skal sælges for at skaffe pengene bliver så stor, at hvis investorerne pludselig mister interessen for korte danske obligationer, ja så står realkreditinstitutterne og mangler en masse penge. Ved de store refinansieringer kan det være op til kr. 500 mia., der skal refinansieres, det er altså ikke småbeløb. Realkreditinstitutterne har selv prøvet at lette lidt på presset ved at sprede refinansieringstidspunkterne ud over året. Før i tiden var det altid i slutningen af året, men nu lægger de mere fordelt, hvilket gør de enkelte auktioner mindre. Det har dog langt fra løst problemet.

Bag om et banklån/kredit

Når en bank skal låne penge ud til sine kunder, skal den selv skaffe pengene, da den som udgangspunkt ikke bare kan udstede obligationer ligesom realkreditselskaberne altid har gjort. Pengene til at låne ud kommer primært fra bankens indlånskunder. Men også bankens egenkapital og penge, som banken selv har lånt hos andre banker kan lånes ud. Og så kan bankerne faktisk godt udstede obligationer, det blev især aktuelt efter, at SDO lovgivningen kom i 2007. SDO lovgivning gjorde det muligt for banker at udstede obligationer med sikkerhed i fast ejendom. Hvor Realkreditobligationer har været udstedt med et direkte sammenhæng mellem pantebreve i ejendommene og obligationerne bag, kan der nu laves obligationer, hvor pantet/sikkerheden kan udskiftes løbende. Det betyder, at bankerne kan samle alle deres ejerpantebreve, der overholder kravene i SDO lovgivningen og putte ned i en stor pulje, og på baggrund deraf udstede obligationer. Obligationerne kan sælges og skaffe penge (funding) til banken, som så kan lånes ud til kunderne. Det er altså et alternativ til den traditionelle funding via indlån. Fordelene ved at funde sig via obligationer i stedet for indlån er, at det er mere sikker funding for banken. Indlånskunderne kan komme og hente deres penge i morgen hvis de vil, og så har banken et problem, hvorimod obligationsejerne har accepteret, at de først får deres penge om x antal år. Det er altså en mere langsigtet og stabil funding. Ulempen ved funding via obligationer er, at det typisk er lidt dyrere en indlånsfundig, og at det kræver både volumen og ressourcer. Det betyder, at små og mellemstore banker ikke selv har ”maskineriet” til at gøre det. Det er da også kun de banker, der i forvejen har et realkreditselskab, der selv har udstedt SDO obligationer altså Danske bank, Nordea, Nykredit, BRF og så Handelsbanken via SDO’er udstedt i Sverige. Det betyder, at de mindre banker ikke har haft samme mulighed for at konkurrere på en boligkredit/prioritetskonto. Nogle af de mellemstore banker indgik i 2012 en aftale med BRF kredit, sådan at de kunne få lov at funde nogle af deres udlån, via obligationsudstedelser hos BRF, og for ganske nylig er der annonceret et udvidet samarbejde mellem ”lokale pengeinstitutter” og Totalkredit (Nykredit), så også de små banker kan begynde at benytte sig af muligheden for SDO baseret udlån.

Hvad betyder det for dig?

Alt andet lige betyder det, at der bør komme mere konkurrence på udlån til boliger, hvor belåningsprocenten er under 80 pct. af boligens værdi. Den øgede konkurrence, sammenholdt med bankernes faldende udlån og voksende indlån, burde sænke renterne på boligfinansiering gennem bankerne. Og når realkreditselskaberne samtidig har øget priserne på de korte flexlån, vil bankerne i visse situationer kunne konkurrere, og være et bedre alternativ end realkreditlån. Denne situation så vi også før krisen, hvor bankerne havde masser af likviditet, og ikke var bange for tab på boligudlån. De store banker var ude og tilbyde meget billige kreditter, og flyttede udlån fra realkreditselskaberne til bankerne. Så kom krisen, og banker blev selv lidt presset, både på solvensen og likviditeten. De flyttede derfor mange boliglån i banken over i realkredit, hvor det var muligt. Det skete i praksis ved at hæve renten på bankudlånet. Så på en måde, er det bare en gentagelse af situationen før krisen, og på de anden side er det anderledes, fordi flexlånene samtidig er i modvind, og realkreditselskaberne har etableret samarbejder med de små og mellemstore banker.

Der dog stadig forskel på de to, og de har hver deres fordele og ulemper. Overordnet set, så er lån igennem banken typisk mere fleksibelt. Ofte er det lavet som en kredit eller totalkonto, hvor du kun betaler rente af den faktiske gæld. Så har du ofte et løbende overskud i din økonomi eller ønsker du fleksibiliteten vil det ofte være et godt valg. Men bagsiden er, at banken også har mere fleksibilitet i deres aftale, så rentebetingelser, afvikling med mere, er nemmere for dem at ændre end det er på et realkreditlån. Der er ikke noget endegyldigt svar på, om den traditionelle realkreditfinansiering eller bankfinansieringen er det bedste valg – især fordi vi endnu ikke har set betingelserne på Jyske Banks tiltag og resultatet af samarbejdet mellem lokale pengeinstitutter og Totalkredit – men det ser ud til at de to muligheder nærmer sig, når det gælder lån med variabel rente. Hvert fald indtil bankerne igen har udlån nok eller realkreditselskaberne igen vil til at konkurrere med hinanden på bidragssatsen, så kan afstanden igen blive større.

 

 

Ultimate Web