En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Kunsten at omlægge lån – uden unødige omkostninger

Uvildige.dk, april 2018

Vi er i en periode, hvor rente og kurser følges tæt og hvor mange overvejer lånomlægning. Med udgangen af april er det igen tid til en af de kvartalsvise opsigelsesfrister på realkreditlån og derfor måske også tiden, du træffer din beslutning.

I en anden artikel sætter vi os op i helikopteren og retter fokus på vigtigheden af de mere strategiske og taktiske valg, du træffer i din økonomi. Det er her, du lægger grundstenen for en sund økonomi, men når du så har truffet disse strategiske og taktiske beslutninger, så kan der også være penge at hente, ved at gøre det rigtigt rent operationelt. 

Det kigger vi nærmere på her, med omlægning af lån som omdrejningspunkt, og i den forbindelse er der først og fremmest tre områder, hvor du kan spare penge, ved at gøre en indsats og samtidig være lidt på forkant med tingene.


Opsigelsesfristernes indflydelse

Det første, du skal være opmærksom på, er den førnævnte opsigelsesfrist på dit eksisterende realkreditlån. Der kan nemlig være stor forskel på, om man træffer sin beslutning på den ene eller den anden side af en opsigelsesfrist. 

Det er et parameter, der er lige til at tage aktion på, og gør du det rigtigt, er der hele tre måneders rente at spare. Altså er det en af de nemmeste måder at spare nogle penge på, og dermed undgå unødige omkostninger i forbindelse med din lånomlægning.

Der er fire kvartalsvise opsigelsesfrister i løbet af året - ved udgangen af januar, april, juli og oktober.


Ejendomsvurderingens betydning 

Et andet parameter, du med fordel kan bringe i spil er ejendomsvurderingen af din bolig. Forud for din lånomlægning kan der være økonomiske fordele at hente, ved at få foretaget en ny ejendomsvurdering. Denne kan du, ved planer om omlægning, bestille via dit pengeinstitut, og du bør gøre det i forholdsvis god tid, da der kan være både vente- og behandlingstid.

Er din bolig steget i værdi siden seneste vurdering, kan der være penge at spare. Det kan der af to årsager. For det første er dit låns bidragssats baseret på forholdet mellem størrelsen af dit lån og realkreditselskabets vurdering af din bolig. 

Dernæst vil en højere vurdering betyde, at du, hvis du har et supplerende boliglån i banken, vil kunne lægge en større andel af din gæld ind under realkreditlånet og således nedbringe det dyrere banklån tilsvarende. Altså kan der også være penge at hente her.


Der kan også forhandles med banken

Det tredje indsatsområde er den åbenlyse, men bestemt ikke så ligetil, forhandling med banken. Her skal du ikke blot nikke til bankens første tilbud. Der er både gebyrer og andre tilknyttede omkostninger, som banken er villige til at forhandle ned, men det kræver, du opsøger det aktivt. Husk på, at banken er en forretning, hvor du køber et finansielt produkt. De vil, som de fleste andre forretninger, gerne tjene mest muligt, hvor du som kunde gerne vil betale mindst muligt. Derfor er der modsatrettede interesser og du må altså ikke regne med, at du får den billigste pris, uden en indsats.

Det er dog ikke altid så ligetil at gennemskue, hvilke omkostninger og gebyrer, der kan skrues på og måske endda skæres helt væk. Ofte vil du kunne forhandle om bl.a. lånsagsgebyret, ekspeditionsgebyret, den elektroniske tinglysning og garantigebyret, når du går efter prisnedslag og et mere konkurrencedygtigt tilbud. Men det afhænger selvfølgelig af det konkrete tilbud.

Naturligvis skal banken også have en indtægt på sådan en sag. De skal ikke arbejde gratis og der går tid med at vurdere ejendommen og behandle sagen. Indtjeningen kan dog komme mange steder fra og de kan sagtens give en rabat på de synlige gebyrer, når de også tjener på mere skjulte omkostninger som kurtage, kursskæring og ikke mindst den løbende indtjening ved at have formidlet lånet. Så hold dig ikke tilbage, men sørg for at sætte dig ind i dine muligheder først og få evt. hjælp af en mere erfaren forhandler, så du opnår det for dig bedste resultat.


De mere tekniske og garantiløse beslutninger

Disse tre parametre – altså timing i forhold til opsigelsesfrist, bestilling af ny ejendomsvurdering og forhandling med banken – har du selv indflydelse på. Det sker ikke af sig selv, men ved at handle på disse indsatsområder, kan du skabe en mere gunstig omlægning for dig selv.

Hertil kommer nogle parametre, som du ikke selv på samme måde er herre over, men som du er nødt til at tage stilling til alligevel. Det er i forhold til selve metoden, du benytter til opsigelse/indfrielse af det eksisterende lån samt optagelse af det nye.

Her bliver det mere teknisk, og så bliver det ikke mindst også mere individuelt, hvad der er den bedste beslutning, ligesom det også bliver mere usikkert.


Overgangen fra det ene til det andet lån

Noget af det, du skal tage stilling til, er om det bedst kan betale sig at straks opsige det eksisterende lån og tage det nye lån hjem med det samme eller om du skal vælge, at lade det eksisterende lån løbe frem til næste termin og så kurssikre det nye lån. Det afhænger bl.a. af om du tror renten skal stige på den korte bane. Hvad der bedst kan betale sig her, afhænger kort sagt bl.a. af bankens omkostninger og den aktuelle rente.

Dertil er der hele valget om hvilket lån, du er bedst tjent med. Aktuelt ville valget af et fastforrentet realkreditlån skulle stå mellem en rente 1,5 pct., 2,0 pct. og for blot et par måneder siden 2,5 pct. Her har du et valg, hvor du på den ene side har en højere rente, men et mindre kurstab og på den anden side en lavere rente og mere konverteringsegnet lån, når renten stiger. Dit valg har altså bl.a. at gøre med, om du tror renten stiger på den lange bane og i så fald hvor meget – så her er beslutningen nem at træffe, hvis du brugte tid på det taktiske niveau i din beslutningsproces. 

Dertil handler det også om, hvorvidt lånet skal være med eller uden afdrag. Igen er det korrekte valg i denne sammenhæng situationsafhængig. Uden afdrag kan du afvikle hurtigere på eventuel anden dyrere gæld og med afdrag opnår du en bedre bidragssats.

Fælles for disse beslutninger er, at her får du ingen garantier. Renten kan gå op eller ned i morgen, ligesom kursen kan ændre sig fra dag til dag. Det handler om din samlede økonomiske situation og så handler det om, hvad du tror mest på fremtiden bringer – både for dig selv og i det større perspektiv på de finansielle markeder.

Overvejelserne i disse beslutningsprocesser omkring valg af lån, kurssikring eller ej osv., er der ikke spalteplads til at gå dybere ned i her, men du kan finde flere artikler herom på vores website.


Spar penge på de operationelle valg, men brug tiden på de strategiske og taktiske

Det er vigtigt, at være bevidst om, at skal du nå omkring alle disse operationelle punkter på tjeklisten ved en lånomlægning, vil det kræve, at du er ude i god tid. Der vil gå tid med en ny ejendomsvurdering, der vil gå tid med forhandling med banken og ikke mindst vil der går tid med din stillingtagen til det hele. Så sørg for at få taget hul på processen i god tid.

Der kan være mange tusinde kroner at spare ved at træffe de rette operationelle valg og gøre det i rette tid, men glem ikke, at de vigtigste valg for din økonomi på den lange bane ligger på det strategiske og taktiske niveau. Så gør dig grundige overvejelser her først – og overvej i samme forbindelse om det for dig kunne give mening, at alliere sig med en ekspert til at træffe de for dig rette beslutninger.
 

Ultimate Web