En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Køb af bolig, flere overvejelser

Skrevet af Hans Peter Christensen, oktober 2011

Faldende boligpriser eller flere års stilstand på boligmarkedet og en Finanskrise 2.0, der stadig truer, gør mange potentielle boligkøbere i tvivl. Vi oplever flere kunder, der har en rigtig sund økonomi og ønsker at købe deres første bolig eller udskifte til større, men er i meget i tvivl om, det er en god ide. Formålet med denne artikel er, at du bedre kan bedømme hvorvidt det er en god ide at købe bolig lige nu.
Prisdannelsen i en historisk betragtning
For det første, er analyser af den forventede udvikling, netop kun analyser – ingen har svaret på, hvad der sker med boligmarkedet de næste 5-10-15 år eller længere. De fleste boligejere køber deres bolig med henblik på at bo i den i en længere periode, og køber et ungt par en lejlighed i byen, vil denne ofte blive erstattet af en anden ejerbolig, hvis de flytter efter en kortere periode. Eksponeringen mod boligmarkedet er dermed længevarende, selvom det første køb har en kort tidshorisont. 
Ud fra en rationel betragtning burde boligpriserne på den lange bane følges nogenlunde af med lønudviklingen. Det er jo netop vores indtægt der bestemmer, hvor mange penge vi har at bruge på en bolig, og dermed hvor meget vi har råd til at give for den. Lønindtægter er historisk steget mere end den generelle inflation, og dette sammenholdt med andre understøttende ændringer gennem tiden, som kvindernes indtræden på arbejdsmarkedet, bedre sociale ydelser, indførsel af nye lånetyper mv., ændret demografi (flere husstande), har betydet i perioder store prisstigninger.
En undersøgelse foretaget af realkreditforeningen, baseret på statistik fra Nationalbanken, viser at boligpriserne siden 1938 er steget godt 2 % mere om året end inflation. Og der ses tydeligt i grafen, hvornår priserne har været højere eller lavere end dette gennemsnit. Altså hvornår er boligerne dyre eller billige (målt på den periode). Bemærk at der har været flere perioder med kraftige fald, og der i en 20-årig periode fra 1979 og frem, ikke har været nogen værdistigning udover den generelle inflation – der til gengæld var høj i en del af perioden! Ses der bort fra inflationen, har den eneste længere periode med negativ prisudvikling været fra 1986 til 1992, hvor der herefter kom en forholdsvis kraftig stigning. Købte du på toppen i 1986, var huset det samme værd igen i 1995, altså ni år senere.
Alt i alt vil jeg sige, at hvis man tror på historiske gentagelser sammenholdt med, at priserne nu allerede er lavere end toppen i 2007/2008, er det svært at se at priserne ikke skulle være højere om 10 år, men historien er jo ikke garant for fremtiden.
Påvirkninger på den korte bane
De forholdsvise store udsving på den korte bane skyldes flere forskellige faktorer. Høj arbejdsløshed, frygt for prisfald, stigende renter og for stort udbud kan presse priserne nedad. Tilsvarende vil lav arbejdsløshed, forventninger om prisstigninger og lave renter kunne presse priserne op. Lige nu har vi stigende arbejdsløshed, men dog lav arbejdsløshed set i et historisk perspektiv og både den korte og lange rente er historisk lave. Alt i alt burde det understøtte boligmarkedet. Forskrækkelsen over finanskrisen og frygt for finanskrise version 2.0 har så godt fat i boligmarkedet, at meget få købere tør byde og der er en pukkel af boliger til salg fra de seneste år. Og så ligger der en joker i hvorvidt ejendomsskatterne ændres og udformningen af en evt. boligpakke.
Tag udgangspunkt i din situation lige nu
Når fremtiden ikke kendes, er det mere rigtigt at tage udgangspunkt i din egen situation. Skal du i dag ud og låne penge til en bolig vil en vægtet gennemsnitsrente for al finansieringen ligge omkring 5 % i rente (80 % fast rente gennem realkredit, 15 % banklån 5 % udbetaling). Renten er fradragsberettiget, så efter skat betaler du ca. 3,4 % i rente. Inflationen ligger stadigvæk omkring 2,5 % i øjeblikket og må forventes at ligge i samme størrelsesorden fremadrettet. Historisk inflation 3,85 % (1900 til nu) og målsætning i EU på 2 %. Det vil altså sige at det reelt koster 0,9 % i effektiv rente efter skat og inflation at låne penge til en bolig. Det er billigt!
Ved en standardfinansiering, afdrages der ca. 2 % af den oprindelige gæld, og det beløb stiger stødt i gennem årene. Det vil sige, at hvis du bor i huset i eks. 10 år vil du have afviklet ca. 25 % af gælden + de 5 % i udbetaling. Samtidig har inflationen i perioden betydet, at prisudviklingen og lønnen burde være 28 % højere. Det betyder, at priserne skal falde det, der svarer til 45 %, for at du ikke har friværdi i huset til den tid.
Alternativet til at købe er jo leje, og langt de fleste huslejekontrakter reguleres så de stiger med ca. 3 % om året, netop for at modsvare inflationen. Dvs. din husleje vil altså stige støt igennem hele perioden. I ejerboligen vil forsikring og muligvis ejendomsskatter stige – og både i leje og ejerboligen vil anvendelsesudgifter stige med tiden. Den største forskel i de løbende udgifter er løbende vedligeholdelse. I lejeboligen er det indirekte indregnet i lejen, hvor på huset har du selv risikoen ved behov for meget vedligeholdelse, eller gevinsten, hvis der kun er lidt vedligeholdelse eller du selv kan gøre det, og på den måde holde udgiften nede.
Få udregnet konsekvenserne!
En god måde at se hele billedet på, er at lave en beregning, der viser hvad du/I har råd til at købe for, sammenlignet med hvad I betaler i husleje + evt. beløb I har i overskud om måneden. Se så på hvordan budget og formue vil udvikle sig over de næste 5-10-15 år, med de forudsætninger, der kendes i forvejen. Så kan man begynde at lægge værdistigning eller prisfald ind i beregningen også og simulere, hvad det betyder. Det giver mulighed for at få et godt grundlag for den rigtige beslutning.
Den helt korte opsummering: Boligpriserne har måske ikke nået bunden, men ud fra et historisk perspektiv er de ikke dyre, og finansieringen er historisk billig. Inflationen arbejder for dig, når du er boligejer i forhold lejer – og er du stadig i tvivl må du finde den store lommeregner frem eller søg rådgivning til at få belyst alle fordele og ulemper.
Ultimate Web