En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Nye regler for boliglån – hvem og hvordan rammer de?

Uvildige.dk, november 2017

Regeringen har præsenteret nye stramninger af reglerne for boliglån. Stramningerne, som træder i kraft pr. 1. januar 2018, kommer som et led i at imødegå en stigende risiko for en ny boligboble.

Inden vi tager fat om hvem og hvordan disse nye regler rammer, så lad os lægge ud med at spørge om hvad og hvorfor.


Skal suge luften ud af en potentiel ny boligboble

Det er bekymringer for en ny boligboble, som først og fremmest danner grundlag for de nye boliglånsregler. Bekymringen er primært centreret om landets større byer, hvor boligpriserne har gennemgået en markant stigning de senere år. Eksempelvis har der på markedet for ejerlejligheder i Aarhus været en prisstigning på ca. 30% de seneste fem år, mens det i København er ca. 45%. (Find yderligere data herom i denne artikel, vi har skrevet om netop det emne).

Det er kombinationen af disse stigende boligpriser og en dertilhørende høj gæld, som giver anledning til bekymring omkring udviklingen af boligmarkedet herhjemme. Sammensætningen af høj gæld og lån med en vis risiko kan skabe et usikkert fundament under økonomien, hvis priserne pludseligt dykker. Et scenarie, der er sammenligneligt med det, vi oplevede tilbage i 2008, hvor boblen brast. Nu skal de nye regler bidrage til dette scenarie ikke gentager sig.


Reglerne, kort og godt

Helt konkret betyder de nye regler, at husstande, som optager gæld på mere end fire gange husstandsindkomsten (før skat), og i den sammenhæng låner mere end 60 pct. af boligens værdi, afskæres for visse typer realkredit- og boliglån.

Begrænsningen omfatter lån med variabel rente og med kortere rentebinding end fem år. Altså de lån vi kender som henholdsvis F1 til F4 – og det gør sig gældende for lån både med og uden afdrag. F5 lån bliver også berørt, men her kun hvis det er med afdragsfrihed. Med de nye regler vil disse lån ikke længere være tilgængelige i de tilfælde, hvor låntager kan placeres i førnævnte kategori.

Hensigten er at skabe et mere robust og balanceret boligmarked, og det må da også formodes, at det får en dæmpende effekt på boligmarkedet – og det naturligvis især i storbyerne, og ikke mindst hovedstadsområdet.


Det bliver dyrere, men sikkerhedsnettet styrkes

Ved at afskære låntagere med høj gæld fra korte og mere risikofyldte lån, bliver resultatet naturligvis, at der dermed optages flere af de mere sikre fastforrentede lån. Sikkerhed koster imidlertid og derfor vil det, selvom den aktuelle rente på 2% er særdeles fornuftigt, også betyde dyrere lån, hvilket vil afholde nogle for at optage lige så meget gæld, som de ville kunne, hvis det i stedet var variabel rente og/eller med afdragsfrihed.

Reglerne er gældende for alle, men vil nok især ramme førstegangskøbere, som søger bosætning i storbyerne. Da førstegangskøbere ofte ikke har den højeste indkomst og priserne i storbyen er relativt høje. For denne gruppe kan det meget vel blive en udfordring, at finde råd til den ønskede bolig, med mindre der ligger en særligt stærk økonomi bag, eks. i form af familielån. Reglerne kan dog også sætte en begrænsning på forældrekøb, som jo netop typisk er i de større byer. Hvis der både er gæld i egen bolig og der også skal optages gæld til køb af en lejlighed, kan der sagtens opstå situationer, hvor selv husstande med en relativ god løn ikke kan leve op til at gælden maksimalt udgør fire gange indkomsten.

Ved at flere ikke har råd til de højere priser i forbindelse med optagelse af lån, vil det have en afdæmpende effekt på boligmarkedet. Det er ganske enkelt mekanismerne for udbud og efterspørgsel, der sætter ind. Flere mæglere i de større byer melder allerede om en effekt, men om den er vedvarende eller bare et resultat af sæsonudsving på boligmarkedet, er for tidligt at sige.


Hvad skal man så tænke om disse nye regler?

Først og fremmest er der grund til at kommentere på selve forløbet i forbindelse med disse nye regler er blevet sat i verden. Det har ikke været optimalt. Først blev et meldt ud, for derefter at blive ændre til noget andet grundet modstand fra omgivelserne. De strammede regler blev således lempet lidt igen allerede inden de trådte i kraft. Det ville være at foretrække, at sådanne udmeldinger var gennemtænkte, inden de blev sat i søen, og implementeringen af reglerne kunne med fordel være forløbet mere elegant.

Forvirringen over de mange regler er i forvejen til at få øje på og med endnu et nyt regelsæt, hjælper det ikke ligefrem til forenklingen af vores økonomiske rammesæt herhjemme.

Dertil er der en risiko for, at reglerne rammer nogle, hvor det ikke var tiltænkt. Eksempelvis kan et par snusfornuftige unge mennesker godt finde på at købe en bolig, selvom indkomsten måske ikke er så høj i forhold til gælden. Og måske vil de rigtig gerne afvikle deres dyreste gæld, som typisk vil være boliglån, billån eller lignende. Det kunne sommetider være fordelagtigt, at tage det billigst mulige realkreditlån og så bruge besparelsen til at tilbagebetale dyrere gæld hurtigere. Denne mulighed forsvinder, hvis ikke grænsen kan overholdes. Der kan også være tilfælde, hvor pensionister, skilte par mv. bliver ramt utilsigtet af reglerne.
 


 

Når det er sagt, skal det også siges, at det selvfølgelig er positivt, at der gøres tiltag, som begrænser risikoen for en ny boble. Det er der grund til at hilse velkommen. Vi har i tidligere artikler berørt emnet og har her konstateret, at der er flere tegn, der taler for boble tilstande i vores samfund i dag. Så det er positivt, at der tages hånd om denne problemstilling, men flere regler gør det samtidig mere kompliceret for den enkelte forbruger at genskue sine muligheder, undgå faldgruber og ikke mindst træffe det rette valg.

Det sætter med andre ord ekstra krav til den enkelte, og bl.a. derfor gør vi vores til at oplyse om muligheder og konsekvenser ved de forskellige økonomiske valg, man kan stå overfor. Både bredt i artikler som denne, men naturligvis også i vores rådgivning, hvor vi så vidt muligt ”uddanner ” vores kunder til selv at træffe de rigtige beslutninger, fremfor en rådgivning, hvor vi tager beslutningen for dem.

Disse nye regler gør vejen mod denne beslutning endnu mere snørklede, dog med det positive fortegn, at de tjener et formål, der kan være til gavn for os alle på den lange bane, men kan være et benspænd for nogle få på den korte bane.

Ultimate Web