En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Opsigelse af realkreditlån og tid til serieskifte

Skrevet af Hans Peter Christensen, april 2014

Hvis du har et flekslån eller anden variabel rente, eller hvis du har et fast forrentet lån med en rente på fire pct. eller mere, er der særlig grund til at overveje at omlægge. Der er flere grunde til, at det kan være dyrt at vente for længe med at få ændret dine lån. Kursen på et fastforrentet 30-årigt lån er knap 98, hvis det er med afdrag og 97 uden afdrag. Det er nogle gode kursniveauer, kun overgået i maj måned sidste år. Det er dog også interessant at se på de 20-årige lån. Især hvis dit lån i dag har en løbetid tættere på 20 år end på 30 år. Og dem er der en del af. Vi ser jævnligt kunder med 4 pct lån, der har 22-23 år i restløbetid, og så er det mere reelt at sammenligne med et 20-årigt 2 pct eller 2,5 pct lån. Her er kurserne også meget fine og den effektive rente er på omkring 2,6 pct. Det vil sige, at når du sammenligner med et eksisterende lån, der har omkring 20 år igen, er det altså ikke et 3 pct. lån, der er det rigtige sammenligningsgrundlag, men et 20-årigt. Og hvis du er en af dem, der har et 4 pct. lån med godt 20 år igen, kan du faktisk få et nyt lån med fast rente i 20 år, til samme månedlige ydelse, som dit nuværende lån, og dermed være færdig med at tilbagebetale nogle par år før. Det er rentebesparelse på ca. 1,4 pct. om året, der nemt betaler både omkostninger ved omlægningen og giver besparelsen, der muliggør at tilbagebetale lånet hurtigere uden at det koster ekstra om måneden. Det er da en gevinst, der vil være dumt ikke at tage imod.

Dermed ikke sagt, at det ikke kan give mening at ændre lånet til en nyt 30-årigt lån, enten, hvis man har anden og dyrere gæld, som man ønsker at tilbagebetale først. Eller fordi grunden til at man vælger fast rente, er en mulig gevinst ved en rentestigning. Et 30-årigt lån falder mere i ”værdi” når renten stiger, det er altså mere rentefølsomt, i begge tilfælde kan afdragsfrihed også være det rigtige valg! Har du flekslån, kan du nu skifte til en rente, der er det halve af, hvad man betalte i rente på et F1 lån i 2008/2009. Derudover er der kommet højere bidragssatser på flekslån, kursskæring og nye særlige regler for F1 lånene, som alt sammen har gjort det dyrere at være flekslåner. Igen god grund til at overveje om det ikke er nu at renten skal låses fast, i stedet for at vente til, at den er steget.

Ny serier for de fastforrentede lån

Når der udstedes realkreditlån, ligger der obligationer bag. Disse obligationer er opdelt i serier. De forskellige typer obligationer udstedes i hver sin serie. Der er en serie for 30-årige lån med afdrag, en serie for 30-årige lån uden afdrag, en serie for 20-årige lån osv. Og hvert realkreditselskab har sine egne serier. Det er vigtigt for både investorerne og låntagerne, at det er til at købe og sælge obligationerne, når der skal optages og indfries lån. Derfor er det godt med nogle store serier, og gerne delt ud på mange forskellige investorer. På den måde er der mest mulig handel med her type obligationer og det er med til at sikre en så retvisende pris som mulig. Man siger at obligationerne er likvide. Det modsatte gør sig gældende, hvis det er nogle meget små serier. Så kan man komme i en situation, hvor det kan være svært at få obligationerne solgt, men især også at få dem købt tilbage, hvis man vil indfri lånet før tid. En af måderne hvorpå man hjælper med at få volumen på serierne, er ved at lade dem løbe i flere år. Serierne bag de traditionelle fastforrentende 10, 15, 20 og 30-årige lån, er faktisk åben i tre år. Det vil sige, at obligationsinvestorene bag et 30-årigt lån i princippet har obligationer med en løbetid på 33 år hvis de køber dem lige i starten af en periode og i 30 år, hvis de køber dem i slutningen af en periode. De nuværende obligationer, der bruges til 30-årige lån er i en serie, der udløber ultimo september 2044, og det er derfor ved at være sidste chance, for at få lån i den serie. Den næste serie kommer til løbe indtil 2047, og den åbner snart. Der bliver altså en kort overlappende periode, hvor man som låntager, skal tage stilling til om det skal være lån baseret på den nuværende serie (2044) eller den nye serie (2047). For de 20-årige lån er det samme situation, men her er det i stedet 2034 der erstattes af 2037. Når den nye serie åbner vil investorerne kunne vælge i mellem en 30-årig obligation og en 33-årig obligation. Hvis man som investor skal binde sine penge i tre år længere, og dermed også have en øget rentefølsomhed, vil man have en højere effektiv rente. Det betyder omvendt for låntager, at den effektive rente bliver lidt højere. I praksis sker det ved at kursen på den nye obligationen med al sandsynlighed kommer til være lavere end på de nuværende lån. Og det selvom, at det for dig som låntager er et 30-årigt i lån i begge tilfælde. Så hvis dit argument for at vælge fast rente, er sikkerheden herved, så er det bare med at få taget lånet hjem i den gamle serie. Hvis du derimod vælger et fastforrentet lån for konverteringsmuligheden, så er den nye serie mere rentefølsom, hvilket er en fordel når renten igen stiger. Men der er en risiko for, at den nye serie af 3 pct. lån ikke når at blive ret stor. Hvis renten stiger forholdsvis kort tid efter at den nye serie er åbnet, vil låntagerene begynde at tage 3,5 pct og måske endda 4 pct lån igen. Så kan de låntagere, der lige nåede at få 3 pct. lån i den nye serie risikere, at de er så få at serien bliver illikvid, og at obligationer derfor kan svære at købe tilbage, når de igen vil indfri lånet. Så det er næppe risikoen værd, og jeg ville personligt går efter et lån baseret på den nuværende serie (2044).

Husk opsigelse af det gamle lån inden udgangen af april

Hvis dit nuværende lån, som du gerne vil indfri, er et fastforrentet lån, vil det med stor sandsynlighed have en kurs over 100. Du vil derfor være interesseret i at indfri det, ved at opsige det til kurs 100 (pari). Det er muligt på et traditionelt fastforrentet lån som er baseret på konverterbare obligationer. Der er fire opsigelsesterminer på et år, nemlig to måneder før betalingsterminen. Så udgangen af april måned er næste opsigelsestermin, hvis du når at opsige lånet inden da, skal du indfri det d. 30.06. Du kan også straks-indfri dit lån til kurs 100 (pari-straks). Men det er i virkeligheden det samme der sker. Realkreditselskabet tager gladelig imod dine penge her og nu, og så får du lov at betale det der kaldes ”differencerente”. Den svarer til den rente du skulle have betalt på lånet, fraregnet den godtgørelsesrente som realkreditselskabet betaler dig, for de penge du har afleveret før tid. Det er udelukkende et mellemværende imellem dig og realkreditselskabet. Investor oplever ingen forskel og får ingen gevinst eller tab på det. Det pudsige er, at realkreditselskabernes ”godtgørelsesrente” pt. er nul, og faktisk var den på et tidspunkt negativ. Det vil sige i bedste fald får du ingen kompensation og i værste fald, skal du faktisk betale ekstra for at indfri dit lån som en ”straksindfrielse”. Og endnu værre bliver det, hvis du kommer ind i maj måned, og først her finder ud af at du vil konvertere dit lån. På et lån, der indfries i starten maj måned, skal der betales differencerente helt indtil udgangen af september - altså næsten fem måneder. Og når du indfrier, skal du jo have nogle penge at indfri med, det betyder at det nye lån skal også skal optages ”straks” og du derfor defacto betaler på to lån i perioden fra indfrielsen til udgangen af den termin, hvor du kunne have opsagt det til. Så har du et lån du gerne vil konvertere inden udgangen af juni, skal det opsiges inden udgangen af april. Er det et flexlån, er det inkonvertibelt og indfris som udgangspunkt ved at tilbagekøbe obligationerne, så her er der ikke de samme opsigelsesfrister at tage hensyn til.

Skal du kurssikre det nye lån?

Hvis du bestemmer dig for at omlægge lånet, skal du udover at tage stilling til opsigelsesmetode, rentetype og løbetid også tage stilling til om du vil låse kursen fast på dit nye lån. Hvis du vælger førnævnte løsning med en straksindfrielse, hjemtager du også lånet med det samme, og så slipper du for at tage stilling til det. Men hvis du opsiger dit lån nu skal det nye lån være hjemtaget, sådan at pengene står på kontoen d. 30.06, så der er penge til at betale det gamle lån. Så har du to muligheder, enten at kurssikre lånet eller at tage chancen i de par måneder der går, inden du skal have det nye lån. Hvis du kurssikrer, koster det ca. det samme som det vil koste at straksindfri. Altså svarende til en periode med to lån. Dog vil det se anderledes ud i praksis. I stedet for at du betaler en ekstra omkostning til differencerente, kommer der et fradrag i kursen på dit lån. Det er samme regnestykke, der ligger bag.  Den rente, som det koster at sælge obligationerne på forhånd, omregnes til et fradrag i kursen, så du skal låne lidt mere for at få det samme i hånden. Og det er egentligt den primære forskel, altså at du får finansieret den omkostning, der er ved at låse renten fast. Teoretisk bør det give et bedre resultat ikke at kurssikre, da kursen på så kort sigt, lige så godt kan gå op som den kan gå ned, og vælger man at kurssikre, er det en ”sikker” omkostning, som for de fleste er unødvendig. I praksis er der dog mange, der fokuserer meget på optagelseskursen, og ærgrelsen ved at kursen skulle falde lige op til optagelsestidspunktet, vil ofte overstige glæden ved at kursen i stedet stiger. Og det kan for nogle mennesker retfærdiggøre prisen. 

Ultimate Web