En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

En konverteringsbølge er i gang – skal du med?

Skrevet af Hans Peter Christensen, oktober 2014

Jeg har tidligere skrevet om 2,5 pct. lånet og mine betænkeligheder dengang for, om der kom tilstrækkeligt mange lån og dermed obligationer af den type i omløb. Det er nu sket og der er godt gang i konverteringerne både for boligejere med fast rente, som ønsker en lavere fast rente, men også flere og flere flekslånere skifter til den faste rente.

Er det virkeligt attraktivt at konvertere nu?

For rigtig mange er det. Det er især oplagt for boligejere med et fastforrentet lån på 4 pct. eller derover, men der kan også være enkelte med 3,5 pct. lån, der vil have gavn af en konvertering. For dem, der konverterer fra en fast rente til en anden, er det et spørgsmål om at sammenligne prisen før og efter, da det jo er samme type lån. Husk at sammenligne med lån med ca. samme løbetid. Altså hvis du har et lån, hvor der er 22 år tilbage skal du sammenligne med hvad renten på et 20-årigt lån er, i stedet for at se på den 30-årige rente. Det kan sagtens være at du ender med at tage et nyt 30-årigt lån eller den går den anden vej og vælger et 15-årigt lån. Men når du laver sammenligningen på om det kan betale sig at konvertere skal du sammenligne så lige over som muligt. Og så er det ikke nok at kigge på renten, der skal også ses på kursen hvorpå lånet kan hjemtages. Lige nu er situationen lidt speciel, fordi både 3 pct. og 2,5 pct. obligationen er i spil (når vi taler afdragsfrie lån). 3 pct. obligationen er meget tæt på kurs 100, og derfor er den effektive rente – altså det du betaler, når både rente og kurstabet medregnes – meget tæt på at være 3 pct., fordi der stort set ingen kurstab er. 2,5 pct obligationen har en kurs på ca. 96, det betyder at den effektive rente faktisk bliver 2,75 pct., hvilket jo er billigere end 3 pct. lånet kurstabet til trods. En del vælger at tage 3 pct. lånet for at undgå kurstabet, selvom 3 pct. lånet faktisk er dyrere. Det er efter min mening lidt ærgerligt, da kurstabet kun er et problem, hvis renten falder yderligere og man er nødt til at indfri lånet før tid. Hvis man beholder lånet i alle årene har man sparet ca. kr. 50.000 pr. million lånet er på, og skulle renten gå hen og stige, er der en større konverteringsgevinst ved 2,5 pct. lånet. Hvis man vælger fast rente, er det vel fordi man tror på, at sandsynligheden for en rentestigning er større end sandsynligheden for et rentefald. Så mit råd er, ikke at fokusere for meget på kurstabet, men se mere på nutidsværdien (den samlede tilbagebetaling omregnet til et samlet beløb i d.d. kroner) og hvordan lånet vil opføre sig ved ændrede renter.

For flekslånerne

Her nytter det ikke noget at se på nutidsværdien eller den månedlige ydelse, for så vil det som udgangspunkt ikke være en ret god forretning, at lægge sit lån om. Det man kan gøre, er at lægge en renteforudsætning ind i sin beregning af nutidsværdien, og dermed se hvor meget eller hvor lidt renten skal stige, hvis den eks. stiger om 2 år, 5 år eller senere. Men lidt almindelig fornuft siger, at hvis fleksrenten i gennemsnit kommer til at ligger på 2,75 pct., som jo svarer til den effektive rente på 2,5 pct. lånet, ja så vil det sjovt nok have været billigere at være i et fastforrentet lån. Det er måske svært at forestille sig at renten skal stige fra det nuværende niveau på ca. 0,3 pct. og så helt op til 2,75 pct. Men så kan jeg gøre opmærksom på, at det ikke er mere end tre år siden, at F1 renten var på 2 pct., og for fem år siden var den på 5 pct! Det har mange desværre glemt igen. Dermed ikke sagt, at renten suser op på de niveauer igen lige foreløbig. Den europæiske økonomi kører trægt og centralbanken holder renten nede. Renten vil dog komme opad igen på et tidspunkt, og når det sker kan det gå stærkt. Derudover har realkreditinstitutterne sat priserne relativt mere op for flekslån via kursskæring og differentieret bidragssatser, det gør forskellen mellem fast rente og fleksrenten mindre når de løbende omkostninger regnes med. Så jeg mener også at flekslånerne bør overveje at gøre brug af den meget lave rente ved at låse den i en kortere eller længere periode. Der kan selvfølgelig sagtens være undtagelser.

Hvornår skal du ikke lægge lånet om.

Hvis dit lån ikke er ret stort vil det for det første være relativt dyrt at lægge om, da der er en del omkostninger, der er det samme uanset lånets størrelse. Og er der eksempelvis faste omkostninger for kr. 10.000 vil det svare til 1 pct. for et lån på 1 millon kr., men hele 5 pct., hvis lånet kun er på 200000 kr., og da den kommende besparelse måske kun er en procent efter skat. Så vil boligejeren med et lån på 1 million i dette eksempel have tjent omkostningerne ind efter kun 1 år, hvorimod boligejeren med lånet på 200000 kr først vil have tjent omkostninger ind efter 5 år. Derudover er en del af fidussen ved at være i fast rente den mulige konverteringsgevinst når renten igen stiger. Derfor vil størrelsen igen spille ind, da gevinsten målt i kroner ikke vil være ret stor på et lille lån i forhold til det store lån. En sidste ting ved de små lån, er at hvis renten derpå er variabel, har en ændring i renten ikke den store betydning for den fremtidige økonomi. Altså vil boligejeren med det lille lån, som udgangspunkt bedre kunne tåle at have en variabel rente da en rentestigning ikke vil betyde ret meget målt i kroner. Så der skal altså være en vis størrelse på lånet, førend, at det kan betale sig at konvertere. Når det er sagt, så findes der også situationer hvor selv små lån kan tåle en omlægning. Det kan jo være, at man i lang tid har sagt, at lånet ikke kunne betale sig at omlægge, og at man derfor ligger inden med et 5 eller 6 pct. lån, og så kan selv små lån godt betale sig at omlægge. Måske har de også en kortere løbetid. Og har man eks. et 5 pct. lån på 300000 kr og med 20 år tilbage, vil renten kunne reduceres med næsten 3 pct. eller 2 pct. når der tages for skattefradraget på renterne, og så vil omkostningerne kunne tjenes ind i løbet af et par år, og som nævnt før kunne man også overveje at gå i en fleksrente, når lånet ikke er større, det kunne være en F5 med en rente på 0,55 pct så vil det næppe tage meget mere end et år før omkostningerne er tjent hjem. Disse små lån kan ofte med fordel ændres til prioritets/bolig-kreditter, for øget fleksibilitet og næsten lige så lave rente som F1 lån.

Opsigelsesfrist i dag

Er du kommet i tanke om, at du vil lægge dit fastforrentet lån om, kan du med fordel sige det op i dag d. 31.10, da der er opsigelsesfrist. Konverterbare lån (som de traditionelle fastforrentede lån er) kan altid indfries til kurs 100, men det billigste er at gøre det som en opsigelse, hvor du to måneder inden den næste termin opsiger lånet. Kommer du lige på den anden side af opsigelsesfristen, er der fem måneder til at du kan komme billigst muligt ud af lånet. Som sagt kan du godt komme ud af lånet med det samme, altså ”straks” i stedet for ”opsigelse”. Det kræver dog at betaler en differencerente. I virkeligheden løber lånet stadig videre bagved, du betaler bare restgælden - og de renter du alligevel skulle betale til og med den termin du kan opsige til – med det samme. I værste tilfælde vil det være fem måneders differencerente, du skal betale. Eller med andre ord forskellen på om du opsiger dit lån i dag eller på mandag er tre måneders rente på lånet. Du kan selvfølgelig vente med at omlægge lånet til næste termin, renten til den tid kan være steget, men den kan jo også være faldet yderligere, selvom det er svært at forestille sig, at den kan komme yderligere ned – men det har jeg vist nok sagt før. Hvis du gerne vil opsige lånet, men ikke har helt styr på hvilket lån du vil have i stedet, skal du ikke fortvivle, du behøves ikke bestemme det nye lån med det samme, da lånet jo først skal være indfriet til næste termin det vil sige den 31.12. Er boligen falde meget i værdi eller er din økonomiske situation ændret meget, siden sidst du fik realkreditlån skal du være varsom med at opsige det gamle lån, uden at sikre dig, at du kan få det nye lån som du gerne vil både størrelse og typemæssigt.

 

Ultimate Web