En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Skal du gøre noget ved dit boliglån i forbindelse med den lave rente?

Skrevet af Hans Peter Christensen, februar 2015

Den lave rente og dermed muligheden for billige boliglån fylder meget hos danskerne og der har været en del spørgsmål fra læsere som reaktion på den seneste artikel. Disse spørgsmål sammenholdt med de spørgsmål vi møder fra vores kunder i det daglige har jeg forsøgt at samle i nogle generelle råd og komme med et bud på, hvad man med fordel kan gøre sig af overvejelser, hvis man står i bestemte situationer. Jeg skal dog understrege, at det er en generalisering af nogle valgmuligheder som kan være mere komplekse end som så. Der er mange faktorer, der spiller ind på netop hvad der er det rigtige lån at vælge i netop den situation man står i. Så tommelfingerregler og generelle betragtninger bør kun betragtes som et supplement til konkrete beregninger og personlig rådgivning og ikke en erstatning herfor.

Hvornår skal du lægge dit lån om?

Fra fast rente til fast rente

Jo større renteforskel, jo større restgæld og jo længere tid du regner med at beholde lånet, jo større er sandsynligheden for at du skal omlægge dit lån.

Eksempler på lån der bør omlægges til en lavere fast rente i den nuværende situation (medio feb. 2015, 2 % lån til kurs 98-99)

  • 4 pct lån (eller højere) på 1 mio. eller mere som beholde i mindst 5 år eller helt ned til 0,5 mio., hvis de beholdes i mindst 10 år.
  • 3,5 pct. lån på 1 mio. eller mere, som du regner med at beholde i 7 år eller mere
  • 3 pct. lån på 2 mio. eller mere, som du regner med at beholde i 7 år eller mere

Hvis restløbetiden på det nuværende lån er tættere på 20 år end på 30 år, bliver det mere fordelagtigt, og der kan evt. lægges om til en nyt 20 årigt lån, hvor renten er endnu lavere.

Ligesådan spiller timingen på hvornår lånet omlægges også ind. Hvis det gamle fastforrentede lån skal indfries her midt i februar (og lånet ikke blev opsagt inden udgangen af januar), skal der betales rente på både det gamle og nye lån helt frem til udgangen af juni, altså fire en halv måned. Denne udgift alene vil spise mere end den første års rentebesparelse op. Så kan/tør man vente og så opsige sit lån inden udgangen af april og vente med at omlægge til udgangen af juni, så fremrykker man tidspunktet for, hvornår omkostningerne er tjent ind med et år. Men det er der selvfølgelig en risiko ved, da kurserne og dermed renten kan nå at ændre sig i den periode.

Ved fastforrentede lån på 0,5 mio. eller mindre, vil det typisk være værd at overveje at lægge om i en variabel rente eller lave en prioritetskredit/friværdikonto i stedet. Da renteudsving ikke betyder så meget i kroner og ører, og det sjældent vil blive relevant at omlægge dem igen.

Fra variabel rente til fast rente

Jeg har tidligere beskrevet hvordan man kan måle forskellen mellem fast og variabel rente enten som forskellen i kroner og ører eller som den relative forskel. Altså tænker man på om et lån i fast rente vil koste eks. 1000 kr mere om måneden eller tænker man på at den faste rente er eks. fire gange så dyr. Målt i kroner og ører er merprisen for et fastforrentet lån ca. 1100 kr for hver lånte million men det koster ca. 3,5 gange så meget at have fast rente (inkl. Administrationsbidrag til realkreditinstituttet). Før krisen var forskellen målt i kroner ca. den samme, men den faste rente var kun ca. 1,5 gange så dyr som den variable. Det tror jeg personligt er en af grundene til at andelen af flekslån og andre lån med variabel rente er steget så meget. Min påstand vil også være, at en stor del af de boligejere, der har set den store relative forskel på ydelse for hhv. fast og variabel rente og har valgt flekslånet ud fra det, i virkeligheden er mere til sikkerheden i den faste rente, når det kommer til stykket. Derudover har realkreditinstitutterne jo ændret en del på deres prisstruktur, sådan at de straffer flekslånerne hårdere ved at øge kursskæring og bidragssats (populært kaldet gebyrerne) og dermed gøre prisforskellen på de to lån mindre.

Der er både ting, der taler for og imod at skifte den ekstremt billige variable rente ud med den meget billige faste rente.

Argumenter for at beholde den variable rente

  • Det er den billigste rente her og nu – og bruges besparelsen fornuftigt eks. til at afdrage hurtigere på gælden eller endnu bedre at indfri gæld med en højere rente, er risikoen for at en rentestigning ødelægger privatøkonomien mindre.
  • Du har måske ikke behov for forsikringsdelen i den faste rente. Er din økonomi så ubetinget sund, at renteændringer på boliglånet nærmest ikke bemærkes, er der i princippet ingen grund til at betale for det forsikringselement som der findes i den faste rente
  • Har du planer om flytte eller på anden vis indfri lånet inden for nogle år, er der igen ingen grund til at betale en højere pris for noget sikkerhed som du ikke selv når at få gavn af, så kan F3 eller F5 være en bedre løsning.
  • Lige nu ser det ikke ud til at renten er på vej op, og hvis du tror at det holder (og du kan nå at se det inden det sker) så kan du lige så godt vente med at låse den fast til lige inden.

Argumenter for at skifte til fast rente

  • Den faste rente er på et niveau der er væsentligt under det historiske niveau på både den faste rente, men også den variable. Så kommer renten tilbage på et mere normalt niveau vil flekslånene stige til en rente, der er højere end hvad du skal give på et lån med fast rente i 30 år.
  • Hvad er den rigtige pris for sikkerhed? Der er mange der gerne vil give ekstra for ikke at skulle bekymre sig om evt. rentestigninger, især for nyetablerede familier eller andre hvor gælden er relativ høj i forhold til indkomsten, vil det give værdi at få noget budgetsikkerhed på en del af budgettet.
  • Muligheden for gevinster når renten engang stiger. Obligationerne bag de fastforrentede lån falder i kurs når renten stiger – det vil sige, at man kan købe sin egen gæld tilbage billigere, og dermed få en gevinst.

Og så er der jo også muligheden for at kombinere de to muligheder. Det er mest oplagt på store lån (+ 2 mio) eller for husstanden med flere ejendomme eks. frtidshus, forældrekøb eller andet, hvor der så kan laves forskellige lån i de forskellige ejendomme – som nok også har forskellig tidshorisont.

 

Optagelse af nye lån

Der er flere, der på eget initiativ eller på baggrund af råd fra os, er begyndt at overveje at hjemtage lån i boligen, som har i forvejen har meget lille lån eller ingen lån. Baggrunden er, at man ønsker at have mulighed for at benytte sin friværdi uden at man sælger huset, enten for at sikre sit eget indkomstgrundlag, for at have mulighed for at hjælpe næste generation eller fordi man vil spekulere i at man kan placere pengene til et højere afkast end den meget billige rente man låner til. Der er tilfælde, hvor det ikke tilrådeligt, men der er også rigtigt mange tilfælde, hvor det kan være en glimrende ide. Og da det for mange er en stor beslutning både økonomisk og mentalt (vi nyder at være gældfrie, er det virkeligt en god ide at optage lån igen?), er det vigtigt at drøfte fordele/ulemper og betydning for resten af økonomien med en kvalificeret rådgiver.

Ultimate Web