En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Mere nyt om boliglån

Skrevet af Hans Peter Christensen, november 2013

Et forslag fra Erhvervs- og vækstministeriet skal ”redde flekslånene”, og Nykredit er ved at gå væk fra tolagsbelåning igen.

Er F1 lånene reddet

Erhvervs- og vækstministeriet kom med en meddelelsen d. 6. november, hvor de fortalte, at de har planer om at lovgive om en nødbremse på obligationerne, hvis der bliver problemer med refinansieringen. Som nævnt i sidste artikel er refinansiering, det der sker når obligationerne bag et lån løber i kortere tid end selve lånet. Altså når obligationerne skal ”fornys”. Det er netop det scenarie, at obligationerne ikke kan refinansieres, der giver panderynker hos rating bureauerne.  Nu vil Henrik Sass Larsen altså komme med lovgivning på området, der skal regulere, hvad der vil ske i sådanne tilfælde. Hvis obligationerne ikke kan refinansieres eller hvis de refinansieres til så dårlig en kurs, at renten bliver 5 pct. højere end renten inden refinansieringen, så skal obligationen automatisk konverteres til en fastforrentet obligation med samme løbetid som de bagvedliggende lån. Altså vil lånet blive ændret fra et flekslån til et fastforrentet lån.

En redningskrans men til hvem

Dette er blevet udlagt som ”redningen af F1-lånene”, og dermed alle boligejerne med F1 lån. Den udlægning er jeg ikke enig i. For det første gælder dette alle lån, hvor løbetiden på obligationen er kortere end løbetiden på lånet, dvs. også F3, F5 mv. og også de nye ”kort Flex” lån er berørt af det. Derudover skal man jo huske, at låntagerne stadigvæk skal betale en rente der er 5 pct. højere end hvad de gjorde tidligere. Så risikoen for en højere rente, og dermed højere ydelse til den enkelte låntager er praktisk talt den samme. Hvilken betydning det får for den enkelte boligejere vides ikke, umiddelbart vil det give en lidt højere rente, da investorerne alt andet lige bliver stillet dårligere – de risikerer jo, at den obligation de køber pludselig ændrer karakter til noget andet. Risikoen er dog minimal, i de sidste 150 år, er renten på realkreditlån aldrig steget med 5 pct. på bare et år.

Kan det give bagslag

Forslaget har fået en blandet modtagelse. Forbrugerrådet har kritiseret forslaget for at gøre F1 lånene mere attraktivt for låntagerene, og at det dermed fastholder nogle af de F1 lånere, der ellers ville have valgt noget andet. På investorsiden kritiserer blandt andet Sampension og Maj Invest udspillet, fordi de mener, at det giver usikkerhed for ejerne af obligationerne. Og ca. halvdelen af danske realkreditobligationer er ejet af bankerne og pensionsselskaberne. En af de vigtigst opgaver i deres investeringsstrategi er at styre renterisikoen, det kan være svært at gøre, hvis obligationen pludselig ændrer karakter. Da låntager og investor er direkte modsætninger - låntageren har jo solgt obligationerne til investoren. For låntageren er der en stor renterisiko ved F1 lån, lange fastforrentede lån er meget sikre. Og det er netop omvendt for investoren, deres renterisiko er meget lav på F1 lån, da renten følger med op og ned, men de har til gengæld en stor risiko på de fastforrentede, da de vil falde meget i værdi hvis renten stiger. Så hvis en bank eller pensionsselskab, har valgt at have mange F1 obligationer, er det for at holde renterisikoen lav, hvis de så pludselig bliver lavet om til fastforrentede med tilhørende renterisiko, har de en meget større risiko end de ønsker. Og hvornår ville det være aktuelt - kun i perioder med meget høje rentestigninger. Hvis der forekommer så hurtige rentestigninger, vil der være andre negative effekter for hele den danske økonomi, bankernes kunder og pensionsselskabernes andre investeringer i ejendomme mv. Så det kan blive et sammenfald af mange dårligdomme på en gang, og derfor kan det forstærke en krise. Det er dog for tidligt at konkludere på detaljerne, da lovforslaget er først lige kommet i høring, og det ser ud til at ændringerne først for alvor vil træde i kraft fra 1. januar 2015.

Branchen var selv i gang med at løse problemet

Realkreditselskaberne har længe været i gang med at lokke kunderne væk fra de helt korte F1 lån, og over i lidt længere lån som F3, F5, fastforrentede lån og de nye ”korte flex” lån. Både ved at gøre de korte Flexlån meget dyrere, komme med alternativer eller ved simpelthen at begrænse muligheden for at vælge dem. De har også spredt auktionerne over året, så de enkelte auktioner bliver mindre. Det er kun Nykredit, der helt har lukket for adgangen til Flexlån med obligationer, der løber under 5 år (F1-F4), ved hjælpe af indførslen af tolagsbelåning. Låner du mere end 60 pct. af en helårsboligs værdi eller 45 pct. af et fritidshus, skal du have to lån. Et ”grundlån” for den del, der er under grænsen og et ”Toplån” for den del, der er over. På toplånet, kan der ikke vælges de korte flexlån eller afdragsfrihed. Nykredit ejer Totalkredit og tilsammen udgjorde de ved udgangen af 2012 hele 44 pct. af det samlede danske marked. Så næsten halvdelen af de danske boligejere har allerede fået begrænsninger på deres mulighed for at optage F1 lån. Realkredit Danmark og Nordea Kredit er begge kommet med et ”erstatningslån” som er prissat lidt billigere end F1 lånene, og jævnfør selskaberne selv er vældig populære blandt kunderne. Realkredit Danmark og Nordea Kredit udgjorde i 2012 tilsammen 42,3 pct. af markedet i Danmark. Så ud af den anden halvdel af danskerne vælger flere og flere alternativer til de traditionelle flexlån. Man har dog åbenbart vurderet, at det ikke er gået tilstrækkeligt stærkt, siden der kommer indgreb fra regeringen. Omvendt har Nykredit/Totalkredit faktisk vurderet, at de gik lidt for langt med deres tolagsbelåning, og nu skal det igen være muligt at lave et stort lån i boligen, såfremt det er fastforrentede lån med afdrag.

Min holdning

Erfaringsmæssigt er Flexlån er populære når renten er lav, men så snart den begynder at stige for alvor, er der boligejere, der får kolde fødder og skifter til fast rente, også selvom den faste rente så også er steget, og de så måske skal give 5-6 pct. i fast rente, selvom de ikke vil give de nuværende 3,5 – 4 pct. i rente. Så jeg mener, at problemet delvist vil løse sig selv. Derudover skal vi også huske, at selvom renten skulle stige de 5 pct. der er nævnt som grænsen i forslaget, så vil renten ”kun” komme tilbage på niveauet fra 2008/2009, hvor F1 renten rundede 5,5 pct. og den faste rente var over 7 pct.  Min holdning er, at frygten for Flexlånene er overdrevet, og at de tiltag, der allerede var igangsat fra branchen selv, ville løse problemet. Derudover skaber det bare mere forvirring på et allerede svært gennemskueligt marked for realkreditlån, så lad hellere være.

 

Ultimate Web