En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Kampen om boliglånene! 

Af Hans Peter Christensen, april 2016 (også bragt i Nordjyske Medier)

Balladen med Nykredit og deres stigende priser forsætter med fuld fart – og nu har både konkurrerende og samarbejdende banker kastet sig ind i kampen og tilbyder kunderne alternativer til de realkreditlån, der er blevet voldsomt meget dyrere. Vi har fået en del henvendelser fra kunder, der spekulerer på, om bankens tilbud om at omlægge en del af realkreditlånet til banklån er en god ide eller ej, og om der er andre alternativer. Som sædvanlig er der ikke entydige svar, men ved at skitsere metodikken bag beregningen af priserne i henholdsvis realkreditselskabet og banken, kan det forhåbentligt bringe nogle boligejere nærmere en løsning. Der er også andre fordele og ulemper end prisen, der skal tages hensyn til. 

Hvad betaler du hos realkreditinstituttet? 

Først skal vi definere ”prisen” på at låne. Der er overordnede to typer af udgift – den løbende betaling, som du betaler som en procentsats af gælden ved hver eneste termin. Den løbende betaling består af to delelementer, renten og bidragssatsen. Renten betales til obligationsejerne, der har købt obligationerne bag ved lånene og dermed reelt er dem, der fremskaffer de penge, der lånes ud. Bidragssatsen er realkreditinstituttets måde at opkræve deres primære betaling på. Administrationsbidraget skal dække instituttets udgifter ved at drive forretningen og skal kunne absorbere de gennemsnitlige tab på udlånene. Det er med andre ord instituttets indtjening.

Selve renten på obligationerne er meget lig hinanden realkreditinstitutterne imellem, da de af investorerne betragtes som værende lige sikre. Der kan være afvigelser pga. seriestørrelse, mindre institutter eller hvis et institut kommer til at skille sig negativt ud – det så vi faktisk under krisen, hvor nogle af de mindre institutters obligationer blev handlet til en dårligere kurs og dermed fik låntagerne en højere rente på lånet.

Ved rentetilpasningslån er der også et løbende gebyr, der betales hver gang lånet skal refinansieres (have ny rente), det løbende gebyr kaldes kursskæring og indregnes i den rente låntagerene betaler på lånet. Som markedet ser ud nu, er forskellene i den løbende betaling dog stort set kun at finde i bidragssatsen. Det er derfor bidragssatsen, der skal sammenlignes, når der skal vurderes, om der er et andet realkreditinstitut, der kan gøre det billigere. Men er det et tilbud om lån i banken, der sammenlignes med, er det både renten og bidragssatsen (lagt sammen), der skal sammenlignes med den rente som banken tilbyder.  

Ved siden af den løbende betaling er der engangsgebyrerne, som du betaler, når du optager lånet eller foretager ændringer/konverteringer. Disse gebyrer kan svinge noget, og i øjeblikket er de under stort pres, fordi bankerne og konkurrenter til Nykredit forsøger at flytte lånene over til dem. I mange tilfælde bortfalder banken eller det konkurrerende institut deres gebyr. Der betales dog stadig omkostninger ved hel eller delvis indfrielse af det gamle lån, typisk også kurtage/kursskæring på det nye lån og så en Tinglysningsafgift til staten. Så selvom der reklameres med ”ingen gebyrer” ved nyt lån, vil der alligevel være omkostninger forbundet hermed og disse skal altså holdes op i mod de forventede besparelser på den løbende besparelse ved at skifte lånet. Det er vigtigt at huske på, at de løbende udgifter, i form af rente og bidrag, er fradragsberettiget med ca. 30 pct., så hvis du kan spare kr. 1.000 om året ved at skifte lån, men skal betale kr. 3.500 for at lave det om, vil det altså tage fem år før engangsomkostningerne er tjent ind – og ikke tre et halvt år, da de kr. 1.000 bliver til ca. kr. 700 efter fradrag i skatten. 

Bidragssatsen er en ”sammensat” størrelse 

Når du får et tilbud på et realkreditlån eller spørger i dit nuværende selskab, hvad du betaler i bidragssats, får du oplyst en samlet procentsats. Den vil variere i forhold til hvor stort et lån er i forhold til ejendommens værdi (belåningsgrad), hvilken lånetype du vælger og om du har valgt afdragsfrihed eller ej. Og fordi der er flere faktorer, der spiller ind på prisen, kan det være svært at gennemskue de økonomiske konsekvenser ved forskellige alternativer. 

Belåningsgraden 

Belåningsgraden er forholdet mellem, hvor meget lånet er på i forhold til den vurdering realkreditinstituttet har på ejendommen, og det er den vigtigste faktor. Jo mere huset er belånt, jo større er risikoen for at realkreditinstituttet ikke kan få alle sine penge igen og de opkræver derfor en højere pris for den del af gælden. Prisen bliver betragtet som intervaller, hvor lån i intervallet 0 – 40 pct. af boligens værdi har en pris, lån i 40 – 60 pct. af boligens værdi har en lidt højere pris og lån i intervallet 60 – 80 pct. af boligens værdi har en væsentlig højere pris. Hvis du har lån fra 0 – 80 pct. så beregnes der et ”vægtet gennemsnit” på det samlede lån og det er den sats du ser på tilbuddet. 

Et eksempel til at forklare metodikken: en bolig er 1,0 mio. kr værd, der optages lån for kr. 800.000, den del der er mellem 0 – 40 pct. koster 0,4 pct i bidragssats, altså kr. 1.600 p.a. Den del af lånet, der er mellem 40-60 pct. koster 0,6 pct. i bidragssats, altså kr. 1.200 p.a., mens den sidste del, der er mellem 60-80 pct. af boligens værdi koster 1 pct. i bidragssats altså kr. 2.000 p.a. Alt i alt betales der kr. 4.800 p.a. på hele lånet svarende til 0,6 pct i samlet bidragssats.  

Hvis du så forestiller dig, at boligejeren kun har gæld for kr. 600.000 svarende til 60 pct af boligens værdi, så vil den vægtede bidragssats blive 0,467 pct., da der betales kr. 3.200 ud af kr. 600.000. Boligejeren ønsker nu at lave et tillægslån på kr. 200.000 eks. til et nyt tag eller en ny bil. Hvad koster det i bidragssats at låne de kr. 200.000? De fleste vil få et tilbud, hvor der står at bidragssatsen på det nye lån vil være 0,6 pct., og så tænke, at det er prisen (udover renten), for at låne de kr. 200.000. Det er bare ikke rigtigt, for bidragssatsen på den del af lånet, der ligger i intervallet 60-80 pct. er jo 1 pct., det ses bare ikke tydeligt, fordi der kun udregnes en samlet bidragssats. Priserne i dette eksempel svarer nogenlunde til priserne for et fastforrentet lån med afdrag. 

Lånetype og afdragsfrihed 

Alt andet lige vil der være større risiko, hvis låntagerne har variabel rente og afdragsfrihed, da låntagere med variabel rente ikke har samme budgetsikkerhed som dem med fast rente (og realkreditinstituttet har en risiko når obligationerne skal refinansieres). Låntagere, der afdrager på deres gæld, nedbringer løbende risikoen sammen med gælden. Hvor meget større risiko, der reelt er i variabel rente og afdragsfrihed i forhold til hvor meget risiko myndighederne tillægger det, kan diskuteres. Men faktum er, at realkreditinstitutterne er meget fokuseret på, at deres kunder generelt vælger mere fast rente og afdrag på gælden.

Derfor er der de seneste år blev ændret i prisstrukturen sådan, at låntagerne skal betale væsentligt mere i bidragssats, hvis de skulle insistere på at have F1 lån og afdragsfrihed. Især i det førnævnte interval mellem 60-80 pct. af boligens værdi. I det interval koster det hos Totalkredit pr. 1. juli 2,7 pct bare i bidragssats, hvis du vælger F1 lån med afdragsfrihed. Og så er vi kommet frem til essensen – nemlig at bankerne har valgt at underbyde realkreditinstituttet i dette interval. For når bankerne tilbyder banklån med en rente på ca. 2 pct, og Totalkredit vil have 2,7 pct. bare for bidragssatsen, ja så er det jo ikke svært at konkludere at bankens tilbud er billigere. Om det har været en bevidst strategi fra Nykredits side, må stå i det uvisse, men udefra set er det en god løsning både for Nykredit og for bankerne, der får noget mere forretning med kunderne og kan fremstå som ”frelserne”. Og det er tilsyneladende også en god ide for kunderne – så alle burde være glade. 

Og så er det alligevel ikke så nemt 

De fleste af de tilbud vi har set fra forskellige banker kræver, at der er afdrag på gælden, at der er et vist forretningsomfang i banken – det vil sige, at du også skal have pensioner, forsikringer, billån eller lignende i banken for at opnå den billigste rente - og så er renten variabel. Men det med afdrag er faktisk meget essentielt. For hvis du i dag har variabel rente og afdragsfrihed og så sammenligner med bankens tilbud, så skal du huske, at afdraget gør en stor forskel. For du kunne jo også vælge at afdrage på realkreditlånet.

Det Totalkreditlån, der er mest sammenligneligt med banklånet er ”F-kort”, og med afdrag er bidragssatsen i intervallet 60-80 pct. altså ”kun” 1,55 pct. og renten den er lige omkring 0 pct. Og så er bankens tilbud, på som regel 2 pct., ikke længere billigst! Har du i dag fast rente og afdragsfrihed vil du fremadrettet komme til at betale en bidragssats på 2 pct. for lån i 60-80 pct intervallet. Og så kommer renten oveni på måske 2,5 pct, altså i alt ca. 4,5 pct. Og sammenligner du så med bankens tilbud på 2 pct, så er det jo meget billigt, men her er du altså både gået fra et lån med afdragsfrihed og fast rente til et variabelt forrentet lån med afdrag – det er på ingen måde sammenligneligt! Derudover skal du være opmærksom på at banklånet typisk er mere fleksibelt, hvilket kan være godt for dig i nogle situationer (hvis du ønsker at ændre på det), men det kan også være en ulempe (hvis banken ønsker at ændre på betingelserne) især hvis dine private forhold ændrer sig eller hvis du får tilbudt dine forsikringer eller pensioner billigere et andet sted, og så mister din ”specialpris”, som kun de bedste (mest indbringende) kunder kan opnå. Og så har Totalkredit jo også lovet, at der skulle komme lidt kundekroner tilbage på et tidspunkt, og selvom det er hundens egen hale den fordres med, ja så mætter det jo også lidt. Så styr begejstringen over bankens ”slagtilbud” og lav en grundig og reel sammenligning inden du beslutter dig! 
 

Ultimate Web