En del af   BEIERHOLM - VI SKABER BALANCE
Undersider
Del denne værdifulde viden:

Nu skal næsten halvdelen af alle boligejere betale mere for deres realkreditlån

Skrevet af Hans Peter Christensen, september 2014

Er du kunde hos Totalkredit (og de vil ca. halvdelen af jer læsere med realkreditlån være), har du sikkert netop fået brev om, at dine bidragssatser er sat op pr. 1. januar 2015. For lige at genopfriske, så er bidragssatsen, det som du betaler til selve realkreditselskabet.  Renten, du betaler går til obligationsejerne, så bidragssatsen er altså den primære indtægtskilde for selskaberne, og beregnes ligesom renten som en procentsats, af restgælden.

Konkurrencen på markedet

I Danmark har vi overordnet fire realkreditinstitutter, der tilbyder realkreditlån til private. Disse suppleres i mindre grad af banklån, der minder om realkreditlån, og primært ses hos handelsbanken og nu også Jyske bank. Markedsandelene for privatkunder er groft sagt således

  1. Nykredit og Totalkredit (Nykredit ejer Totalkredit) - ca. 45 pct.
  2. Realkredit Danmark (del af Danske Bank koncernen) – ca. 30 pct.
  3. Nordea Kredit (del af Nordea koncernen) - ca. 15 pct
  4. BRF Kredit (netop blevet en del af Jyske Bank – ca. 10 pct.

Altså er den største aktør lige så stor som de to næststørste tilsammen, og Nykredit/Totalkredit udgør næsten halvdelen af alle realkreditudlån til private. Realkreditlånene sælges stort set kun gennem deres respektive samarbejdsbanker. Det ses tydeligt ved, at BRF Kredit i mange år stille og roligt tabte markedsandele, da de inden de blev en del af Jyske Bank, ikke havde en bank til at sælge deres lån. Hvorimod Totalkredit, der er det nyeste realkreditselskab, har opnået deres store markedsandel, ved at blive solgt i alle de små og mellemstore banker. Det er et marked, hvor der kun er fire aktører, og hvor forbrugerne (forståeligt nok) har svært ved at gennemskue prisstrukturen. Derudover, kan det også være dyrt og besværligt at skifte fra et selskab til et andet. Derfor er det både teoretisk og i praksis meget nemt at hæve priserne, uden risiko for kundeflugt. Og det har vi set igennem de seneste 5-6 år, hvor priserne kun er gået opad.

Børsen har lavet en undersøgelse (i avisen d. 17 sep. 2014), der viser at realkreditselskabernes indtjening på bidragssatser er fordoblet fra 9 mia. i 2008 til estimerede 18 mia. i 2014. Mængden af realkreditudlån er steget i samme periode, men slet ikke samme omfang som bidragssatserne. Og hvor et almindeligt realkreditlån i 2008 typisk havde en bidragssats på 0,5 pct., så koster det samme lån i dag 0,7 -0,8 pct. Og så er der i dag en meget stor forskel på, om lånet er med fast eller variabel rente, og om der er afdragsfrihed eller ej. Vælger man et F1 lån med afdragsfrihed, kommer bidragssats nemt over 1,1 pct., altså mere end det dobbelte af, hvad den var for bare fem år siden.

Den eneste snert af konkurrence, vi har set de seneste mange år, var i forbindelse med Jyske Banks køb af BRF, hvor Jyske Bank har travlt med at forsøge at overtale de kunder, de kort tid forinden, havde anbefalet at vælge Totalkredit, til nu at vælge BRF eller endnu bedre Jyske banks egne lån (som groft sagt er BRF lån i forklædning). For ikke at gøre det alt for nemt, beholdte Totalkredit deres bidragssats på et lavere niveau end konkurrenterne i Realkredit Danmark og Nordea Kredit, for at blive ved med at matche BRF/ Jyske Bank. Men det er altså den sidste konkurrenceeffekt vi nu har vinket farvel til, med annonceringen af prisstigninger i Totalkredit.

Branchen selv, begrunder det med øget risiko pga. faldende huspriser og øget kapitalkrav fra lovgivers side. Men tabene i realkreditselskaberne har været meget begrænset selv da krisen var på sit højeste, og de genererer overskud som aldrig før. Disse overskud kan så sendes videre over i bankdelen af koncernen, hvor de store tab findes.

Det adfærdsregulerende aspekt

Som nævnt er man begyndt at differentiere mere på prisen, afhængigt af, hvilket type lån, der er tale om. Det gøres fordi selskaberne gerne vil påvirke deres kunder hen i en bestemt retning. Der er kommet en forholdsvis stor del af den samlede lånemængde der er flekslån og ligesådan en stor andel af lån med afdragsfrihed. Begge dele har bekymret de ratingbureauer, der vurderer realkreditselskaberne, og har også skabt opmærksomhed hos politikkerne. Der er derfor forslag oppe i øjeblikket omkring en tilsynsdiamant, der skal måle på fem målepunkter for realkreditselskabernes udlån. To af punkterne er særligt relevante for boligejerne – begrænsning på, hvor stor en del af udlån, der må have afdragsfrihed og begrænsning på, hvor stor en del, der må have en refinansiering (ny rente) hvert eller hvert andet år, altså F1 og F2 lån. Det bliver dog kun betragtet som et problem, på de lån der ligger udover 75 pct. af den maksimale belåning. Den maksimale belåning for almindelige ejerboliger er 80 pct og for fritidsboliger 60 pct. Det vil altså sige, at begrænsningerne omkring afdragsfrihed og lån med kort rente, kun er et problem for lån på over 60 pct. belåning for almindelige ejerboliger (altså 75 pct. af de 80 pct) og over 45 pct. for fritidshuse (75 pct af de 60 pct). Hvis belåningerne er derunder, skal boligpriserne falde med hhv. 40 og 55 pct. før det kan blive tabsgivende for realkreditselskaberne, og det har man alligevel ikke regnet med kommer til at ske.

Denne sondring mellem om lånet er over eller under 75 pct. af det maksimale, ses meget tydeligt i prissætningen. Hvor der på et lån i en alm. Ejerbolig, der er under 60 pct af værdien, næsten ikke betales noget tillæg i bidragssatsen for at have afdragsfrihed, er der en meget voldsom bidragsssats på lån, hvor grænsen på de 75 pct. at det maksimale overstiges. Det var sikkert også derfor, at Nykredit/Totalkredit forsøgte sig med tolagsbelåning en kort overgang, men det havde både kunderne og banksælgerne svært ved at se fidussen i, så de er nu begyndt at gøre som de andre, nemlig at lave afdragsfrihed og flekslån, så dyrt, at det giver bedre økonomiske mening, at lave sit eget ”frivillige” to lagslån, eller vælge afdrag og/eller fast rente på hele lånet.

Hvad gør man som boligejer?

Normalt vil jeg sige: find et billigere alternativ! Men som nævnt, er der ganske få muligheder, at vælge imellem og prismæssigt minder de (påfaldende) meget om hinanden. Og skulle der være nogle, der skiller sig ud til den gode side – som da Totalkredit og BRF stadig konkurrerede lidt - så går det hurtigt over igen, ved at de billige sætter prisen op, så det matcher de andre. Der er nogle få banker, der ikke er med i et realkreditejerskab, og kommer fra lande, der ikke har samme realkreditsystem. De har nogle produkter, der kan konkurrere på nogle punkter, men ikke i alle tilfælde. Og selvom realkreditlånene er blevet væsentligt dyrere, så er de stadig billige i forhold til traditionel banklån. Så der ikke så meget at gøre, andet end at være meget bevidst om, hvordan de forskellige realkreditselskaber har sat deres prisstruktur sammen. Der kan være nogle tilfælde, hvor der er stor forskel på bidragssatsen fra de ene til det andet sted, med netop den belåningsgrad og netop den låntype. Så som altid gælder rådet om at få tilbud forskellige steder fra og sammenlign dem. Husk bare, at det skal være æbler der sammenlignes med æbler – så tilbuddene skal være på det samme type lån, med samme løbetid og med samme afdragsprofil. Ellers kan billedet nemt blive skævt.

Jeg håber konkurrencen vender tilbage evt. med lidt hjælp udefra, men mine forventninger er ikke at det sker snart, og indtil da, kan vi da glæde os over, at renten er så lav, så selvom det er blevet dyrere i omkostninger, er det samlet set stadigt historisk billigt at låne penge som boligejer i Danmark.

Ultimate Web