En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Skal du omlægge til en lavere rente?

Af Hans Peter Christensen oktober 2016 (også bragt i Nordjyske Medier).

Den meget lave rente betyder, at mange har omlagt lån i den seneste tid, men der er stadig en stor del af boligejerne, der med fordel kan omlægge til en lavere rente eller låse renten fast i en længere periode.

Det kan dog være svært at gennemskue, hvor meget der egentligt er at spare – især når omkostningerne skal regnes med. Og hvis det så kan betale sig at lægge om, er det heller ikke lige meget, hvordan det gøres i praksis, da der er en del forholdsvis komplicerede regler og udtryk. Jeg vil her prøve at forklare nogle af udtrykkene og deres betydning for fordelagtigheden ved en omlægning.


Kan det betale sig at skifte min faste rente ud med en lavere fast rente?

Det kan være, at du i dag her et 3 % lån og overvejer at udskifte det med et tilsvarende 2 % lån – men er i tvivl om, hvorvidt besparelsen på blot en pct., kan modsvare omkostningerne. Det burde umiddelbart være en nem udregning, bare tage en pct. af gælden, så kendes den årlige besparelse, og så sammenligne denne med omkostninger, så kan man hurtigt udregne i hvor mange år, man skal have besparelsen for at omkostningerne er tjent ind igen. Men sådan er det desværre ikke, der skal i sammenligningen korrigeres for følgende:

  1. At det nye lån optages til en kurs under 100, det betyder, at man ender med at betale mere tilbage end man låner i første omgang. I eksemplet bliver den effektive rente på et 2 pct. lån faktisk til 2,15 pct., hvis man medregner den effekt.
     
  2. At renteudgiften kan trækkes fra i skat, det kan omkostningerne ikke. Det vil sige, at den besparelse man opnår på renten faktisk bliver ca. en tredjedel mindre.
     
  3. At der afdrages på lånet, enten fra start eller når afdragsfriheden udløber, det betyder at den årlige besparelse bliver mindre og mindre i takt med at der afdrages.
     
  4. At penge betalt i dag vægter tungere end besparelser ud i fremtiden, altså hvis du skal betale kr. 10.000,- i dag for at spare kr. 12.000,- i løbet af 20 år, kan det godt være en dårlig forretning, da du også skal betale rente af de kr. 10.000,- du skal betale nu, og/eller at inflationen er steget i en grad, hvor du kan købe væsentligt mindre for de penge du sparer om 20 år end de penge du skal betale i dag.
     
  5. At der både er omkostninger ved at optage det nye lån og ved at indfri det gamle – omkostninger kan afhænge af timingen, eksempelvis om man husker at opsige sit lån i rette tid.
     
  6. At der ikke nødvendigvis er samme løbetid på den eksisterende og det nye lån, ligesom der kan være en anden rentefølsomhed på det nye lån.
     
  7. At der kan andre forhold i økonomien eller ved det nye lån, der også skal tages højde for. Eksempelvis kan det nye lån værre større, så der kan indfris dyrere gæld, eller der kan være en lavere bidragssats pga. en højere vurdering af boligen.


Nutidsværdi – et godt sammenligningsgrundlag

Det kan virke uoverskueligt – men der findes faktisk et tal, der muliggør en rimelig sammenligning, der samlet set omfatter punkterne 1-5 og delvist punkt 6. Det gøres ved at udregne ”nutidsværdien” af lånet.

Groft sagt tager man samtlige betalinger (efter skat) på lånet og tilbagediskonterer til den værdi, som betalingerne har, hvis de alle sammen skulle betales i dag. Dermed tages der netop højde for de punkter, der kan gøre det svært at sammenligne. 

Det kræver naturligvis, at det er de rigtige tal, som indgår i beregningen, så hvis der glemmes at tage højde for eks. omkostninger ved indfrielse af det gamle lån eller andet, så har man stadig ikke det rigtige grundlag – så det skal være en omhyggelig udregning. 

 

 

Og så er der stadig fordelen ved, at det nye lån vil være rentefølsomt (altså det vil kunne indfries endnu billigere, hvis renten stiger) og så pkt. 7, der handler om resten af ens økonomi. 

Eneste problemstilling, som nutidsværdien ikke ”behandler” er det tilfælde, hvor lånet indfris før tid – især hvis renten er faldet på det tidspunkt. Da nutidsværdien indregner alle de fremtidige (og lavere) ydelser, vil resultatet selvfølgelig blive et andet, hvis lånet indfris eks. efter fem år. Det kan der laves en simulation på eller der kan laves en ”worst-case” beregning, hvor der udregnes, hvor lang tid der går før det stadig har været en god forretning, at omlægge lånet, selvom man får brug for at indfri det før tid og måske til en højere kurs, end det er optaget til.


Reducer udgiften ved indfrielse af det gamle lån ved opsigelse i tide

Hvis du vil indfri et fastforrentet lån, som er baseret på konverterbare obligationer (det er traditionelle fastforrentede lån som udgangspunkt) har du muligheden for at indfri til kurs 100, selvom kursen ofte er over, og det vil dermed være den billigste måde at indfri på. 

Der er fire opsigelsesterminer på et år, nemlig to måneder før betalingsterminen. Så udgangen af oktober måned er næste opsigelsestermin, hvis du når at opsige lånet inden da, skal du indfri det d. 31.12. Du kan også straks-indfri dit lån til kurs 100 (pari-straks). Men det er i virkeligheden det samme der sker. Realkreditselskabet tager gladelig imod dine penge her og nu, og så får du lov at betale det der kaldes ”differencerente”. Den svarer til den rente du skulle have betalt på lånet, fraregnet den ”godtgørelsesrente” som realkreditselskabet betaler dig, for de penge du har afleveret før tid. 

Det pudsige er, at realkreditselskabernes godtgørelsesrente pt. er negativ på mellem - 0,65 og -1,15 pct. Det vil sige, at du faktisk skal betale ekstra for at indfri dit lån som en ”straksindfrielse”. Endnu værre bliver det, hvis du i starten af november måned finder ud af, at du vil konvertere dit lån. På et lån, der indfries lige efter opsigelsesfristen er overskredet, skal der betales differencerente helt indtil udgangen af næstkommende termin - altså i fem måneder. Og når du indfrier, skal du jo have nogle penge at indfri med, det betyder at det nye lån skal også skal optages ”straks” og du derfor defacto betaler på to lån i perioden fra indfrielsen til udgangen af den termin, hvor du kunne have opsagt det til. Så har du et lån du gerne vil konvertere i år, er det vigtigt, at det opsiges inden udgangen af oktober måned.


Skal du kurssikre det nye lån?

Hvis du bestemmer dig for at omlægge lånet, skal du udover at tage stilling til opsigelsesmetode også tage stilling til, om du vil låse kursen fast på dit nye lån. 

Hvis du vælger førnævnte løsning med en straksindfrielse, hjemtager du også lånet med det samme, og så bliver kursen låst, ved at du optager lånet. Men hvis du opsiger dit lån nu, skal det nye lån være hjemtaget, sådan at pengene står på kontoen d. 31.12, så der er penge til at betale det gamle lån ud. Så har du to muligheder, enten at kurssikre lånet eller at tage chancen i de par måneder der går, inden du skal have det nye lån. 


 

Hvis du kurssikrer, koster det ca. det samme som det vil koste at straksindfri. Altså svarende til en periode med to lån. Dog vil det se anderledes ud i praksis. I stedet for at du betaler en ekstra omkostning til differencerente, kommer der et fradrag i kursen på dit lån. Det er samme regnestykke, der ligger bag.  Den rente, som det koster at sælge obligationerne på forhånd, omregnes til et fradrag i kursen, så du skal låne lidt mere for at få det samme i hånden. Og det er egentligt den primære forskel, altså at du får finansieret den omkostning, der er ved at låse renten fast. 

Teoretisk bør det give et bedre resultat ikke at kurssikre, da kursen på så kort sigt, lige så godt kan gå op som den kan gå ned, og vælger man at kurssikre, er det en ”sikker” omkostning, som for de fleste er unødvendig. I praksis er der dog mange, der fokuserer meget på optagelseskursen, og ærgrelsen ved at kursen skulle falde lige op til optagelsestidspunktet, vil ofte overstige glæden ved at kursen i stedet stiger –og det kan for mange mennesker retfærdiggøre prisen ved kurssikring. 

Så jo, der er meget at tage højde for når du skal omlægge lån. Det er ikke kun renten, du skal være opmærksom på. Hos Uvildige.dk gør vi denne øvelse dagligt, og kan derfor hjælpe dig med overblik og beregninger for om du skal lægge om eller ej. Men uanset hvad du gør, så husk at orientere dig godt og husk at undersøge dine muligheder grundigt. Der kan være mange penge til forskel på en rigtig og en forkert beslutning.
 

Ultimate Web