En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Man skal ikke gøre flexlånene værre end de er…

Skrevet af Hans Peter Christensen, januar 2013

Renten er historisk billig, og mange har allerede konverteret sit realkreditlån eller går med tanker om det. Der er rigtig mange lån at vælge i mellem og det kan være en nærmest uoverkommelig opgave at sætte sig ind i alle fordele og ulemper, derfor lytter de fleste til den vejledning, de får i banken/realkreditinstituttet. Jeg har dog oplevet en hyppigt forekommende misforståelse og vil bruge artiklen her til dels at udrede misforståelsen, men også gøre dig opmærksom på, at du er nødt til at selv at bruge tid på at forstå de forskellige lån, da det kan koste dig penge, at stole på andres rådgivning, hvis personen du får den af, ikke er kompetent nok.

De mest populære lån i dag er fastforrentede lån og rentetilpasningslån (flexlån) med enten 1, 3 eller 5 år i mellem refinansieringerne. De har hver deres fordele og ulemper, og det lån, der passer bedst til person A er ikke nødvendigvis det, der passer bedst til person B og person C vil have mere gavn af at have to forskellige lån på en gang. For tiden er der mange af dem, der vælger flexlån, der vælger en refinansieringsperiode (og dermed fast rente i perioden) på fem år eller mere, for at sikre, at de får fornøjelse af den lave rente i en vis årrække. Dermed kan de nå at afvikle en masse på enten banklån, eller selve realkreditlånet. Og det er så her, hvor misforståelsen begynder at vise sit ansigt!

Jeg har på flere forskellige møder i flere forskellige banker oplevet, at den bankansatte har gjort meget ud af, at forklare, at der er en risiko for, at man skal betale en overkurs for at komme ud af et flexlån før tid, og især hvis refinansieringsperioden er fem år eller mere. Det bliver understreget kraftigt og faktisk i sådan en grad at kunder, der ellers var besluttet på eks. et F5/X5 lån pludselig kommer i tvivl. Det er tydeligt, at det er indskærpet overfor de bankansatte, at de skal huske at gøre kunderne opmærksomme på det. Det er isoleret set heller ikke forkert, at man kan risikere at skulle betale en overkurs for at komme ud af lånet, det har dog ikke så meget betydning pt. som det tillægges i disse advarsler. Grunden til at der er kommet så meget fokus på problemstillingen, er de kunder, der optog F5 lån eller måske endda F10 lån for omkring fem år siden. Efter de optog lånet er renten generelt blevet meget lavere, og de har ønsket at konvertere lånet for at få gavn af den lave rente. Men de har fået at vide i banken/realkreditselskabet, at det ikke har kunnet betale sig, fordi det gamle lån har været meget dyrt at komme ud af. Det har givet uforstående og sikkert utilfredse kunder, så for at undgå, at det skal ske igen, har man valgt at understrege det for alle kunder til hver en tid, at der er en risiko for denne situation.

Det er i og for sig godt nok, men fordi den enkelte medarbejder ofte ikke har forstået baggrunden for advarslen og ikke ved nok om, hvordan et flexlån fungerer, bliver budskabet ofte videregivet forkert. For situationen nu er meget anderledes end den var for fem år siden da ”problemlånene” blev optaget. Dengang valgte folk 5 eller 10-årige lån af frygt - de var bange for at renten skulle stige yderligere, og låste den derfor på et niveau omkring 4-5 pct. i rente. I dag er renten på et F5 lån omkring 1 pct, og folk vælger at låse den for at sikre sig, at de har gavn af den historiske lave rente i en vis periode. Så hvis det samme problem skal opstå igen, så skal renten falde til en negativ rente på 2-3 pct., og selvom der har været snak om, at F1 renten kunne blive lettere negativ, har jeg ikke fantasi til at forestille mig , at man kunne blive betalt 3 pct. i fast rente i fem år for at låne penge? For at understrege det – et flexlån er kun dyrere at komme ud af før tid, hvis renten falder yderligere! (undtagen omkostninger ved indfrielse)

Dette har jeg måtte diskutere med flere bankfolk, som har påstået, at det også kan være dyrere at komme ud af lånet, selvom renten ikke er faldet. Grunden til misforståelsen er, at flexlån ofte optages til en overkurs. Eks. er et F5 lån pt. baseret på en 2 pct. obligation, som så sælges til en overkurs (pt. ca. kurs 104) og dermed opnår låntager og investor en kontantlånsrente/effektiv rente (det som du betaler i rente) på ca. 1 pct. Hvis du så vil indfri lånet om to år og kursen til den tid er kurs 102, så er det da rigtigt, at det er højere end kurs 100, som de fastforrentede kan indfries til, men det er stadig lavere end de kurs 104, som du optog det til, og det koster dig altså ikke ekstra at indfri før tid i dette tilfælde. Havde du valgt det fastforrentede lån, havde du som nævnt kunne indfri til kurs 100, men du havde også skyldt et højere beløb, da du med stor sikkerhed har optaget det til under kurs 100. Faktisk kan tabet ved at indfri et fastforrentet lån før tid være væsentligt dyrere, hvis det eks. er optaget til kurs 97, skal renten kun falde ca. en halv procent før det skal indfries til kurs 100, da fastforrentede lån er meget mere kursfølsomme. Dermed vil det koste ca. 3 pct. af hovedstolen, at indfri det før tid, men det advares der ikke om. Det regnestykke og den sammenligning du lige har set, er der overraskende mange bankfolk, der i bedste fald glemmer og i værste fald ikke forstår! Det er dog ikke kun bankfolkene, der har svært ved det, i sidste måned proklamerede ekstrabladets ”økonomiekspert” at flexlån altid indfries til en overkurs, det er simpelthen ikke rigtigt, og det er nemt at forstå, at man som låntager kan blive forvirret, når ”eksperterne” ikke selv har styr på det.

Alt i alt er der tale om en overvurderet advarsel af flexlån med en lidt længere refinansieringsperiode, som ikke er i trit med, hvornår det er et reelt problem, og som i nogle situationer videreformidles af folk, der ikke selv har forstået problematikken. Det er dig det risikerer at gå ud over, så sørg for at sætte dig ind i lånemuligheder selv eller få flere og kompetente vinkler på problemstillingen, inden du beslutter dig.

 

Faktaboks:

Realkreditlån er alle baseret på obligationer (også kontantlån), og når du låner penge i et realkreditselskab, er det faktisk obligationer du låner. Disse sælges til investorerne og du får dine penge. Når du vil indfri dit lån, skal du som udgangspunkt tilbagekøbe obligationerne af investorerne, men hvis lånet er konverterbart, kan det indfris til kurs 100 (pari) ved at opsige det.

Rentetilpasningslån er baseret på inkonvertebare obligationer - det vil sige de altid skal købes tilbage til markedskurs, hvis lånet indfries på andre tidspunkter end ved refinansiering. Rentetilpasningslån er kontantlån, og gevinst/tab ved konvertering er derfor skattepligtig. Er der tale om indfrielse ifm handel/dødsbo eller skilsmisse er resultatet ikke skattepligtigt.

Fastrentelån er baseret på konverterbare obligationer, det vil sige at de kan indfries til kurs 100 ved at opsige dem til termin eller udenfor termin, mod at betale en differencerente. Fastrentelån er obligationslån, så der er ingen skat/fradrag ved indfrielse.

Variabel rente med loft, der findes forskellige slags, de kan være konverterbare til kurs 105, med kan også være inkonverterbare, typisk obligationslån.

 

 

Ultimate Web