En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Stigende sommerhussalg på stagnerende boligmarked

Uvildige.dk, juni 2019

Når foråret melder sin ankomst, sætter det ofte gang i aktiviteterne på boligmarkedet. Med sæson for bolighandler er det således nærliggende, at kaste et blik på markedets aktuelle situation – og på de psykologiske mekanismer, vi skal være opmærksomme på.

Mange benytter foråret og tidlig sommer til at komme ud og afsøge mulighederne på boligmarkedet, og ikke mindst er interessen for sommerhuse stigende lige nu.

Statistikker, bl.a. fra boligsiden.dk, viser, hvordan interessen for sommerhuse er steget betydeligt fra samme periode sidste år. Meget tyder altså på, at vi har bevæget os ind i en af de bedste perioder i lang tid, når det kommer til sommerhushandler.


Sommerhuse har meget at indhente

Men det har også været længe undervejs. Kigger vi på udviklingen på henholdsvis villaer, ejerlejligheder og sommerhuse i Nordjylland de seneste fem år tilbage, kan vi se prisen på ejerlejligheder er steget markant mere end de to øvrige boligtyper, men også at den ved udgangen af 2018 knækkede og begyndte at flade ud. Det samme gør sig gældende for villaer, hvor stigningen har været knap så markant, men mønstret det samme. Sommerhuse derimod viser først og fremmest, at det er en sæsonbetonet størrelse, med gentagne toppe i 2. og 3. kvartal, men også at prisen ikke har ændret sig mærkbart i løbet af samme årrække.



 

Ser vi på volumen er der til gengæld tegn på stødt og rolige stigninger for sommerhushandlen, hvilket ikke har været tilfældet for de to øvrige boligtyper, som er stagneret. Denne udvikling er kun forstærket i 2019, hvor også priserne er påbegyndt en opadgående kurve for sommerhuse.

Ser vi endnu længere tilbage, tilbage til finanskrisen i 2008, bliver vi bekræftet i fortællingen om, at både villaer og ejerlejligheder i de seneste 10 år er stukket fra sommerhuse. Det gælder ikke mindst ejerlejligheder i de største byer. Jeg skrev faktisk om netop dette i denne klumme for små to år tilbage, og var allerede dengang betænkelig ved, at priserne på lejligheder rykkede sig meget fra de øvrige boligtyper. Budskabet dengang var, at boligtyperne på et tidspunkt skulle til at nærme sig hinanden igen. Det er så det, vi ser begynde nu – eller med andre ord blev forskellen endnu større, inden køberne ændrede adfærd på baggrund af den store forskel.


Hvad er grundlaget for aktuelle udvikling?

Men hvorfor er tiden kommet til sommerhusene netop nu, og hvad ligger i det hele taget til grund for denne udvikling på boligmarkedet?

Dele af forklaringen på denne udvikling findes bl.a. i ændrede regler for boligkøb. Det er, som resultat af nye regler fra 2017, blevet nemmere at lave realkreditlån i sommerhuse, mens der lovgivningsmæssigt samtidig kræves en større udbetaling ved almindeligt boligkøb, ligesom krav omkring hvor stor gæld en husstand må have i forhold til indkomsten, har påvirket markedet for forældrekøb. Så dele af det, vi oplever, er resultat af lovgivningsmæssig regulering, men der er mere i det end blot ændrede regler.

En afgørende årsag skal efter min mening findes i netop den problemstilling, at der var blevet for langt mellem boligtypernes prisstigning. Lejligheder er mere prisfølsomme end parcelhuse og under finanskrisen så vi, hvordan lejligheder steg mest op til krisen, faldt mest under krisen og igen er steget mest efter krisen.

Når en ting løber fra en anden, vil det på et tidspunkt, vende tilbage til og ”overhale” normalen. Man kan sige at, hvor parcelhusene har holdt sig nogenlunde midt på vejen, så suser lejlighederne mere fra den ene grøft til den anden.

På et eller andet tidspunkt, så bliver prisen, som her på ejerlejligheder, relativt for dyr i forhold til alternativet. Ofte forklares udviklingen med ændringer i demografien og at danskernes ønsker til boligform er under forandring. Det er også en del af det, men det er den meget lave rente kombineret med en hype om urbanisering og forældrekøb, som presser kurven yderligere op, og det er den del, der med tiden lægger sig igen og vil normalisere markedet.


Paralleller til mekanismerne på aktiemarkedet

Vi har set det samme med aktier, hvor kurserne faldt meget i slutningen af 2018, men hvor investorerne først i det nye år så stoppede op og tænkte, at nu var det også blevet for billigt (hjulpet lidt på vej af den amerikanske centralbank). Det samme sker, når markederne stiger. De stiger, indtil nogle stopper op og siger, hov nu kom vi vist lige for langt. Eller med andre ord er der ofte tale om væsentlige overreaktioner i begge retninger – og efter overreaktionerne søges der ind imod midten.

Det er derfor vigtigt, at vi ikke lader os rive med. Vi glemmer meget hurtigt, hvad der skete i 2018 og mange, også dem der normalt agerer relativt forsigtigt i forhold til økonomiske prioriteringer, er nu begyndt eksempelvis at øge sin aktieandel efter aktierne igen er steget. Man vil ombord på toget, der buldrer afsted. Men her må jeg minde om, at det altså ikke er det bedste tidspunkt at springe på.



 

Derimod giver det mening, at slå koldt vand i blodet og vente med at købe aktier til næste gang, der kommer et fald. Jeg taler ikke for at sælge ud af sine aktier, men understreger blot, at det ikke er nu, man skal ændre sin strategi og øge aktieandelen, når aktierne allerede er steget. Men det er en meget klassisk tilgang, hvor den psykologiske del spiller os et puds. På samme måde er det fristende at sælge ud, når aktierne falder, men det er i virkeligheden det bedste tidspunkt at købe på.

Hvad så hvis man ikke tidligere har investeret eller er kommet til flere penge - skal man så vente med at starte med at investere til markederne igen falder? Nej, her er situationen en anden og vi kan ikke vide, hvornår det næste fald kommer, ligesom markederne godt kan stige ti pct. inden de falder otte pct., og så vil det stadig have været bedre at starte nu. Så skal du i gang med at investere, så start evt. lidt forsigtigt op og øg dine investeringer over en periode, så det til sidst passer med din langsigtede investeringsstrategi.


Ekstremt lav rente er blevet det nye normal

Vender vi igen blikket mod boligmarkedet, er det inden for realkreditlån sjovt nok lidt omvendt. Her er tendensen, at mange har været gode til at låse renten fast, mens den er lav.

Men også her er vi nået til et punkt, hvor finansielle eksperter er begyndt at italesætte det meget lave renteniveau som helt normalt, og at man som forbruger kan tage den med ro og afvente lidt, inden der omlægges til en fast lav rente.

Budskabet har været, at renten selvfølgelig skal op igen på et tidspunkt, men det er nu vendt og flere økonomer er ved at overgive sig til tanken om, at vi skal have ekstremt lave renter i rigtig mange år fremover. For mig er dette et signal om, at vi nærmer os vendepunktet og renten igen begynder at stige. Det har jeg sagt før uden at få ret og ligesom med aktierne kan ”overreaktionen” på rentemarkedet godt blive større. Jeg mener dog også, at den ulempen ved at sikre renten for sent er større end ulempen ved at sikre den for tidligt. Men det skal selvfølgelig gøres på den rigtige måde, så man ikke taber unødig mange penge ved fortsatte rentefald.

Nu ser det som sagt ud til at vendepunktet med ejerlejlighederne er nået og priserne på boligmarkedet trækker tilbage mod ”normalen”, men med renten og aktiemarkederne er det ikke rigtigt sket endnu. Jeg er ikke i tvivl om, at det sker – altså at renten nok skal stige igen og der kommer en lidt større eller længere nedtur på aktiemarkederne, end hvad vi så i 2018. Og forholdsreglerne skal altså tages nu og ikke efter det er sket. Historien viser, at det nemt kan gå meget hurtigt, når det sker.


Lad dig ikke rive med, når det løber af sporet

Så pas nu på ikke at lade dig rive med, når toget buldrer afsted. Nu er boligmarkedet så småt ved at normalisere sig og sommerhuse har taget hul på at indhente noget af det store gab, der har været til ejerlejligheder siden krisen, mens villaerne ser ud til at være i god gænge.



 

Aktuelt giver det, ud fra et økonomisk perspektiv, således mere mening at overveje investering i en sommerbolig frem for eksempelvis et forældrekøb i form af en ejerlejlighed. En ting er dog, hvad markedet indbyder til. Det vigtigste er dit udgangspunkt og dine fremtidige ønsker. Og så skal du være opmærksom på de psykologiske mekanismer, der har stor indflydelse på de finansielle markeder, så du ikke træffer en forkert beslutning, når du skal investere – og det gælder både sommerhus, ejerlejlighed, aktier eller andet.

 

Ultimate Web