En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Nye vilkår for boligfinansiering

Af Brian Stjernholm, december 2015 (også bragt i Politiken)

Boligfinansiering har været et varmt emne i dagspressen i længere tid, og de mange ændringer der er sket i kølvandet på finanskrisen er årsagen. 

Den seneste tid har det specielt været stramningerne omkring finansieringen, som betyder at realkredit- og pengeinstitutter kun må finansiere 95 % af boligens værdi, men også problemerne med at få finansieret boliger i det såkaldte ”udkantsdanmark” har været på dagsordenen. I sidste uge kom storbyerne også på kortet, for mens realkreditinstitutterne ikke altid er vilde med at låne penge ud uden for de større byer, så vil finanstilsynet nu stramme ekstra op på de økonomiske krav når det gælder Århus, København og Københavns omegnskommuner. 

Sådan vurderer banken hvor meget du kan låne til bolig
Uanset om man er ramt af en af ovenstående problematikker eller ej, er det godt at have et overblik over, hvordan banken vurderer dig og din økonomi. Man står nemlig bedst i disse store økonomiske spørgsmål, hvis man er godt forberedt.  

I forhold til din økonomi vurderer banken overordnet to parametre, når de skal afgøre om du kan låne til din drømmebolig. De kigger på VILJEN og EVNEN til at betale lånene tilbage.  

Din betalingsvilje
Viljen vurderes primært ved at kigge på historiske data, for at se hvordan adfærden har været omkring overtræk, indkomstniveau, optagelse af små lån og evt. gentagne forhøjelser af disse. Simpelthen hvordan din økonomiske adfærd har været. Derfor er det ikke først to måneder før du vil købe hus, at du kan øge dine chancer for at få lov. Sund økonomisk adfærd i årene op til dit køb, vil øge dine chancer for at få lov at købe. 
Bankerne har i dag systemer, der automatisk overvåger kundernes adfærd og giver en økonomisk karakter. Dette system står oftest ikke alene, men en dårlig karakter, gør det alt andet lige sværere at få lånet. 

Din betalingsevne
Evnen er beregning af din nuværende økonomiske styrke. Det er til vurdering af denne, at banken beder om lønsedler og budget over faste udgifter mv. De tre vigtigste ting de beregner er din formue, din gældsfaktor og dit rådighedsbeløb. 

Formuen er værdien af aktiver som hus, bil, større opsparinger fratrukket den samlede gæld. Dvs. at formuen fortæller hvor mange kontanter du vil have på bankbogen, hvis du sælger alle dine større værdier. 
Sandsynligheden for at få lån er størst, hvis formuen er positiv, for jo større positiv formue du har, jo mindre sandsynlighed er der for at det er banken der må tage tabet, hvis du kommer i økonomiske vanskeligheder. 

Gældsfaktoren (også kaldet gearing) er nok det mindst kendte af de tre begreber. Gældsfaktoren udregnes som samlet gæld / bruttoindkomst. Tallet viser altså hvor mange gange du har lånt din indkomst. 

Hvis det er i forbindelse med køb af ejerbolig, er det acceptable niveau som tommelfingerregel 3 til 3,5 gange i de fleste pengeinstitutter. Kommer vi over 3,5 vil de fleste kræve en øget styrke i de øvrige nøgletal, eller at der er ændringer i den nærmeste fremtid, som bringer gælden ned eller indkomsten op.  

Det kan fx være, at en del af gælden har meget kort afvikling, så gældsfaktoren hurtigt falder til acceptabelt niveau. 

Krav til rådighedsbeløb
Rådighedsbeløbet er nok de vigtigste nøgletal, fordi det i bund og grund er det der afgør om du, hver eneste måned, har penge nok til at betale ydelserne på din gæld. 

Rådighedsbeløbet er din bruttoindkomst fratrukket skat og fratrukket de faste udgifter til husleje, bil, forsikring, lån osv. 

Kravene til rådighedsbeløbet er ret forskellige fra pengeinstitut til pengeinstitut og kravene kan også variere geografisk, da der er forskel på forbrugsmønstrene i forskellige dele af landet. 

Nu er dette ikke et oprids af alle bankernes tommelfingerregler på dette område, men erfaringsmæssigt er kravene nogenlunde således. 

Enlig voksen: kr. 5.500,- til 7.000,- pr. måned. 
Samlevende par: kr. 10.000,- til 12.000,- pr. måned. 
Første barn: kr. 2.000,- til 3.000,- pr. måned. 
Efterfølgende børn: kr. 1.500,- til 2.500,- pr. måned. 

Det betyder at et par med to børn kan blive mødt med krav om rådighedsbeløb fra ca. kr. 13.500,- og op til ca. kr. 17.000,-. pr. måned. 

Et af de punkter finanstilsynet har sendt i høring lyder: ”Kundens rådighedsbeløb skal vurderes individuelt. Det er således ikke tilstrækkeligt, at rådighedsbeløbet ligger over instituttets minimumsgrænse.” 

Det betyder altså at pengeinstitutterne ikke bare blindt må bevilge på baggrund af deres minimumsgrænse, men altid skal forholde sig til kundens historiske forbrug. Derfor er det rigtig fornuftigt at kunne redegøre for, hvordan pengene er brugt, hvis man har haft et højt rådighedsbeløb inden huskøb. 

Dokumentation er vigtig
Har man fx boet billigt til leje som ungt par med gode jobs, og haft et rådighedsbeløb på kr. 15.000,- og man mener man kan nøjes med kr. 12.000,- i rådighedsbeløb når man skal købe bolig, så skal man påregne at skulle redegøre for hvad det er man kan spare på, i forhold til den tidligere livsstil. Det er også meget sunde tanker at gøre sig, for der er ikke meget ved at komme til at sidde i et fint hus, hvis økonomien føles som en spændetrøje, fordi der ikke er råd til at invitere vennerne over, tage på ferier, eller hvad det er man kommer til at skære fra. 

Hvis du kan dokumentere, at du har været vant til at leve for et lavere rådighedsbeløb, kan du måske drage fordel af dette, og få banken til at gå en smule på kompromis med deres minimumskrav til rådighedsbeløb, hvis de øvrige nøgletal er fornuftige. Men du skal ikke forvente, at få lov at købe, hvis rådighedsbeløbet er mange tusinde lavere end deres krav. 

Uventede hændelser
Ud over evne og vilje, kigger banken også på hvordan du er sikret i forhold til de ting du ikke selv er herre over. Det der kaldes ’udefrakommende forhold’ når man sidder på skolebænken som bankelev. 

Det er vurdering af jobsikkerhed, og hvordan økonomien ser ud i tilfælde af arbejdsløshed. Det er vurdering af forsikringer der dækker ved sygdom, invaliditet og død, og de øvrige faktorer, der kan ramme os uden vi selv er skyld i det.  

Finanskrisen har sat sine spor
Der er ingen tvivl om, at stramningerne som følge af finanskrisen har gjort det vanskeligere at blive godkendt til boligkøb, nok specielt for førstegangskøbere. Samtidig kan frygten for endnu end boligboble, med baggrund i de større byers aktuelle prisstigninger, i disse områder få tingene til at stramme endnu mere. Derfor skal du, som potentiel køber, forberede dig godt. Det gør du ved generelt at holde en sund økonomisk adfærd, som indbefatter at du: 

- ved hvad du bruger dine penge til. 
- sparer op, så du som minimum har til 5 % udbetaling + omkostninger. 
- undgår ”gældsfælden” i form af forbrugslån og overtræk på konti.

Uanset om boligdrømmen er lige på trapperne eller år ude i fremtiden, så kan ovenstående tjene som inspiration til, hvordan du kommer nærmere drømmen i din boligjagt. 
 

Ultimate Web