En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Så kom 2 pct. lånet – en sensation eller ej?

Skrevet af Hans Peter Christensen, januar 2015

Endnu en gang er der kommet et nyt fastforrentet lån med en rente der umiddelbart er 0,5 pct. lavere end det foregående. Vi er nu gået fra 2,5 pct. lån til 2 pct. lån – hvert fald for lån med afdrag. Og endnu en gang har det trukket store overskrifter som ”Drømmelån”, ”Superlån” og hvad de forskellige PR afdelinger i realkreditselskaberne har kunnet finde på. Det er naturligvis positivt for boligejerne og boligmarkedet generelt, at det nu er endnu billigere at låne med fast rente. Men så er det altså heller ikke en større nyhed.

Forskellen er ikke en halv procent.

Når der til daglig tales og skrives om lånene bliver de kun betegnet som 2,5 pct. lån og 2 pct. lån. Og så kan det være nemt at tro, at når det nu hedder et 2 pct. i stedet for et 2,5 pct. lån,  at renten dermed skulle være faldet 0,5 procentpoint. Men det er den altså ikke! For lige inden 2,5 pct. lånet lukkede var kursen meget tæt på 100, hvorimod kursen på det nye lån er ca. 97. At kursen er under 100 betyder at man kommer til at skylde lidt flere penge end man egentligt får ud af det. Eks. skal der sælges obligationer med en værdi på kr. 1.031.000 for at få kr. 1.000.000, hvis kursen er 97. Boligejeren, der hår lånt de kr. 1.000.000, skylder altså reelt kr. 1.031.000. Her taler man om et ”kurstab” på kr. 31.000. De kr. 31.000 skal tilbagebetales, og derudover beregnes rente og administrationsbidrag af det høje beløb og ikke det beløb, der faktisk udbetales til boligejeren. Renteudgifterne er fradragsberettiget, men det er kurstabet ikke (medmindre det er et kontantlån). Alt i alt, så betyder det at forskellen er meget lille – faktisk er det nye lån kun kr. 10 billigere pr. måned for hver lånte million. Forskellen bliver lidt større med tiden, da der afdrages mere på 2 pct. lånet. I hele lånets 30-årige løbetid er forskellen efter inflation på ca. kr. 16.000 pr. million.

Så ja det nye lån er billigere, men altså ikke så meget som man kunne fristes til at tro når man ser overskrifterne. Min pointe er ikke, at man ikke skal gøre brug af den lave rente på det nye lån, men at billedet er mere nuanceret, og at det også var en god ide at gøre brug af den lave rente da 2,5 pct. lånet var aktuelt.

Skal du så lægge lån om?

For de boligejere der i forvejen har fast rente, kan det være aktuelt at lægge om hvis det nuværende lån er et 3,5 pct. lån eller højere. Der kan også være enkelte boligejere med et 3 pct. lån, som det også er aktuelt for, men det kræver som udgangspunkt at lånet er på et par mio. eller mere. Er lånet meget lille som et par hundrede tusinder, kan der være tilfælde hvor selv 4 pct. ikke er egnede til omlægning. Men i de tilfælde vil det så måske være oplagt at lave lånet om til et lån med kortere løbetid, hvor den faste rente er lavere eller et rentetilpasningslån, da en evt. senere rentestigning ikke vil have ret stor betydning når lånet ikke er større. Der findes også prioritetslån og boligkreditter med konkurrencedygtige renter og stor fleksibilitet til dem med så små lån.

Hvad med de flekslånere, der endnu ikke er blevet jaget over i en fast rente på trods af stigende bidragssatser og øget kursskæring, som begge dele har gjort flekslånene dyrere rent omkostningsmæssigt. De stigende omkostninger er med til at mindske afstanden for den samlede pris, i forhold til de fastforrentede lån. Det kan da også være svært at skifte sit billige flekslån ud, nu hvor renten er under en halv procent. Hvis lånet er afdragsfrit er den månedlige betaling pr. lånte million kun ca. kr. 900 før skat, svarende til kr. 600 efter skat. Den afdragsfrie variant af de fastforrentede lån koster til sammenligning kr. 2.600 før skat og ca. kr. 1.750 efter skat. Altså er det fastforrentede lån tre gange så dyrt. Men måler man det i kroner og ører er forskellen kun ca. kr 1.150 om måneden efter skat pr. million for at låse renten fast i 30 år. Spoler vi tiden tilbage til 2011 hvor renten på et 30-årigt lån var 5 pct. og renten på et F1 lån var 2 pct. Dengang var prisforskellen kr. 1.650 efter skat pr. måned, altså kr. 500 mere i forskel end i dag. Men alligevel var den relative forskel mindre idet det fastforrentede lån kun var dobbelt så dyrt som F1 lånet. Pointen er, at selvom det i dag altså er kr. 500 billigere pr. måned at låse sin rente fast i 30 år, så kan det følges dyrere da det er en tredobling i stedet for en fordobling. Der vil mit råd være at fokusere på den absolutte forskel, altså i kroner og ører, mere end den relative forskel. Det er nemt at vænne sig til en så lav rente at man synes at 2,5 pct er meget, men for blot fire år siden betalte man altså 5 pct.

Og så er der jo hele aspektet omkring konverteringsmulighederne på det fastforrentet lån, hvor der er mulighed for at opnå en betragtelig skattefri gevinst når renten engang stiger, hvorimod præmien – i form af den højere rente – er fradragsberettiget. Jeg siger ikke, at alle flekslånere skal gå ud og lægge deres lån om i fast rente, der er stadig situationer hvor flekslån er det rigtige, jeg vurderer dog, at der er væsentligt færre af de situationer i dag, end der var for blot nogle år siden.

Boligpriserne spiller også ind

Bor du i et område hvor boligpriserne er steget, er der endnu større grund til at omlægge lånet. Har du ikke andet gæld en realkreditlån, er dit motiv, at bidragssatsen bliver lavere jo højere din bolig er vurderet i forhold til hvad gælden er – altså jo lavere belåningsgrad, jo lavere bidragssats. Som udgangspunkt skal du selv bede om en ny vurdering, hvis det er en ”ren” konvertering. Har du andre lån end realkreditlånet, er der endnu mere grund til at få eventuel værdistigning frem. Kan du øge dit realkreditlån og dermed få konverteret noget af den ofte dyre bankgæld til billigere realkreditlån, kan de give betragtelige besparelser, og det ændrer regnestykket på om hvorvidt det kan betale sig at lægge om eller ej.

Husk at det er en god ide at spørge flere banker/realkreditselskaber, både fordi der kan være forskel på deres omkostninger ved selve omlægningen og på det administrationsbidrag du betaler sammen med renten. Men også fordi der kan være forskel i den vurdering som selskaberne kommer med. Kan du låne mere et andet sted og indfri anden gæld med det, vil det ofte kunne betale sig at skifte. Og det koster ikke andet end din tid at spørge andetsteds eller du kan vælge at købe assistance hertil.

Konklusionen herfra er – lad dig ikke påvirke af de markante overskrifter, men forhold dig til at renten er meget lav, og at forskellen på fast og variabel rente ikke er ret stor målt i kroner og ører. Undersøg markedet og om du kan optimere ved at bruge evt. friværdi, der med en vis sandsynlighed er opstået inden for den sidste tid. Og husk at udnytte den konkurrence, der er om at låne penge ud til boligejere, så du får det bedste og billigste lån – både i realkreditselskabet og i banken.

 

Ultimate Web