En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Skal du omlægge lån eller ej?

Uvildige.dk, oktober 2017

For nylig bragte Børsen en artikel, der sætter fokus på de mange penge danskere går glip af, fordi de ikke lægger alt for dyre lån om. Ifølge artiklen handler det om lån for hele 55 mia. kr. Sagt på en anden måde, så er der for de danske boligejere 650 mio. kr. at spare om året efter skat ved omlægge dyre boliglån med høj rente. Tal, der er baseret på data fra Finans Danmark.


Er nogle af de 650 mio. kr. dine?

Med oktober måneds udgang har vi den kvartalsvise opsigelsesfrist for lån, og spørgsmålet er, om du skal handle?

Svaret på dette spørgsmål er desværre ikke så enkelt. Der er mange faktorer, som skal regnes med i det samlede regnestykke, inden du kommer nærmere om hvor vidt det kan betale sig for dig at lægge om. 

Har du et lån med en rente over 3 pct. så er der dog som udgangspunkt gode chancer for at du kan spare penge, ved at lægge om til et tilsvarende lån på 2 pct.

Er du i tvivl om besparelsen kan modsvare omkostningerne ved at lægge lånet om, virker det umiddelbart som et regnestykke, der er lige til at gå til. Nemlig at tage en pct. af gælden (ved omlægning fra 3 pct. til 2 pct.), som er den årlige besparelse, og sammenligne denne med omkostninger. Så er det hurtigt, at udregne i hvor mange år, man skal have besparelsen for at omkostningerne er tjent ind igen. Men sådan er det som sagt desværre ikke. I sammenligningen skal der korrigeres for følgende: 

  1. Det nye lån optages til en kurs under 100 og dermed betales mere tilbage end lånt i første omgang. 
     
  2. Renteudgiften kan trækkes fra i skat, det kan omkostningerne ikke. Deraf mindre besparelse.
     
  3. Der afdrages på lånet og den årlige besparelse bliver derfor mindre i takt med at der afdrages.
     
  4. Penge betalt i dag vægter tungere end besparelser ud i fremtiden, grundet rente og inflation.
     
  5. Der er omkostninger både ved at optage det nye lån og ved at indfri det gamle.
     
  6. Der er ikke nødvendigvis samme løbetid på det eksisterende og det nye lån.
     
  7. Der kan være en højere rentefølsomhed på det nye lån i forhold til det eksisterende.
     
  8. Der kan være andre forhold i økonomien eller ved det nye lån, der også skal tages højde for.





Et godt sammenligningsgrundlag er nutidsværdien

Ja, det kan nu pludselig virke som et uoverskueligt regnestykke. Men der findes faktisk et tal, som muliggør en rimelig sammenligning, der samlet set omfatter punkterne 1-6. 

Det gøres ved at udregne ”nutidsværdien” af lånet. Groft sagt tager man samtlige betalinger (efter skat) på lånet og tilbagediskonterer til den værdi, som betalingerne har, hvis de alle skulle betales i dag. Dermed tages der netop højde for de punkter, der kan gøre det svært at sammenligne. Det kræver naturligvis, at det er de rigtige tal, som indgår i beregningen. Glemmes der at tage højde for eks. omkostninger ved indfrielse af det gamle lån eller andet, så har man stadig ikke det rigtige grundlag. Så det er altså nødt til at være en omhyggelig udregning. 

Herefter er der stadig fordelen ved at det nye lån vil være rentefølsomt i pkt. 7 (altså at det vil kunne indfries endnu billigere, hvis renten stiger). Endelig er der også pkt. 8, som handler om resten af din økonomi. Den eneste problemstilling, som nutidsværdien ikke tager højde for er det tilfælde, hvor lånet indfris før tid – især hvis renten er faldet på det tidspunkt. 

Da nutidsværdien indregner alle de fremtidige (og lavere) ydelser, vil resultatet selvfølgelig blive et andet, hvis lånet indfris eks. efter fem år. Det kan der laves en simulation på eller der kan laves en ”worst-case” beregning, hvor der udregnes, hvor lang tid der skal gå før det stadig har været en god forretning, at omlægge lånet – selvom man får brug for at indfri det før tid og måske til en højere kurs, end det blev optaget til.


Timingen er vigtig, men ikke alt

Hvis du vil indfri et fastforrentet lån, som er baseret på konverterbare obligationer (det er traditionelle fastforrentede lån som udgangspunkt), har du muligheden for at indfri til kurs 100, selvom kursen ofte er over. Det er således den billigste måde at indfri på. 

Der er fire opsigelsesterminer på et år og de falder to måneder før hver betalingstermin. Det vil sige, at næste opsigelsestermin, er ved udgangen af oktober, som nævnt indledningsvist. Når du at opsige lånet inden da, skal du indfri det d. 31. december i år. 

Du har også mulighed for at straks-indfri dit lån til kurs 100 (pari-straks). Men det er i virkeligheden det samme der sker. Ved at betale realkreditinstituttet her og nu, skal du dog også betale det der kaldes ”differencerente”, hvilket svarer til den rente, du skulle have betalt på lånet, fraregnet den ”godtgørelsesrente”, som realkreditselskabet betaler dig, for de penge du har afleveret før tid. Kort sagt skal du altså betale ekstra for at indfri dit lån som en ”straksindfrielse”. 

Når du indfrier, skal du også have nogle penge at indfri med. Det betyder, at det nye lån ligeledes skal optages ”straks” - altså betaler du derfor på to lån i perioden. Med andre ord, så er det vigtigt, at dit lån opsiges inden udgangen af de nævnte opsigelsesterminer.


Hvad med kurssikring?

Bestemmer du dig for at omlægge dit lån, skal du udover at tage stilling til opsigelsesmetode også beslutte om du vil fastlåse kursen på dit nye lån. Vælger du førnævnte løsning med en straksindfrielse, hjemtages lånet med det samme, og så bliver kurssikring irrelevant. 

Opsiger du derimod dit lån ved opsigelsesterminen, skal det nye lån være hjemtaget, således at pengene står på kontoen d. 31 december, hvor pengene skal betale det gamle lån ud. Her er kurssikring en mulighed, hvis ikke du ønsker at tage chancen i de mellemliggende par måneder. 

Hvis du kurssikrer, koster det ca. det samme, som det vil koste at straksindfri. Dog vil det se anderledes ud i praksis. Du betaler ikke en ekstra omkostning til differencerente, men der tilføjes et fradrag i kursen på dit lån. Den rente, som det koster at sælge obligationerne på forhånd, omregnes til et fradrag i kursen, så du skal låne lidt mere for at få det samme i hånden. Den primære forskel er dermed at du får finansieret den omkostning, der er ved at låse renten fast. Teoretisk bør det give et bedre resultat ikke at kurssikre, da kursen på så kort sigt, lige så godt kan gå op som den kan gå ned, og vælger man at kurssikre, er det en ”sikker” omkostning, som for de fleste er unødvendig. Men der er også et psykologisk aspekt at medregne hos den enkelte låntager, som kan retfærdiggøre prisen ved en kurssikring. (kan det mon kortes endnu mere ned?)


Spørgsmålet er ikke om renten stiger, men hvornår den stiger

Omlægger du dit lån er det en god forretning for bankerne og for realkreditinstitutterne, som så tjener penge via omlægningsomkostninger og gebyrer. Det er værd at huske på. Men det kan altså også være en god forretning for dig. Særligt lige nu, hvor det aktuelle 2 pct. lån, der netop har fået en ny obligationsserie bag sig, har en meget fornuftig kurs. 

Er det en god forretning for dig, vil det modsat  være en dårlig forretning for andre. I denne kategori finder vi alle investorerne bag disse obligationer, og det kan faktisk være dig selv via eksempelvis dit pensionsselskab, hvor opsparerne har nydt godt af renterne på de alt for dyre lån, der ikke er blevet lagt om.

Vi har de seneste år med jævne mellemrum påpeget, at vi ikke må glemme, at renten vil komme til at stige igen. Det er ikke sket endnu (eller jo, det er det, men så er den faldet igen forholdsvis hurtigt). Flere og flere pile peger dog efterhånden i retning af en reel rentestigning .

Ser vi på grafen, så må det da også siges at være pudsigt, at den lange rente nu ligger på gennemsnittet for den korte rente over de sidste knap 20 år. Den historiske udvikling og det nuværende scenarie understreger, at der er stor fornuft i at tage stilling til, hvad du tror mest på fremtiden bringer – og er det at renten skal stige inden for en kortere årække så kan det være nu, du skal overveje at omlægge dit lån. Men gør dig selv den tjeneste, at træffe beslutningen på et så oplyst grundlag som muligt.
 

Ultimate Web