En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Tid til at købe Sommerhus?

Af Hans Peter Christensen, april 2017 (også bragt i Nordjyske Stiftstidende)

Der er netop blevet vedtaget en ny lov, der gør det muligt at belåne et fritidshus med 75 pct. realkreditbelåning fremfor den nuværende maksimale belåning på 60 pct. af værdien. 

Samtidig er der sidste år fremsat en ny planlov, som har politisk opbakning og således har forventet ikræfttræden i år. Den ny planlov giver bl.a. mulighed for at sommerhusene kan udlejes en større del af året. Det er den nuværende ”sommerperiode” der udvides fra 26 uger til 34 uger, hvilket betyder at sommerhuse kan udlejes i 43 uger fremfor 39 uger (hele sommerperioden plus halvdelen af vinterperioden). Og så bliver det muligt for pensionister, at anvende deres sommerhus som helårsbeboelse allerede efter kun et års ejertid, en væsentlig reduceret periode i forhold til de nuværende otte år. 

Så alt i alt vil det give billigere finansiering og bedre mulighed for udnyttelse af sommerhusene. Begge dele vil kunne betyde en øget efterspørgsel efter sommerhuse og dermed betyde en prisstigning herpå.


Hvor stor bliver effekten heraf?

Det er umuligt at sige, præcist hvor stor effekten bliver og der er også mange andre ting, der spiller ind på priserne. Men effekten af ændringerne på lånemuligheder er den nemmeste at udregne en konkret påvirkning på. 

Tager vi eksempelvis et sommerhus til 2 mio. kr. finansieret med 60 pct. realkredit lån (fast rente med afdrag) 30 pct. banklån (4,5 pct. i rente, afdrages over 20 år) og 10 pct. i udbetaling (kr. 200.000,-), så vil den månedlige ydelse efter skat være lige omkring kr. 7.500,-. Når man i stedet kan belåne ejendommen med 75 pct. som realkreditlån og har samme udbetaling på kr. 200.000,-, så vil man på grund af den billigere rente og længere løbetid på realkreditlånet, for den samme månedlige udgift efter skat kunne låne kr. 105.000,- mere. 

 

"Så min vurdering er, at betydningen isoleret set er positiv, men er begrænset til at kunne påvirke prisdannelsen med nogle ganske få procent...

 

Med andre ord vil man kunne købe sommerhus for ca. 5 pct. mere med den samme udgift til lån. Og laver jeg regnestykket med et variabelt forrentet lån, vil man kunne låne ca. kr. 150,-000,- mere, da renteforskellen på realkreditlånet og banklånet er større. Så vil altså kunne købe et sommerhus, der er ca. 7,5 pct. dyrere end i dag. 

Så isoleret set vil ændringen betyde en stigning på mellem 5 og 7,5 pct. ud fra forudsætningerne i regnestykket her. I praksis er der dog ofte en større udbetaling ved køb af sommerhus og mange købere har mulighed for at tage lån hjem i friværdien i helårsboligen - og så har Handelsbanken faktisk i flere år tilbudt en 80 pct. belåning af fritidshuse på realkreditlignende vilkår. 

Så der er klart en teoretisk betydning, som i nogle tilfælde også kan udmønte sig et reelt højere købekraft eller at fritidshuset kan beholdes i længere tid. Så min vurdering er, at betydningen isoleret set er positiv, men er begrænset til at kunne påvirke prisdannelsen med nogle ganske få procent. 


Hvilken prispåvirkning har udvidelsen af udlejningsperiode?

Effekten af den øgede mulighed for udlejning, som reelt er en udvidelse på fire uger om året, kan igen have betydning for nogen. Nemlig dem, som både er glade for at udleje og har et sommerhus, der er tilstrækkeligt attraktivt til, at det kan udlejes yderligere. 

Men da der også er mange sommerhusejere, der slet ikke ønsker eller ikke kan udleje det fuldt ud i forhold til de nuværende regler, vil jeg igen gætte på en beskeden positiv påvirkning af priserne. 

Der har for nogle år siden været en forhøjelse af grænsen for, hvor meget man må tjene på udlejningen, inden der skal betales skat og der har været tale om at hæve den grænse yderligere. 
 


Effekten af, at pensionister fremover vil kunne bruge sommerhuset som helårsbeboelse har umiddelbart ikke en direkte økonomisk effekt. Men det vil betyde, at nogle pensionister nok vil sælge/opsige deres helårsbeboelse fremfor at sælge sommerhuset ligesom det kan tiltrække købere med et andet motiv en ”blot” at bruge huset som fritidshus. 

Igen vil det betyde et mindre salgspres og et lettere øget købspres, som også må forventes at påvirke priserne i opadgående retning. Det kan også betyde at priserne bliver lidt mere stabile. Priserne på fritidshuse har historisk svinget mere end på parcelhuse. Det skyldes at fritidshuse er mere et luksusgode end en nødvendighed – i modsætning til den primære bolig. Derfor bliver sommerhusene mere følsomme overfor udsving i konjunkturerne. Ved at tillade flere at bebo husene som helårsbolig, vil priserne fremadrettet nok komme til at udvikle sig lidt mere hen i retning af de almindelige huse. 


De øvrige jokere

Hvad hvis udlændinge får lov at købe fritidshus i Danmark? Der er mange udenlandske turister, der hvert år lejer et sommerhus i Danmark. Det vil være oplagt at tro på, at en del af dem er så glade for at komme her, at de vælger at købe frem for at leje. Akkurat på samme måde som mange danskere har købt feriebolig i Spanien eller andre steder rundt om i verdenen. 

Hvis det bliver tilladt vil det kunne skabe en væsentlig større køberskare og dermed en større efterspørgsel som alt andet lige vil betyde en prisstigning på især de områder, hvor turisterne normalt kommer mest.

Modsat kan en evt. opblødning af hvorhenne og hvor mange fritidsgrunde, der må udstykkes til fritidsgrund også påvirke forholdet mellem udbud og efterspørgsel. Rigtig mange fritidshus er ældre og/eller mindre huse, der alligevel handles til høje priser, hvis de har den rigtige beliggenhed. Med andre ord har jordprisen ofte en stor betydning i værdiansættelsen af et sommerhus. Hvis der udstykkes nye attraktive områder, kan det trække købere væk fra de etablerede områder og få prisen på de eksisterende huse til at falde. 


Er priserne i forvejen ikke høje?

Alt er relativt – også priserne på sommerhuse. Hvis man sammenligner prisudviklingen de sidste 25 år på hhv. almindelige huse, ejerlejligheder og fritidshuse (alle på landsplan). Så koster parcelhusene i dag ca. tre gange så meget som for 25 år siden. Det gør fritidshusene også, men udsvingene undervejs har været større. Og op til krisen var fritidshusene ca. 35 % dyrere end de er i dag. Hvorimod de almindelige huse kun var marginalt dyrere op til krisen end de er i dag. Ser vi på ejerlejligheder, så er de i dag mere end fire gange så dyre som for 25 år siden og koster i dag mere end de gjorde op til krisen. 

Så målt relativt i forhold til resten af boligmarkedet, så er fritidshusene ikke dyre, de er endda lidt billigere afhængig af perioden du måler på og hvad du sammenligner med. Og når der tages højde for, at indkomsten i dag er højere og renten lavere end før krisen, så er boligmarkedet ikke i nærheden af den samme top, som vi var da boblen braste sidst. Det er dog ingen garanti for, at der ikke kommer prisfald fremadrettet – især når renten på et tidspunkt begynder at stige, vil det kunne påvirke priserne.
 



Skal du så købe?

Som nævnt er fritidshuse mere konjunkturfølsomme end almindelige parcelhuse, så det er meget afgørende om man tror på, at vi stadig i starten af en højkonjunktur eller om vi er direkte på vej over i den næste boble. 

Herudover er det fornuftigt at se på, hvordan resten af ens økonomi er sammensat. Er man i forvejen meget eksponeret mod boligmarkedet med dyr helårsbolig, forældrekøb mv. og har samtidig aktier eller andre konjunkturfølsomme investeringer – så kan det være risikabelt at putte yderligere (lånefinansieret) penge i en ekstra ejendom. Har man derimod en ubetinget god økonomi og ser købet som en langsigtet investering, som man sammen med familien har glæde af i ejerperioden, så kan det ende med at blive en rigtig fin og brugbar investering, også selvom man ikke nødvendigvis rammer timingen af købet fuldstændigt.  
 

Ultimate Web